从春运人口迁徙揭房价涨跌密码

肖乐义 转载自 360 | 2015-02-27 13:10 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:投资 

   2015年春节期间,腾讯公司根据每天100亿次位置定位请求,生成了一个全国出行热度图,对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现,这个大数据迁徙图,对房地产也很有说服力。


  地图显示,2015年春节期间,中国五大迁入城市排行为:茂名、周口、梅州、玉林、湛江;五大迁出城市排行为:深圳、北京、上海、广州、东莞。全国范围内排行前五的出行热门路线是:上海到北京、深圳到重庆、北京到成都、北京到上海、广州到重庆。


  这恰恰说明, 在春运中,五大迁出城市,正是中国人口流入较多的城市;迁入城市,则是人口流出较多的城市。迄今为止,尽管东部发达地区的产业向全球以及中国中西部地区转移的趋势风起云涌、难以遏止,但以成都、重庆为代表的中国中西部特大城市,依旧是中西部人口向东部地区净流入的枢纽。

  房价涨跌的密码

  这里就涉及到一个人口流动和转移最重要的概念--产业。房价涨跌的密码,是人口净流入或净流出;而人口流入流出的密码,则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。

  产业作为社会经济发展的主要驱动力,推动社会经济不断向前发展。英国经济学家克拉克提出,产业发展以第一次产业为主,向以第二次产业为主、继而向以第三次产业为主转变,人均收入变化引起劳动力流动,进而引起产业结构向高层级演变。

  产业升级在集聚大量人口的同时,亦为当地的房地产市场带来巨大推力。以三次科技革命的代表城市美国洛杉矶为例,其房价和纽约基本持平,且明显高于芝加哥。1987年纽约房价为19万美元/套,洛杉矶为13.1万美元/套,而2013年纽约达50.8万美元/套,洛杉矶达48.9万美元/套,明显高于芝加哥的18.6万美元/套。这主要是由于洛杉矶所在的加利福尼亚州集中了美国主要高科技产业,如计算机、电子元件、通讯、航空等,吸引了庞大的高收入就业人口,房价赶超纽约,可见产业结构显着影响一个地区的房价水平。

  产业对房价的影响,主要通过三个方面:人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元,房价上涨空间越大。相反,产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈,人口导入水平低,房地产市场增长空间越有限,房价上涨的后劲不足,房地产需求量多由本市居民支撑。

  以我国深圳为例,常住人口在2000-2013年间增长了362万,目前深圳的常住人口中外来人口占7成多,这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。随着人口的增多和年轻化,深圳市场的需求保持旺盛,加之土地资源的稀缺,房价仍将保持上涨。

  与深圳类似的还有北京、上海、杭州等服务业驱动型城市。

  这类城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展,吸纳大量人口流入,房地产市场需求强劲。

  相反,那些往往依托于自然资源的重工业驱动型城市,如大庆、唐山、鞍山、大同等,在经历过工业化发展阶段的短暂繁荣之后,面临产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈,人口导入水平低,房地产市场增长空间有限,房价上涨的后劲明显不足。

  还有一类城市,就是一些新兴工业驱动城市,比如苏州、无锡、佛山、东莞等,这些城市多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入,人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业,且呈现年轻化特征。催生的房地产市场需求空间大,人们支付水平高,房价上涨空间较大。

  

  最大威胁来自于人口红利衰退

  目前一个重要的趋势不可忽视,就是随着中国人口红利迅速衰减,全球化的产业转移趋势明显,美国制造业复兴,中国大量制造业向东南亚等人力成本较低的区域转移,将严重影响中国上述城市的发展。这类城市如果不能在产业升级的大潮中迅速把握机遇,其城市发展的命运将如同前述重工业驱动型城市,走向衰败。

  事实上,这种现象正在发生。东部地区大量新兴工业驱动城市的人口流入正在减少。2006-2010年,广东的常住人口每年净增数都在200万以上,但2011年以来,每年新增不足100万,2013年更是低至50万。

  不惟广东,自2011年起,原来流动人口流入较快的东部省市,常住人口增速都出现了断崖式下滑。除了天津以外,京沪粤浙苏五个经济强省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自数据一半,浙江近几年的平均增速甚至只有2009年的1/4.

