户籍新政“牛”转楼市?

邓浩志 原创 | 2014-06-22 09:54 | 收藏 | 投票 编辑推荐

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

近日,广东省公安厅相关人士对外披露了全省户籍新政的相关信息,将从投靠入户、大学生入户以及外来常住人口入户等领域进一步调低门槛。一项统计数据显示,目前佛山常住人口约720万人,其中有360万外来人口,130万外来务工人员,户籍新政将为这些外来人口落户佛山提供诸多便利。

 

而在业界看来,这将是佛山城市“聚人气”的一个长期利好,城市、产业和楼市都将受益。其中,将对住宅地产的销售有较为显著的帮助,外地人落户容易了,限购带来的买房资格难题迎刃而解。而分布于南海、顺德的多个产业重镇或将成为“人口红利”最突出的片区。至于对商业地产开发过剩,“人口红利”能否解燃眉之急?不少专家认为,效果并不明显。

 

包括佛山在内,广东多个大中城市,户口迁移将大开“绿灯”。上个月底,广东省公安厅相关人士对外披露了全省户籍新政的相关信息。

 

广东户籍新政的举措,将从投靠入户、大学生入户以及外来常住人口入户等领域进一步调低门槛,而在去年5月,佛山市颁布的户籍新政措施中,已有部分举措率先落地,新政带来的“人口红利”已能体现。在业界看来,外地人口落户更为便利,将让更多人具备购房资格,对限购下的楼市提振作用明显,同时也有利于佛山城市产业升级转型,吸引更多人就业、兴业,并在此安居乐业。

 

广东户籍新政 佛山已部分落地

 

广东拟放宽户口迁移准入门槛。今年5月底,广东省公安厅有关负责人对外放风,广东将全面调整城市户口迁移政策,其中包括佛山在内的珠三角大中城市,户籍门槛将进一步降低。

 

省公安厅负责人对外透露,广东将进一步放宽直系亲属投靠条件。除广深两座城市老人投靠子女有所控制外,其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻、子女、老人投靠)均全面放开,随时办理。

 

这项户籍还将惠及大学毕业生落户,广东也将全面放宽本科以上学历毕业生入户。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生,均可在广东大中城市落户。

 

与此同时,这一新政还显示,除广州、深圳外,在珠三角其他城市(珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州)有合法稳定职业满五年并有合法固定住所,参加社会保险达到三年的异地务工人员,可以迁入当地常住户口。

 

去年5月,佛山也颁布一系列户籍新政,进一步放宽外地人口落户门槛。其中子女投靠父母的,入户不受任何条件限制,连续在佛山居住5年或以上或连续在佛山居住和缴纳社保3年或以上的外来人口也可落户,均与此次广东户籍新政尺度相当。

 

这也意味着,此次广东户籍新政的一些“福利”,已提前在佛山落地执行。一项统计数据显示,目前佛山常住人口约720万人,但其中有360万外来人口,130万外来务工人员,户籍新政将为这些外来人口落户佛山提供诸多便利。

 

记者采访中也发现,佛山落户条件在广东省内一直都较为宽松。2010年以来,佛山连续出台举措完善外来务工人员“积分入户”机制,佛山和惠州一样,也是珠三角极少数能够有条件“购房入户”的城市,而广州、深圳、东莞、珠海等城市都已先后取消这项政策。

 

城市、产业、楼市皆受益

 

虽然广东省尚未颁布户籍新政落地的时间表,但由于一些政策实际上已经在佛山执行,新政一旦落地,佛山的入户门槛还将进一步降低,在业界看来,这是佛山城市“聚人气”的一个长期利好,城市、产业和楼市都将受益其中。

 

对此,世联地产佛山公司总经理葛朴表示,今年一季度,佛山的楼市是所有二线城市中唯一正增长的,其销售金额增长4%。这也说明佛山常住人口不断增加,刚需购买力旺盛。

 

