羊年楼市将全面处于深度调整中?

张平 原创 | 2015-02-26 16:36 | 收藏 | 投票

 【作者微信号】:bzzcaijing

 从最新公布的数据来看,在春节期间(216-22日),国内多个城市的住房销售零成交,二三线城市更是不容乐观。甚至是一线城市,如北京、上海、广州及深圳,其住房成交量按月变化也是下跌了90%以上。这就意味着,以往春节假期火爆的房地产市场正在归于沉寂。

现在情况是,不仅是二三线城市在春节期间成交低迷,就连一线城市房地产市场也不景气。统计显示,春节前一周,深圳仅有一个房地产项目拿到预售许可,为春节期间深圳市场低迷埋下伏笔。而广州楼市在春节假期前三天,仅成交5套,且均分布郊区县。更令让人咋舌的是,据亚豪统计数据显示,2月北京住宅市场仅有10个项目入市,今年2月北京楼市创下历史同期住宅项目入市最低点已无悬念。

面对春节假期间各地楼市成交的持续低迷,业内专家觉得过于多虑:一方面,后续的救市政策已经准备完毕,随时可能推出。比如降低购买二套房首付比例,调整二手房交易营业税的免征期限,由5年后免征恢复到2年后免征等。另一方面,从历史经验看,春节过后房地产成交一般普遍较好。自2009年至今,春节后2-6周的房屋周均成交量较春节前两周要上涨18%。因此现在担心楼市低迷有点杞人忧天。

应该说,2月份全国各大城市楼市成交的低迷,是沿续了一月份的调整而来。国家统计局发布的数据显示,今年1月,全国70个大中城市中,有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降,持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看,房价持平和微涨的城市主要集中在一线城市,房价降幅较大的城市主要集中在三线城市。笔者认为,2月份楼市成交低迷,有些地方甚至零成交背后主要有以下几大原因。

其一,目前中国的房地产市场是一个以投资者为主导的市场,与消费型主导楼市不同的是,在以投资为主导的市场中,投资者往往是买涨不买跌。就是当房价涨的时候,投资客纷纷入市助推泡沫,而当房价出现调整时,大家便集体处于观望态势,谁也不愿意贸然去刀口舔血。

自去年11月初央行宣布降息之后,各地政府也先后对楼市调整进行松绑,但楼市冷暖情况在不同区域间反差较大,到今年2月初央行又宣布降准,这让大多数潜在购房者觉得需要设一个观望期,看看究竟会有多少资金流入房地产市场。而一旦大家发现,政府的救市政策难以根本逆转楼市的大调整,那么投资客会毫不犹豫的远离这个市场。

其二,库存积压过多,开发商也不敢贸然推盘入市。这种情况成为三四线城市楼市风险的一个缩影。来自国家统计局的数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米。自20124月以来,全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比,近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。??

其三,《不动产登记暂行条例》将在31日正式实施,已有媒体在报道中发问,“谁在悄悄抛售二手房”?而笔者认为,不动产“统一登记”,其制度的核心功能和主要目的并不是直接剑指房价和反腐败。但事实上,在不动产登记和住房信息联网的双重压力之下,不动产权利的财产权是否“合法”将可能会被直接曝露在阳光之下。

与现金和其他贵重物件相比,收受房产可使腐败官员受贿更加隐蔽。而很多贪腐官员往往选择在城市中较佳的地理位置,暗中隐藏多套房产。不过,在当前反腐败高压、不动产统一登记制之下,贪腐官员正悄悄的抓紧时间抛售手中房产。所以既使是二手存量房产市场也正走向供过于求的状态。

其四,在过去十多年中,不动产一直是居民最佳的投资选择。但是随着房价泡沫的飙升,现在一线城市动辄数百万房价,二三线城市也要数十万房款,这着实不是普通投资者所能承受得了的。对于普通投资者而言,银行理财产品、互联网金融投资具有投资门槛和风险都较低,收益有保障等特点。况且,沉寂已久的股票市场也开始走稳。这都使各路资金加大了从楼市转出的步伐。楼市已经不再是最佳的投资选择,因此房地产市场冷却已难以改变。

春节期间楼市成交异常低迷,这不仅是当前房地产市场处于供过于求和去库存的困境。更说明了,老百姓投资理念的转变,一旦大家发现哪里比投资房产门槛更低、风险更小的渠道出现,人们便会将资金转向哪里。所以,不要说羊年春节楼市难逃低迷困境,即使是整个羊年,楼市出现大幅调整也在所难免。而当一个以投资为主导的市场出现调整,其未来硬着陆的可能性正在加大,一线城市尤其如此。

 

 

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不执著财经创始人:张平 知名经济学人,著名财经评论家, 每日经智库财经专家,今日头条,财经头条,百度百家,腾讯自媒体专栏作家,金融界、国际金融报,人民日报,环球时报特约撰搞人。 微信公号:bzzcaijing(或输入不执著财…
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