  以浙江杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。而上海2013年常住人口2415万,仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。与杭州规模、实力相近的南京,2013年新增常住人口2万、总量达818万,其中外来人口约175万、减少2.5万,人口变化特征与杭州非常相似。

  新兴工业驱动城市人口流入的减少,表明原有产业规模化增长的高峰期已经时过境迁,创新驱动增长的后劲明显不足,不足以容纳或者吸引更多的就业岗位。无疑,这是衰败的前兆。

  因为,产业决定人口、人口决定房价,其中最核心的主宰因素,是产业决定了收入的多少和可持续性。

  我们举三个例子,美国,日本,香港。

  这三者其实是很不同的。美国,代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本,代表着中型国家。土地有稀缺,一半城市一半农村。香港,是城邦型地区。

  对于美国来说,美国完全都没有房地产。

  房地产在美国,并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积,大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。

  以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。

  其中,建筑成本8万美元,地价8万美元,“建筑许可”8万美元。

  建筑许可,这一块的成本,也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子,你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度,颜色,建筑风格,都有严格的限制。这样做的结果,最终是推高了房屋售价。

  但无论怎么说,我们可以看见的是。在美国,“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例,大约是1:1

  如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成,在中国内地农村,建一幢房子,只要25W元人民币。其中8W建筑成本,8W地价,8W交给当地官员。

  其次说日本,日本的国土面积,37万平方公里,大致相当于中国二个省。

  日本的房地产市场,可以割裂分成二个市场:东京,非东京。

  很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人,才会发现,这个狂潮,绝大部分都发生在东京。

  在东京以外的地方,哪怕在大阪,福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。

  而在日本更低一级的行政区,在一些乡和镇,已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

  最后的例子是香港。香港是一个城邦型的地区。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗,屯门,现在新盘也要近100000元/㎡。

  这三个例子告诉我们的是什么呢:

  “房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”!!

  这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到,许多人把上海,北京的房价,和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。

  你要和他说,“房价,和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。

  简点来说,北京和长城关外的张家口,其人均GDP经济发展水平,其实是差不多的。这二者房价差多少倍?

  对于中国大多数产业基础薄弱的城市而言,在重复建设带来的产业存量过剩、创新难上加难的背景下,数量型的招商引资也十分困难,更谈不上升级产业的引入,吸引不了高素质的产业人群、服务业人群,人口几乎没有净流入,或者流入数量杯水车薪,而书记、市长在任内拼命卖地,在这样的城市买房,如果是出于投资而非自住,后果一定是不言而喻的了。

  分化,是未来10年中国城市的母题,也是中国房地产市场、中国房价涨跌的主题。

  “哪些事件,会登上2015年中国的头条?”美国《外交政策》杂志对2015年的中国做出新预测,其中包括一条:农村人口不再强烈渴望涌入大城市。

  这明显是扯蛋。如果听它的,你就惨了。

  和小日本的大东京一样,即使中国人口政策没有本质的调整,人口增幅减缓的趋势不发生变化,京沪粤三大城市群,以及自然条件优越、经济发达的南方区域中心城市,房价增长,还是一个短时期内难以被撤下的“头条”。

  警告:房市下跌已是必然!

  国务院参事夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说,“当前经济走势关键看房市,房市下跌已成必然定势”。这里说的房市是指房价和交易量。可以说,由1998年住房改革开始,到2008~2009年,由信贷积极扩张所助推的房地产“超级繁荣”已经结束了。我们银行给企业大量贷款的抵押物都是房地产。我们好多实体经济,好多工商企业,向银行贷款是用厂房用土地做抵押的,这部分钱占整个银行贷款的40%,这是相当高的比例。刚才讲的是主要银行,在非主要银行,在影子银行中间,这个比例就更高了。

  如果住房销量下降,房价下降,系统性风险会不会爆发?这个就很难说了,很难保证不爆发。如果爆发,它是一种什么样的爆发方式?以下是具体的阐释,但在时间概念上,不一定是先有第一波然后是第二波,并行也有可能。

  第一波,房市价量齐跌,价格在跌但程度不高,量也在跌,卖不出去了。这种状况现在已经开始了。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题,房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌,开发贷款的质量问题紧随其后。这个时候,面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业,银行行长的第一反应是马上收紧贷款,收旧贷款,不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债,破产。间接效应是GDP下跌,这是第一波。

  第二波,收紧房企银根的连锁反应是,涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩,如果房地产投资再进一步下降,产能过剩问题更大。因此导致这批相关的非房地产行业产出减少,或者减少投资,或者倒闭破产,进一步影响全局性的投资和GDP,这是第二波。