葛朴认为,佛山对外来人口的吸附力会随着新政越来越强。佛山以内需为主的产业结构在不断升级,创造新的就业机遇,佛山的G D P也大大超过同为制造业城市的东莞,新政将让佛山的人口变成一个增量市场,也给楼市带来更可观的刚需购买力,这在市场下行的时候,是很重要的购买力支撑。

 

长期关注佛山城市发展的佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩认为,户籍新政对佛山城市的利好体现在很多地方。人口的增加,大学毕业生因为便利的落户条件扎根佛山发展,现在政府又在推动户籍门槛下降,让更多的市民愿意扎根佛山发展、生活,提高了他们的归属感,对促进本地就业很有帮助,也给他们买房提供了更多的便利。

 

“户籍新政对促进城市和楼市发展,都有效果!”地产专家、方圆地产首席分析师邓浩志认为,户籍新政对佛山楼市的直接推动力,体现在更多的外地人口获得户籍后,规避了限购带来的不利因素,让市场的购买力更加充裕。

 

新佛山人说

 

买房落户相对便利 户籍意味着诸多“福利”

 

在很多“新佛山人”的落户故事中,买房落户始终是最为常见的一种。2006年,被广州公司派驻佛山工作的朱先生在南海桂城买了一套80平方米的新房,两年后,有着本科学历的他把户口从人才市场迁到家中,户口从江西变成广东。

 

“当时买房的时候,并没有一定想到要落户,但后来也是了解到佛山买房落户的一些规定,发现三大条件中,我满足大专以上学历这一条件,考虑到当时快结婚了,为了子女教育,还是把户口迁来佛山了。”谈起落户佛山的初衷,朱先生的观点很有代表性。

 

2008年,朱先生搞定房产证,随后迁移户口到新居中,整个过程比较便利。“主要得南海人才市场出具一份学历认证,迁出地居委会在计生证明上盖章,如果你了解这些程序,只需要一两个月就把户口办好了。”朱先生说。落户后的同一年,朱先生的女儿出生了,如今6岁的她准备读小学一年级,因为已经是本地户口,朱先生的女儿入读小区所属的南海中心小学也变得更具优先权。

 

在佛山某陶瓷企业担任营销经理的陈先生,落户的过程和朱先生略有不同,但买房落户同样是他从老家安徽把户口迁来佛山的途径。陈先生在佛山打拼了10多年,社保也一直缴纳,2007年其在桂城一楼盘买新房时,缴纳社保早超过3年,顺理成章落户佛山。

 

不过,也有不少“新佛山人”,经历着落户难。来自河源、在禅城区某外贸公司任职的韦小姐就是一个例子,虽然她来佛山发展也有近7年,缴纳社保时间也很久,按理说可通过积分落户方式,但因为只能把户口迁入集体户口,让她觉得有诸多不便。

 

“如果按积分落户等政策,没有自己名下的房屋,只能把户口放在人才市场,我们两公婆收入不高,买新房有困难,一直想买二手房,但买二手房没法按照购房入户来办,得寄希望于老业主迁出户口,比较麻烦。”韦小姐告诉记者。

 

在业界看来,广东户籍新政将给佛山这样的城市带来可观的人口红利,而在这其中,对住宅地产的销售也有较为显著的帮助,外地人落户容易了,限购带来的买房资格难题就迎刃而解了。

 

规避限购一刀切的弊端

 

在佛山一些产业比较发达的镇街,如南海大沥、狮山,禅城的张槎、南庄,顺德的容桂、乐从,外地人买房一直是当地的主流,而限购一度让这些片区的外地人买房变得困难不少,户籍新政有望解决这一难题。

 

“如果外地市民在黄岐落户容易了,我相信当地楼盘的销售一定会有一个翻身仗!”听到广东将推出户籍新政的消息,黄岐一楼盘的营销负责人颇为兴奋,她指出,黄岐当地外地人口集中,过去几年来外地人买房也占据了当地很大的比例,买房需求旺盛。

 

