楼市出现大面积“断供潮”概率有多大?

张平 原创 | 2014-05-19 17:10 | 收藏 | 投票 编辑推荐

 随着,中国近期各项经济指标的堪忧,热钱的外流使人民币汇率近期迭创今年以来的新低,而房地产又因连续大幅上涨受遏,表现成交清淡的局面。国内外很多媒体担忧,中国房价一旦出现拐点是否会出现大规模的“断供潮”?届时恐将引发国内银行业的危机,逐步蔓延至整个金融危机,最后拖累成整个中国的经济危机。

其实媒体的担忧不无道理,2008年美国房价出现大跌,使得美国购房居民的“负资产”家庭飙升,最终穷人只有选择了“断供”这条路,从而使美国的银行出现大面积倒闭,于是迫使美国政府不得不出手相助。不过,也有专家认为,中国政府不会默许国内房地产市场出现大幅下跌的,而最近国内央行要求商业银行支持房地产市场的个人住房按揭贷款,则是这种维稳方式的一种表示。

一方面,国内外媒体担心,中国房地产会重复当年美国的次贷模式,房价一旦出现调整,中国金融和经济将危矣!另一方面,国内专家认为美国次贷危机式的断供潮,绝不可能在中国境内大幅出现,而且专家们讲出的理由似乎都很是充分。

首先,美国有个人破产法,房东如果还不出债务,只要选择破产,或“断供”,把所持住房交给银行,其个人住房债务就此中止。而在中国个人住房按揭贷款没有相关允许其破产的法律条文,所以就算居民“断供”,银行收回住房后,该居民欠下的债务还得继续偿还,直到债务全部还清为止。

再者,美国政府当年为了解决贫困人口的住房问题,采取的是鼓励人们购房政策,在房贷方面的杠杆远比中国低得多,使得房产首付往往只有10%,甚至零首付,在这么低的首付比例的情况下,房价一旦下跌,造成房奴出现“负资产”,他们往往宁愿让自己睡大街,也不要那“负资产”的住房。而中国的首套房贷比例30%,在这种情况下出现“断供潮”的概率不会太高。

最后,各个时期购房群体的成本不同,近年出手购房的群体断供的可能性不能排除。不过这些年,国内住房价格一直在快速飙升,在不同的时期购买住房的人,即使通过住房按揭贷款购买,如果房价大幅下跌,其变为“负资产”的概率也大不相同。所以房价即使大跌,20093月之前购房的群体,弃房断供的可能性也不会太大。

不过,笔者认为,中国民众主动选择大面积断供概率还需要看其他两大因素:一方面,要看未来经济的发展情况,如果中国经济长期陷入低迷状态,就业矛盾日益尖锐,民众的还贷能力大幅折贬,那么背负着高房贷对于房奴来说压力之大可见一斑。现在每月还贷金额占家庭收入50%以上的家庭,一旦遇到失业或者变故,很可能出现大面积断供潮。这部分人是并非赖账,而是无力偿还债务。现在很多家庭因高房价,贷款一贷就是几十年年,谁能保证这期间不发生变故呢?

另一方面,如果中国的购房群体都是由自住型家庭,而不是投资投机性为购房目的,那么大面积断供的概率也不会高,但是我们看到的是,现在很多大城市,哪家居民没有好几套房产的?当全民都热衷于抄房产时,当中国的房地产市场以投资性需求为主体的时候,如果房价大跌,人们往往选择断供的概率将更大。

除了专家学者对个人房贷的“断供潮”显得过于乐观之外,笔者还认为,房地产的一旦断供潮,在其他领域会引发多米诺骨牌效应,其危险性还远不止个人房贷所面临的断绝供潮。

其一,最近江浙一些企业出现了“断供”的情况,主要原因是前几年,一些民营企业看到了房价快速飑升、暴利普遍、贷款利率低,不少民企觉得做实体经济利润簿、风险过大,所以开始不务正业,将银行贷款购买了高端住房,以期谋利。但进入2014年,由于房地产业的不振,民企购买的房地产一时难以出手,造成银行的贷款无力偿还的窘境。

这些企业主通常会把金融杠杆拉到最高,把还没有还完的贷款的房子拿到银行二次抵押贷款,如果企业出现经营困难或房价下跌,他们就会选择断代和弃房,要知道在企业可以受到《中国企业有破产法》的保护,而银行则将不良贷款算在了制造业头上,但实则上断供的企业将资金用在了房地产投资之上。

其二,地方政府也会发生“断供”潮。一直以来,土地财政收入加上各种契税占到房价的50-60%,而一旦房地产市场低迷,土地市场价格一落千丈,这使地方政府的偿债能力大幅缩萎。地方政府从前用土地作抵押向银行贷款,这几年又将面临前几年所欠债务的集中还款期。在这种情况下,就算个人房贷不出现断供潮,地方政府融资平台也会因土地财政萎缩,偿债能力将大幅折贬。

其三,从表面来看,出于房地产调控和风险控制的需要,银监会这几年对开发商贷款管得很严。但是很多银行还是通过表内资产表外化的形式(或通过委托贷款、理财产品等方式),将贷款放给开发商,以谋取更高的利益,而一旦房价出现大跌,银行的表外资产的安全性将受到严竣挑战。未来开发商出现大面积断供的情况也难以避免。

现在人们都在为楼市会不会出现美式“断供潮”而争辩不休,但是笔者认为,中国式的断供潮恐还不止于发生在个人贷款领域,最有可能的是由于房地产受冷,其他领域的不良贷款率也将会节节攀升,如果仅是个人贷款出现断供潮,问题还不大,因为个贷占银行贷款总额的比较较低,但是制造业、影子银行、地方政府平台都发生了一系列的断供潮,那中国金融或者经济就会发生危机。所以,盲目争论个贷是否会出现断供潮的意义真的不是很大。

 

 

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不执著财经创始人:张平 知名经济学人,著名财经评论家, 每日经智库财经专家,今日头条,财经头条,百度百家,腾讯自媒体专栏作家,金融界、国际金融报,人民日报,环球时报特约撰搞人。 微信公号:bzzcaijing(或输入不执著财…
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