  第三波,地方GDP马上下滑,地方政府破产。去年一年,地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入,一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高,100%多的都有。在这种情况下,如果房市价量齐跌,首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份,武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去,因为房地产企业房子卖不出去,价格都跌了,老板不愿意拿地了。报纸上各种信息披露,有些城市已经出现土地拍卖流标,二次流标。今年10个典型城市,5月份的土地收入已经同比下降了25%。最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%,地方政府由于资金压力,没有钱了,怎么办?收缩基础设施建设,棚户区改造资金配套不够,保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是,地方GDP马上下滑。

  现在全国每年大量的基础设施建设,80%都是银行的钱,或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资,如果地价进一步下跌,对地方政府无疑是雪上加霜,GDP的增速前景更加暗淡。这个时候,地方政府如果急了,唯一的出路是加快拍卖土地。但越加快拍卖土地,地价跌得越快,这是必然结果。地价跌得越快,会从房地产企业、地方债等各种渠道,激化银行资产质量的恶化。这样的话,使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环,银行就不敢贷了。

  第四波,群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩,理财市场上的违约事件频频出现,由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。对此,我是坚决主张不能刚性兑付,否则老这么下去,中国的金融市场秩序怎么建立?但是不刚性兑付,老百姓怎么办?

  我的观点是要坚决打破刚性兑付,目前可暂时有些变通措施。现在整个中国面临着全社会道德风险。什么叫全社会道德风险?地方政府主政者不在乎,借钱干,还不了,过两年退休下届政府还,因此政府谁也不怕借钱。政府不怕借钱,银行也不怕,通过银行在柜台上向老百姓销售地方举债的各种金融产品。地方政府不怕,银行怕吗?中国的国情都了解,地方政府债务最后是中央要背的,因此银行也有积极性,银行也有道德风险。老百姓觉得政府不怕,国有银行不怕,我们怕什么?你只要敢卖,我就敢买。例如12%的债券利率,银行拿2%的“通道费”,信托也拿2%,到了老百姓手上还剩8%点,比银行存款还高4.5%,为什么不买?这就是整个社会的道德风险。面对这个情况,所以我坚决主张,买可以,最后还不了应依法办事,它不是固定收益,是预期收益率,合同早就告诉你了。最后到底怎么办?这就看执政者的水平问题了。

  金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么?是“土地财政”,以土地为杠杆,撬动金融。通过撬动金融,推动经济增长。在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前,在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初,房市的价量齐跌,土地收入的减少,会引起银行资产质量的恶化,银行从自保角度出发,会紧缩信贷,由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。一旦发生以上情况,我预计,今年的GDP即使在微刺激的政策下能够渡过7.5%左右的难关,但是未来两年内,仍然有可能下滑到6%以下,中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预,这是完全有可能发生的大概率事件。我的意思是,现在如果没有其他准备,不是提前开始一点一点布局干预,2015年,2016年跌到6%完全可能。中央政府应该要从最坏的打算入手,做好各种准备。

  今年房地产会有怎样的政策?

  今年中国经济每个月的表现都在挑战人们的想象力,谁也说不清,谁也不敢打保票了。面对现在这个情况,一旦出现意想不到的事,怎么防止经济出问题?夏斌从宏观经济角度,给出了四个“药方”,有些是针对房地产的,有些虽然不是针对房地产,但会对房地产市场产生巨大的影响。

  第一,要坚决稳住整个金融系统的放贷意愿和能力,让金融系统树立信心。为此,中央银行近期内应采取措施,发出明确的毫不含糊的稳健货币政策的信号,确保整个金融体系有稳定的流动性支持。中央银行政策的信号一定要很明确,而不是如前一阵子,让市场去猜中央银行采取回购的意图。市场看不懂,金融机构看不懂,这种状况很危险。就要告诉大家,你们不要慌,金融机构不要慌。为什么金融体系要稳住?因为金融体系一旦出事,和某个大企业出事不是一个概念,金融体系的风险传导快,影响大。从金融监管角度说,银行对每个企业的贷款,不准超过它资本金的10%。输掉了这笔贷款,资本金也就输掉了10%,整个金融系统是不会出事的。对企业是如此,但银行不是这么回事。去年6月份,在上海的银行拆借市场上,隔夜拆借利率达到30%,比高利贷还高利贷,天下奇观。银行之间有贷有存,到了晚上,一看头寸,到底贷大还是存大?差一点点,不够,到拆借市场借钱,要弥补平衡。在形势比较平稳的情况下市场利率波动不大。去年大家都在传,可能央行想采取动作,要按市场规律办事,该不贷的就是不贷。大家一听这个信息,市场紧张了。这时候如果某个银行资金紧了,而市场利率已经达到25%,又拆不着,晚上平不了资金,为了清算,再高的利率也必须去拆,一下子发生借一天钱30%的高利率。后来整个市场轰动了,央行马上不敢了。这说明央行想按市场规律办事,方向是对的,但不是一下子就能办到的。

