疯狂上涨房价会否构筑世纪大顶?

张平 原创 | 2016-10-15 22:56 | 收藏 | 投票
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本轮楼市调控密集落地,让房地产市场从之前的亢奋,急速变成了悲观。迄今为止,已有21座城市启动了限购限贷,更有部分城市将调控力度全面升级,如北京首套房首付提升至35%,深圳非户籍购房门槛半年内连升两级,南京和苏州二套房贷首付提至80%等。
无独有偶,周小川行长近期表示会对信贷增长有所控制后,央行随即召集5家国有大行及12家股份制银行开会,要求调整信贷结构,防范楼市风险,绿地100亿发债叫停,开发商资金面也开始紧缩。
对此,业内人士表示,与上一轮调控有46个城市参加相比,此轮限购城市只有20家,说明各地政府都是根据自己的实际情况“因城施策”,没有一窝蜂的给楼市上“紧箍咒”。不过,本轮密集调控“出炉”后,楼市可能将会出现类似于2012-2014年的大幅调整,甚至可能出现“超调”。
而笔者认为,楼市调控政策之所以在近期集中出台,主要原因有二:一方面,上半年中国经济增长仍依赖于房地产来拉动。而从下半年开始,无论是近期的PPI转正,PMI重上枯荣线,CPI低位徘徊,都说明中国经济已有企稳迹象。预计下半年,中国GDP增速将停在6.7%。本来各地准备上半年出来的调控政策,都集中放到国庆节期间了。
另一方面,从今年8月开始,一二线城市的土地溢价率快速上升,地价从某种意义上说已经失控,而地价失控马上会影响到房价。100城住宅类用地的土地溢价率在7月份还在60%以下,8月就跃升至历史高点的87%,地王频出。从类似面粉和面包的关系来看,它意味着若再不出手调控,后面楼市会更加失控。
面对本轮楼市调控,有学者指出这又将是一场“空调”,因为历次严励调控对楼市的影响均很短暂,而且“效果不彰”。即使是持看空观点的人士,也只是温婉的说出房价会出现15%小幅调整。
而笔者认为,2016年的高房价与之前的楼市调控相比有着本质区别,这也意味着本轮调控过后,今年第四季度,一二线城市房价将筑世纪大顶,明年上半年,房价泡沫开始出现较大调整。
首先,推高房价泡沫的是之前的超低利率,而这种低利率现象是不可持续的。正是因为之前,居民房贷利率处于历史低位,激发了民众的购房热情,大家都觉得现在正是投资买房的好机会。
但是购房者似乎忘记了,偿还房贷需要几十年,未来贷款利率水平不可能一直像现在这么低,货币政策也不可能永远那么宽松。一旦房贷利率出现大幅上调,购房者偿还房贷的压力将大幅增加。
早在2009年底,全国住房贷款加权平均利率尚在4.42%的相对低位,国内楼市开始反弹,2011年底创新高至7.62%。但目前5年期及以上贷款利率低至4.90%,比2011年下降了35.7%,首套房优惠利率低至4.44%
如今受到各地楼市调控新政的影响,为了规避房地产泡沫给银行业带来的系统性风险,各大银行都在收紧居民房贷银根,并且将居民房贷利率全线上调,所以超低的房贷利率不会长期持续下去。
再者,推动此轮房价上涨的主因,并非居住需求得不到满足,也非土地或住房供应不足,而是基于财富保值增值的资产配置或投资需求。这种需求已将楼市风险推演至系统性风险的高度,关系到金融和经济安全。
与前几轮房价上涨的推动者不同,本轮房价上涨的推动者主要是中低收入层。一方面,中产阶层面对当前出现的“资产荒”,觉得无处可投资,但又出于资产保值增值的需要,只能选择尚具有赚钱效应的房地产,于是纷纷选择入市投资。
另一方面,城市低收入家庭面对本轮房价快速上涨,已产生恐慌预期,如果再不买房,恐怕以后会更加买不起房了,于是纷纷选择加杠杆入市。而在投资性购房者为主体的背景下,一旦房价上涨预期改变,这类购房需求会快速下降,房地产很快会把温度降下来。
最后,纵观高房价历史,必与人民币汇率紧密联系在一起。也就是说,从2005年汇改以来,人民币涨,房价也涨。这10多年来,大量国内外游资涌入中国,在推高人民币汇率的同时,也推高了国内的房价。
只是从去年8月份新汇改,央行放松了对人民币汇率的调控,人民币汇率便出现了历史性拐点,大量国内外游资抛售人民币资产,而兑换成美元资产。这就导致,我国8月份的外储创下5年来的新低。
很多人光看到房价泡沫,其实,央行货币超发,人民币一直高位徘徊,本身也存在着较大泡沫,人民币汇率有被市场重估的需求。而国庆前后人民币汇率进入了贬值周期,连续跌迭不休。这意味着,人民币泡沫已于去年8月见顶,而房价泡沫历史性大顶即将在今年形成。接下去,游资抛售人民币资产的节奏将加快。
针对楼市调控新政密集出台,有人认为,国内房价出现大调整概率不大。不过,本轮房价上涨的原因主要是房贷宽松、恐慌性投资需求入市,而一旦基本面出现变动,房价较大调整在所难免。实际上,近期人民币汇率出现大跌,资本在加速流出,这也预示了,国内一二线城市房价的调整周期将会拉长,人民币汇率拐点已现,房价拐点也为期不远。
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