中国楼市难改熊市格局

沈晓杰 原创 | 2015-07-23 20:20 | 收藏 | 投票
关键字:熊市 楼市 

  对希望了解中国房地产市场的人来说,他们要熟悉其中的真相,还真不是一件容易的事。这点,就连近日参加中国大陆某房地产论坛的海峡对岸房地产知名专家,在接受大陆某房产网络媒体采访时也不得不无奈的感叹:看不懂中国大陆的房地产市场。按照他的说法,美国、港台等地的房地产市场,包括房价涨跌等相关信息都是透明的,都可以搜索得到。而中国大陆的房地产市场信息相对不透明,因此无法分析房地产市场走势背后的原因。

  确实,虽然事关中国城市居民的最大切身利益,但中国房地产市场信息之隐晦、透明度之低,早已令人瞠目结舌。

  提出“中国股市如赌场”的著名中国经济学家吴敬琏在最近的一次访谈中称:股市最容易出问题的地方,就是“信息不对称”。他认为监管机关最主要的责任,就是要执行一个极其严格的信息披露制度,以改善“一般投资者信息弱势”的状态,防止特殊投资者“不正当地发财致富”。

  可惜,吴先生没有把在中国股市上的“追穷寇”精神,发挥到中国房市上来。比起中国的股市,中国的房地产市场不知道要黑暗多少。

  中国房地产市场的“信息黑洞”,不仅在于开发商的“护身自卫”,更在于政府部门的“官商合谋”。就拿中国国家统计局每月公布的全国“70个大中城市住宅销售价格变动情况”统计报告来说,里面根本就找不到这些城市基本的各种房价数据。无论是新建商品住房的平均售价,还是二手房的实际成交价格,“住宅销售价格”统计里都不见踪影。同样,在“全国房地产开发和销售情况”的统计报告中,一些能让人“一眼看穿”的敏感数据,也巧妙的玩起了“躲猫猫”。

  记得在今年中国“两会”上,中国总理李克强在和山东人大代表一起审议时就提出:政府掌握的数据要公开,除依法涉密外,数据要尽可能地公开,以便于云计算企业为社会服务,也为政府决策、监管服务。在此一年多前的一次国务院常务会议上,这位总理还特别强调:以政务信息公开促进政务诚信建设。

  国家统计局冒着有违政府诚信的风险、压着老百姓有重大关切的房价数据不公开,也许有它不能说的苦衷。不过,如果我们的房地产和住房政策脆弱到连房价都公布不起,那就需要深刻反省了。

  本月15日和18日,国家统计局陆续公布了今年上半年中国房地产市场的统计数据。随着“2015年1-6月份全国房地产开发和销售情况”和“2015年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”两份官方权威的统计数据的公布,今年上半年中国房地产市场的走势和发展,似乎可以落锤定音。

  分析一个市场,首先也是最基本的,就是要看它目前的运行究竟是熊市还是牛市。但对一般人来说,要能从官方的报道和数据中,对中国的房地产市场能像股市那样,一眼辨别其“属牛”还是“属熊”,没有相当的专业知识、没有长期积累的洞察力,还真是一桩不可能完成的任务。

  正是因为在老百姓最关心的房价和房地产市场的权威统计数据上“躲猫猫”,所以,每当国家统计局有关房市的月报数据公布出来,就会引发不同的解读。这次房地产市场半年报出来后,同样也不例外。

  也许是为了提振市场的信心和预期,国家统计局官方和央媒在解读这份半年报时,突出强调的是在全国这70个大中城市中,房价环比上涨的城市又增加了几个,涨幅又扩大了多少,房价下降的城市又减少了多少;商品房的销售面积又是如何在前5个月还是下降的情况下,一举变负为正,增加了多少等等。其目的,无非就是要给大家营造一个房地产市场回稳、整个市场销售回暖的盛况。

  中国城市的住房市场,真的像国家统计局和官媒解读的那样莺歌燕舞吗?让我们还是以事实和数据说话。这里,我们不妨借用在这次股灾中所得到的启示和反思,对半年来中国的房地产市场,来一次不一样的破析。

  众所周知,衡量和比较房地产市场是“牛”是“熊”,最能说明问题的简单明了办法,就是把今年房价和去年同期相比较(同比)。就如同股市今年的股价比去年下降了不少,怎么也不能称之为牛市。那么,在国家统计局公布的全国这70个大中城市中,今年6月份和去年同期相比,新建商品房的售价和二手房的价格,究竟发生了什么变化?

  在国家统计局这份报告的内容里,人们可以清楚的发现:在新建商品住宅(不含保障性住房)上,与去年同月相比,全国这70个大中城市中价格下降的占了绝大多数,高达68个,比去年同期上涨的城市,仅仅只有2个(上海涨了0.2%,深圳涨了15.9%)。而在房价下降的68个城市中,房价下跌势头则显得相当的强劲,大部分城市的房价比去年同期的下降幅度都超过4-5%,下降幅度最大的达到了9.8%(泉州)。

  无独有偶,和新建商品住房一样,在这全国这70个大中城市中,二手房和去年同期相比下降的城市也达到了66个,下降幅度最高的达到了11.4%(牡丹江),而且同样也有相当多的城市,二手房的房价下降幅度达到了4-5%。真正二手房价上涨的,也仅仅只有北京、上海、广州和深圳这四个一线城市。

  这就是一年来房价走势的基本面。如果像股市那样,以价格涨跌论“牛熊”的话,那如今的中国房地产市场,不是熊市还能是什么?