  第二,一旦市场上出现抵押物大幅度贬值的情况,可以宣布采取紧急会计原则,或者说,央行马上动手,直接到市场上去购买将贬值的资产。你卖我就买,把价格稳住。紧急会计原则,就是不准随便按照抵押物的原值来要求追加抵押物,越逼企业,企业越陷入危机。维持原来抵押物价,原来评估多少钱就是多少钱。听说美国在危机时,在会计原则上也采取了紧急措施。我们能不能采取?当然能。一旦出事,就要防止市场恐慌。

  第三,当房价出现断崖式爆跌时,国务院应该马上明确,允许各级地方政府用棚户区改造资金去买房。现在的棚户区改造资金总的使用方向是对的。房价如果大跌,不如拿这笔钱买房。买了房以后,改造一下再借给或者卖给弱势群体,当作棚户区改造用。在这方面政府应该灵活些。报纸上登过,有的城市已经这么做了。这个方向是对的。

  第四,当银行不良资产增幅加快,按照银行审慎监管原则,就不准贷款了,因为资本金不足,这时候应该采取紧急措施,提高银行自主核销不良贷款的最高限额。工农中建交,有不良贷款,就用资本金利润冲掉。现在能冲多少国家是有规定的。能不能在出现紧急状况时,提高这个比例,让他们自主核销。资本充足率健全就可以稳健地贷款;如果资本金不足的,赶紧增资,或者说,由政策性银行金融机构来进行重组。

  夏斌认为,在结构性政策里面,除了特大城市如上海、北京等以外,国务院应该下令,各省政府在年内必须启动户籍制度改革。户籍制度改革的实质是财政问题。什么叫城镇化?城镇化的实质是财政拿钱和深化改革,不是搞房地产,不是搞简单的城市规划。城镇化是工业化的必然产物,不是我们刻意想出来的。户籍制度的改革,一个农民工变成城市居民,孩子从生下来到上幼儿园、小学、中学,都要给予同等待遇,包括大学都要给予同等待遇。退休以后,要像城市居民一样有养老保险,看病一样报销。这意味着财政要拿钱,如果一个人要拿8万~10万,两亿农民要拿多少?因此,城镇化意味着财政要拿钱,要改革现有制度。从这个角度认识,应该要求各省政府必须在年内启动户籍制度改革,首先解决农民工的城市居民身份,然后提前按照中央政治局通过的关于财税改革的方案实施,不能观望。提前围绕户籍改革引发的中央转移支出问题,抓紧改革,重点解决户籍改革中地方财政的收支缺口问题。其他的改革动不了,可以先把农民变成城市居民,地方政府缺钱了,中央财政先动,先补贴。这样的话,可以增加消费。同时,户籍改了,居民身份改了,市场就着急了,因为一下子学校不够,幼儿园不够,医院不够,这样,可倒逼加快学校和医院的投资,加快基础设施建设,加快农民工住房的民间投资,加快商品房的出售,这样可以部分对冲掉我们制造业和基础设施整个投资水平的下降问题,把这块投资提前搞起来,有利于宏观上取得平衡。

  总结这十年左右的房地产政策,就是政策碎片化,一会出这个政策,一会出那个政策。政府如果建立房地产市场的长效制度,房价慢慢就会稳住。我一直认为,房地产市场不整顿,中国早晚出大事,近两年我又补充说,整狠了,马上就出事。现在确实是烫手山芋。房地产市场长效机制的方向是什么,就是以消费品为主导。一定要让市场明确,买房是为了住,买房不是为了像股票那样为了卖股票。不鼓励房地产作为资产市场交易,中国在房地产市场上,绝对不能学英国、学美国,应该学德国,学新加坡,以消费品为主导。
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