理性预期影响下的未来房地产价格分析

梁树广 原创 | 2014-09-27 21:41 | 收藏 | 投票 编辑推荐

     最近,很多人都在谈房价,而且据我观察,不管是买房还是卖房都预期房价将要下降。我所在的城市是一个地级市,目前房子均价是4500左右,而月均工资2500左右,房价已经明显超出了人民承受能力。从我观察到和了解到房地产商的日子目前都不好过,理论依据如下:

    一是银行开始对房地产商的贷款审核越来越严格,甚至有些银行不仅不给银行放款,而且还在加快收回已经发放的贷款,这就使房地产商雪上加霜。从这两年的调研来看,银行这个机构简直就是吸血鬼,银行本身就应该承担风险的机构,而他们有时为了控制风险,要求企业之间互联担保,现在害死了好多企业,银行只会锦上添花,而不会雪中送炭,有时想想一点风险不敢承担银行还是银行吗?实际上,银行可以通过建立自己的评估机构对贷款企业进行风险评估,对一些风险很大的企业可以收回贷款,而对一些发展前景好,稍微扶持一下就救活一个企业。不怪乎一些人认为是银行拖垮了我们整个经济。

  二是理性预期因素。心理预期对实体经济会产生影响的,尤其是当市场中大多数人的心理预期一致时,很多预期就会变为现实,如目前,大家都对房价持下跌的预期看法,再加上我们这种追涨不追跌的心理,会使更多人认为未来房价还会下跌,而推迟买房的时间,而由于房地产商的资产负债率较高,大约在70%左右,利息成本很高,且很多房地产商的民间借贷利率达到了20%,这时候如果没有现金流支持,很容易造成企业资金链紧张而破产。这时房地产商唯一可以做的就是赶快降价销售自己的房子,维持资金链的延续。

   三是,我还观察到一个有趣的现象,现在很多小房地产都已承受不了当前的这种形势,有的跑了;有的挖好地基,无资金支持,就停工;而有的没有开工的,等待房价有上涨趋势再盖;有的快盖好的房子,加班加点盖,赶在房价大幅度下跌之前把房子盖好,卖出去。

 

 

  四是,由于近三年城镇化进程加快,很多地方拆迁速度很快,而现在由于房价下跌,有些房地产企业感觉盈利能力下降,而不盖房,可害苦了那些拆了房子在外面租住房子的拆迁户了,这个问题如果不解决,有可能影响整个社会的稳定。

 

 

 

   可见,正是在大家预期房价下跌的情况下,引起了一连串的连锁反应。未来的房地产市场风险下加大,收益率降低成为一种大的趋势。但是也应该看到,不同城市、同一城市的不同区域、不同功能房子下降幅度是不一样,而且还有一个因素也会导致房价下跌,即目前个人财产信息和房产联网都会导致未来一批人会急于卖房,而买房的人还在等待房价进一步下跌,再加上前两年累计的城镇化所导致大量房产供给增加,需求还在减少,这会导致房价的进一步下跌。

 

   以上是我观察到和利用经济学推理出来的一些结果,正确与否还需要实践证明。

个人简介
梁树广,男,(1982-),山东聊城人,产业经济学博士。
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