文 刘长杰 （《乐居周刊》社论，发表于20140601）
万科在进入，保利在探索，泰康、合众已深入，因出售股权而变得轻松的宋卫平也秣兵厉马、引军入阵……
他们进入的是同一个已经“燃烧”起来的产业——养老地产。在成堆的调查报告、可行性分析中，他们念念叨叨的理由只有一个——市场容量显而易见，社会发展已近其时。
2013年，中国老年人口突破2亿大关。未来10年，老年人口每年将新增1000万人，2025年将突破3亿人。与此同时，50后进入老年，80后——即独生子女——步入中年，两个人群重叠，加之社会“未富先老”，这让中国庞大的老年人口如何养老成为一种刚需。有刚需自然就有商机，在房地产业发展遭遇瓶颈时，养老地产的突现，对于急于转型升级、寻找新的增长点的房地产企业来说，犹如哥伦布发现了新大陆。
而我们担心的则是，对于习惯于“重运作，轻服务，挣快钱”的房地产企业，为转型一头扎进“做实事，重服务，挣慢钱”的养老地产，会不会蕴藏着风险？
一个成熟的养老地产，其运作基本需要三种角色的企业参与：投资商，开发商，养老服务运营商。除此之外，还需要各类医疗保健机构等的合作。
有研究数据表明，在过去的一年多，全国新增养老、涉老地产项目过万。细分这些项目的操盘手，占比最大的是房地产企业。除了地产开发商，保险公司、政府机构和慈善资金也是其中主要的参与者，一些中央企业和医疗机构也有所涉猎。此外，还有众多外资机构也开始抢滩中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。
这些投资主体介入的无论是哪种类型的养老地产，都能满足特定客户群的需求，也都有自己的生存空间。但一个不容忽视的现实是，这些项目总体来说仍然处于规模小、运营不成熟、盈利不稳定的初级阶段，而要想成为市场的代表或是中坚力量，仍待时日。
从房地产企业进军养老地产来看，与地产商如火如荼的投资热情相比，这些被寄予厚望的养老项目，面临的困难有很多。从国家政策层面看，去年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明政府看到了养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等突出问题，希望发动私营机构和社会资本的力量参与解决养老问题，并鼓励盈利性机构投身养老产业。而近日出台的《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，政策有收紧的信号。这意味着，尽管产业环境宽松了，但高额土地成本支出的压力仍然存在。
从配套的医疗资源看，目前公立医疗服务并没有开放，养老地产仍然不能和医疗服务做到无缝链接。
从需求端看，老年人整体收入水平不高，现行的养老金制度仍然对社会化养老有所制约，而传统的养老观念大行其道，“以房养老”等新的养老观念推广伊始便遭冷遇。
再从地产商自身条件看，作为投资商，地产商能否忍受养老地产投资周期长、利润低、投资回报慢等现实，存疑；而作为开发商，是否合格，取决于地产商能否快速成长，建设一个布局合理、功能完善、物管优质的养老社区；而作为养老服务运营商，我们认为这是地产商真正的短板，也是投身养老产业蕴藏着巨大风险的一个环节。
与其他风险相比，包含着专业陪护、专业运营以及如何取费等众多软件的养老服务业，是地产商最难在短期内取得进步或者竞争优势的地方。如果不希望重走“五星级酒店要请国外管理团队代管”的老路，我们就该清醒地看到，改革开放30多年来，凡是财富集中抢入的行业，都会成批地制造废墟——大举进军酒店业的，因为没有好的酒店管理团队而一路坎坷；蜂拥而入商业地产的，因为没有商业运营经验而折戟沉沙；响应号召转身投入医疗业、教育业的，也因为没有核心的医生和教师资源，至今仍处于拾遗补缺的位置上。
而想介入养老服务，事实上比上述任何一个行业都难。希望引入国外团队进入自己开发的养老社区进行服务的，投资者很快就会发现什么叫“水土不服”；希望导入本土养老团队或服务系统的，投资者很快就会领教什么叫“人才奇缺”。从这个意义上说，一年来我们正在制造10000多台硬件精良的计算机，而等到这些机器快要交付用户的时候，我们却忽然发现，没有与之相配的操作系统。
只有硬件没有软件的养老地产，就是10000多台运行效率低下的机器，就是10000多个烫手的山芋，也是10000多个潜在的风险，更是10000多个等待验证的财富传奇。
为养老产业做贡献，值得提倡，但当大家都在琢磨养老地产的时候，我们要提醒一句，小心，别被“老人之家”给套住！