  其实,人们之所以误认为现在的房地产市场步入牛市,是因为房地产利益集团和舆论投机和炒作的中心,就是在深圳、上海和北京这几个一线城市上。这几大城市就像股市中的蓝筹股,是全国房地产市场的“蓝筹市”。

  像北京上海这样全国仅有的国际化大都市,不仅早已成了全国有钱有权者的投资积聚之地,而且还有众多的海外资金的流入;而深圳因为有邻居香港的房价暴涨的连带因素和比价效应,特别是港人买房者的进入,更使当地的房价及市场,脱离了正常的轨道。

  就像蓝筹股一样,京沪深广在中国房地产市场上形成的“蓝筹市”,说到底,也是积聚了各路资金堆积而成的。最近已有学者指出,要特别警惕国内房地产市场出现的这种资金大转移到一线和个别二线城市、使大部分二线及三四线城市房市日趋冷缩的“虹吸现象”,认为这在继续加剧房地产市场分化的同时,会导致局部地方的房地产市场崩溃。

  其实,尽管有吸取各路资金的“虹吸现象”支撑,但一些“蓝筹市”的房价现在还是出现了楼市降温、房价下降的现象,上周末来自广东的消息显示:过去几个月来在全国各城市中“独领风骚”的深圳房价,由于资金供血不足,加上银行房贷收紧,上周房价已经出现难得一见的下跌。据当地某房产中介行介绍,上周深圳新房共成交1643套,面积为17 .46万平方米,环比跌幅分别为6.11%、2.55%,成交幅度略有回落。

  判断中国当前的房地产市场进入熊市的另一大根据,还在于房地产市场投资主体——开发商自己——的投入大大降低。尽管官方一再强调,全国1-6月商品住宅销售面积增长4.5%,强调房市已经回稳转暖,但它却故意回避了一个最基本的事实:现在的4.5%,是建立在去年同期全国商品住宅销售面积大幅下降7.8%的基础上的。换句话说,尽管有种种救市组合拳的刺激,但今年上半年全国的商品住房销售面积比前年还低3%以上,房地产市场的元气远未恢复。

  和“小股民”(买房人)入市的热情形成尖锐对比的,还是这些房地产市场的“大股东”(开发商)对市场的看衰。尽管他们对外口口声声房市开始转暖、房价将大涨,但真正落实到市场投入上,人们会惊奇的发现,中国开发商群体减持套现十分突出。

  官媒对此的宣传十分低调。一般的报道中,也就顺带说一句全国房地产开发投资增速降低,但很少说到降低到何种幅度。只有细致比较了统计报告你才会发现,今年1-6月份全国房地产开发在住宅上的投资,只有2.8%的增长,增速不仅延续了下滑之势,而且创下了新低。而在2014年的同期报告中,住宅投资方面的增长达到了13.7%。

  其实,比房地产开发投资增速降低更严重的,还是开发商在房地产市场投入上的大幅减持。

  众所周知,如果开发商看好当前市场,对未来有良好的预期,必然会加大土地的购置,开工推出更多的新建商品住房。但今年1-6月的国家统计局报告,恰恰给出了一个负面的信息。

  根据统计,今年1-6月份,全国房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降幅度高达超过三分之一(33.8%),而且降幅比1-5月份又扩大2.8个百分点;同样,在房屋新开工面积上,同比也是下降15.8%(总量为67479万平方米)。尤其是住宅房屋新开工面积,下降的幅度更是高达17.3%(总量为46891万平方米);除此之外,今年上半年的房屋竣工面积也下降了13.8%,降幅扩大0.5个百分点。其中,住宅竣工面积24354万平方米,下降16.5%。上半年住宅工程方面唯一有所增长的,就是施工面积增长了1.7%。

  而对最敏感的、反映市场商品房滞销积压的“商品房待售”数据,尽管在官方文章中强调商品住宅上6月末比5月末待售面积减少191万平方米,但通过数据对比不难发现,和去年同期相比,商品住房的待售面积增长幅度高达19.3%,达到了42834万平方米。

  这里需要提醒的是,在今年初对全国商品房库存滞销热议最多的时候,当时(2014年末)全国的商品住房积压的“待售面积”也只有40684万平方米。半年下来,全国商品住房的积压不仅没有减少,反而增加了2150万平方米。在各种救市组合拳的打压之下,出现如此的状况,实在让人惊讶。

  综上所述,人们不难发现,尽管从去年开始,中国政府就在房地产市场出台了一系列的救市之策,尤其是今年的“3.30”更是打出了一系列的救市组合拳,但事实和数据证明,当今的中国房地产市场,依然未走出熊市的泥潭。

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