“因为限购,我们楼盘附近的很多专业市场的业主,买房出现了困难,他们很多人资金实力不错,但在本地没有社保,按照限购的规定,没办法买房,但如果他们获得本地户籍了,就不需要缴纳社保获得购房资格了!”这位负责人指出,户籍新政将一定程度上规避限购带来的“一刀切”弊端。

 

根据2011年3月出台的佛山限购措施,已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭,均可限购1套住房,如果是本地户籍无房户,实际上可以买2套住房。

 

有不少发展商认为,如果外地市民落户佛山增多后,他们获取购房资格就变得更为简单。即使市民自己名下有房,如果成年子女投靠父母也落户佛山之后,就可以用他们的名义在佛山买房,购房资格问题变得迎刃而解。

 

另一方面,目前佛山住宅销售,刚需人群为市场主力,在禅城等片区,楼盘之间争夺刚需购房群体竞争十分激烈。不少发展商也指出,未来一段时间如果户籍新政落地佛山,刚需人群的购房需求也变得更多,一定程度上会让楼盘销售见涨。

 

“这个需要一定的过程,限购之后佛山也有不少外地人补缴社保,后来成为市场新生的购买力,户籍放开也需要遵循这样一个过程,不会立竿见影。”有禅城的发展商表示。

 

商业地产受惠不明显

 

户籍新政落地佛山,拥有大量外来人口就业、生活的产业重镇,在业界看来将成为楼市受益于新增“人口红利”的一个片区,而目前佛山商业地产围城,新增人口是否带来更多消费力,业界专家却持保留意见。

 

“2008年在乐从买了一套房,我也是大专学历,后来把户口落在了乐从,很多像我一样做外贸的人,都在乐从买房安了家。”紧邻禅城的乐从是家具、塑料重镇,市民苏小姐来自湖南,她安家落户乐从,住在佛山奥园中,在她的邻居中类似经历的为数不少。

 

在业界看来,户籍新政将让这些产业重镇更吸引外地人口落户。一方面,这些产业重镇因其独具竞争力、吸引力的产业基础,吸引外地人口就业;另一方面,外地人口也有着潜在的落户、居住需求,而户籍进一步放开,安家乐业变得水到渠成。

 

葛朴分析指出,拿南海来说,狮山、大沥、里水盐步这些区域,不仅产业发达,而且也处于广佛交界处,外地人口在当地做生意、工作,而当地本身楼价也处于洼地,不同于温州炒房团这样的投资需求,这些外来人口已经成为当地市场的主流刚需。

 

这些产业重镇,外来人口的基数和比例都很可观。有相关统计数据显示,仅仅在南海狮山,当地总人口约68万,外来人口就超过40万,其中大批外来工子女随迁狮山,外来人口几乎是本地户籍人口的近2倍。

 

在佛山,分布于南海、顺德的多个产业重镇或将成为“人口红利”最突出的片区。除了有着一汽大众这样的汽车产业链的南海狮山,家具产业发达的乐从,家电产业闻名的北滘,以及顺德产业重镇容桂,在业界看来都有望吸引更多的外来人口居住。

 

而以上这些区域,其整体生活配套和城市建设近2年也在不断提速。以南海为例,依托汽配产业,大狮山整合后,片区内各项市政、医疗、教育和商业配套近两年提速明显,良好的居住环境,也让在当地工作、兴业的外地市民,有了更大的归属感。

 

近两年,包括佛山在内的很多城市,商业地产开发过剩,户籍新政带来的“人口红利”能否解燃眉之急?邓浩志就指出,这样的消费力增长空间不明显,传统商业一方面开发过剩,另一方面也面临电商冲击,消费人口增加对商业地产运营起不到减压的作用,还是体现在住宅领域。

 

个人简介
邓浩志:地产经济研究专家。国家建设部主管刊物,最具权威房产平面媒体《中国房地信息》市场评论员。著名品牌营销专家,职业经理人。 现同时在国内六家地产专业媒体拥有个人专栏。为珠三角地区最具影响力楼市评论家之一。…
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