2016~2022年中国地产将上演“大逃杀”

时寒冰 原创 | 2015-09-06 10:04 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:地产 大逃杀 

  随着实体经济从辉煌的顶峰步入调整,支撑房价的力量势必会大大削弱。最关键的一点是,它会影响到人们对未来房价的预期--预期一旦改变,投机资金的撤离将加快房价见顶的步伐。

  而且,房地产属于资本密集型行业,对资金的需求量非常大,一旦资金链出现问题,危机就会迅速爆发。

  这些城市一定跌!

  我们不妨对比一下鄂尔多斯和温州的情况,通过对这两只"麻雀"的解剖,展望未来的趋势。

  鄂尔多斯的GDP变化,几乎是在谱写一个神话。2012年的GDP是2001年的21.3倍!即便放在世界范围内来看,也是一个令人瞠目的奇迹!鄂尔多斯的经济从2003年开始腾飞,这个时间节点正是房地产的国民经济支柱产业地位被确立,与房地产相关的资源行业发展最迅猛的时期。作为煤炭资源丰富的鄂尔多斯,成为最直接的受益者。

  媒体的报道证实了这一点。"从2003年起,中国经济进入一轮爆发周期,尤其是以重工业、重化工业为代表的二次工业化发展迅速,对能源需求日益强烈。2003年底,煤炭价格开始上涨。鄂尔多斯人脚下的黑煤开始变成'黑金'。"

  2005年,鄂尔多斯的经济增速达到顶峰。2008年次贷危机爆发后,鄂尔多斯经济增速逐步下降,到2012年增速下降到低于2001年的水平。增速的下降一旦与外部的债务危机结合,就会改变人们的预期,这种预期的改变又会迅速导致一些资金的撤离--这正是鄂尔多斯这样的资源输出型城市的最大弱点所在。

  温州的GDP增速自2007年后逐步下滑,2008年后GDP增速下降到低于2001年的水平。在中央4万亿救市计划推动下有所反弹,但2010年再次下行,到2012年已经下降到6.7%的较低水平。温州经济增速下滑,意味着它已经不能支撑高速上涨的房价,也不能再作为温州炒房团的大本营为其提供充沛的资金。由此导致资金链断裂,房价下跌,随后又进一步蔓延,一些企业破产倒闭。

  据《中国新闻周刊》报道,在温州市永嘉县黄田镇,2011年9月一个月内就有100多家企业关闭。随着事态的发展,更是出现了炒房者自杀等情况。

  如果把整个中国的GDP及增速,与鄂尔多斯和温州的数据做一个对比,就会发现有许多相似之处。中国的GDP增速在2007年后就开始下降,与此同时,一些制造业开始向东南亚等地区迁移--连年房价上涨带动起土地价格、房租、物价的上涨,导致国内的制造业成本大幅度上升,被迫向外转移。同时,资本也渐渐开始从放缓流入步伐慢慢地转为流出。

  鄂尔多斯是资源富集的城市,温州是资本富集的城市,而这两种资源富集之地正是中国经济高速增长过程中受益最大的城市。当这两类典型代表城市的房价出现下跌,其信号意义非常明显!

  依照这种代表性往下推导,那么,不久之后,与鄂尔多斯比较像的太原(资源型)等城市及其同区域内再低一级的城市,房价就会随即见顶,而与温州比较像的深圳(资本型)等地区的房价会陆续跟着出现明显的见顶回落征兆。

  2013~2015年的这个阶段,是令人极度纠结的阶段,直到趋势变得明朗,纠结也会随之淡下去。中国房价将在这种纠结中逐渐从点到面,显露出明显的见顶回落迹象--时间越向后,见顶回落态势越明显。

  当中国从资源的输入者变成输出者,当创造财富的步伐放慢,支撑房价的基础也随之逐渐变得脆弱起来。而环境的恶化、城市承载力透支殆尽,将成为加快楼市大变局的推手,房地产脱离实体经济独自辉煌的画皮将被无情地揭下。

  与房价上涨时的阶梯状形态相似,房价下跌的时候也将呈现出阶梯状的形态。房价下跌先从资源、资本输出的四线城市开始,渐渐蔓延到三线城市、二线城市,最后传导给一线城市。

  相关政策的调整,也可能成为房价下跌的推手。在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,有关房地产问题的表述字数非常少,但字数少不代表不重要。里面只有几句:"建立全社会房产、信用等基础数据统一平台""加快房地产税立法并适时推进改革""健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制"。

  房产数据平台意味着:房产的透明度提高,那些拥有多套住房尤其通过非法收入购买多套房产者,将更急切地抛售房产。房地产税将加大住房的持有、保有成本,使得拥有多套住房的人不得不卖房套现--前提是房产税的力度较大。由于许多城市可供出让的土地越来越少、卖地收入锐减的情况下,开征房产税几乎是政府唯一的选择。但仅就前两条而言,一旦施行,也将对房价产生影响。

  商业大佬在抛弃房地产

  如果理论上的分析还不足以说明问题的话,那么,我们不妨看看大佬们在做什么。

  李嘉诚父子抛售中国的物业,一直是热炒的新闻。

  2013年8月29日,"长和系"两家公司长实、和黄双双发布公告,将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%的股权出手,最终以26亿元成交。10月18日,和黄与长江实业再次出售位于上海陆家嘴的东方汇经中心,最终以11.55亿美元(约70亿元人民币)成交价成为近年来规模最大的写字楼交易之一。12月31日,李嘉诚长江实业集团旗下ARA基金出售南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦,接盘者为宏图三胞集团。据市场人士估计,该大厦估值约为30亿元。

  2014年1月13日,李氏家族的电讯盈科发布公告证实,旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权正与独立第三方处于深入磋商阶段。短短5个月内,李氏家族就已出售了价值200亿元的中国内地物业。在新的经济条件下,亚太区房地产投资市场的吸引力有下降的趋势。与此同时,商业地产已出现明显的泡沫迹象,李嘉诚作为投资风向标,其频抛物业也正是来源于对未来市场的判断。

  但人们的思维似乎已经被连年上涨的房价给固化。

  在李氏家族抛售商业地产的同时,有更多的地方却在增加新的供应房--新增供应和二手房抛压汇集而成的力量,将成为压垮高房价的最后力量。

个人简介
MBA硕士,中国财经传媒人联盟特邀观察员,《上海证券报》评论版主编(曾兼任新华社所属现代金报和现代快报评论主编),曾主编网刊《中国》,并曾作为中央人民广播电台特邀嘉宾发表时事评论。
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