房地产历来是我国经济发展的重要支撑，随着我国经济的发展，房价也是一路飞奔，特别是今年的房地产市场，更是疯狂。各地地王频出，房价猛涨，同比涨幅百分之几十的地区比比皆是，深圳更是在今年中秋小长假的时候同比去年大涨97%。有人更是戏言，我们工薪阶层一年收入能够买到的房子平方数已经呈负摩尔定律现象。
面对如此疯癫的房价，政府也是慌了，于是各地调控又开始了，限购限价限地王，降低放贷利率优惠幅度，提高二套房首付比例，打击假离婚……经过这一系列措施，最近房价已经有稳定趋势，同时新建住宅成交量也大幅下降。可以说，目前多数是属于有价无市现象。
从以往的调控经验中，我们知道，房价总体趋势是越调越涨；调控进行的时候，房价是压制住了，但一旦调控放开，房价又唰的上去了。面对如此，政府也是很尴尬。但笔者对于政府的调控措施多有不解，认为最重要的措施不怎么用，采用的都是次要措施。
我们先来说说调控的思路。调控的思路有两条：需求端和供给侧。那对于要打压房价的调控，只能通过紧缩需求和扩大供给这两方面来进行。
紧缩需求方面，这是目前政府多数和经常采用的方式，也就是限地王，限价格，限购等等这样的措施。但是笔者认为这样的措施只能起到暂时的作用，并不能很好解决房价一路上涨的问题。因为这种通过人为的、政府干预的形式，不但扭曲了市场的正常价格，造成价格不能反映市场供求情况，使市场处于紊乱状态；而且往往是措施实行时，需求暂时给压制住了，房价也稳住了，但一旦调控结束，之前累积的需求一下子迸发出来，那时房价涨得更厉害。这也是我们之前经常见过的现象。像有些地方规定房子最高价格不能超过多少，不然就不予发放预售证；有些地方规定土地价格拍卖价格不能超过多少，不然就取消拍卖；对于这样的措施，笔者真是想不出其中任何意义所在。假如你是开放商，本来房子可以卖5万的，你让我只能卖4万，那我怎么做？我肯定不愿意啦，那就不卖呗，先晾着；本来我要50亿拍这块土地的，你说不行，太高了，给你钱赚都不要，直接取消拍卖了。那一个人随便出一个超高的价格就可以取消拍卖了，那还搞拍卖干什么。大家都不要玩了，回家洗洗睡吧。
从供给侧方面，扩大供给，一方面是扩大土地的供给，另一方面是扩大保障房和廉租房的供给。保障房和廉租房之前在全国都建了不少，但实际情况怎样，可能多数人不是很了解，大家都觉得这个跟自己没关系似的，感觉自己的条件估计也买不到或者租不到这样的房子，政府对于这方面的宣传好像不多。当然这个是另外一回事，属于执行方面，具体调控思路还是不错的。在扩大土地供给方面，政府似乎做得不够多，貌似香港方面也是这样，有人说这是为了托价，因为只有供给不够多的时候，土地价格和房价才能永远上涨，这样相关利益团体才能永远受益。当然实际情况怎样只有政府知道了。
从以上需求和供给两个方面政府出台的措施分析中，我们知道，大部分都错了，只有扩大保障房和廉租房这个是正确的，但由于执行方面的原因，实际效果也不好。当然还有提高二套房首付比例这个措施没讲，这个是很好的措施，但不常用，等下单独讲。
无论是从需求端还是供给侧的措施，笔者都认为应该通过市场调节的手段来影响价格，而不是通过直接干预价格的手段来人为把他固定住。
其实笔者认为调控房价措施很简单，那就是降低杠杆。对于房地产商，提高土地出让金首次缴付比例，缩短土地出让金缴付时限；对于购房者，提高二套房以上贷款首付比例，直接提高到50%，甚至70%，80%，严格执行首付必须为自有资金，不能通过其他变相贷款来支付首付。
这样一来，房地产商资金流没以前宽裕了，那就不敢随便拍地，更不敢以离谱的高价去拍卖，出现一个又一个地王。这比单纯地限制土地价格有用多了，市场的正常运转也得以进行，不至于一下冻僵。而且也可以有效降低房地产商的资产负债率，降低杠杆，降低房地产整体行业风险。
对于购房者来讲，二套房首付比例提高了，要买多一套就没原来那么容易了，而且对于投资客更是一个很大打击，可以消灭市场虚假需求，使房价真正反映市场真实需求，不至于涨得那么离谱。
这么好的政策，我想政府应该不会没想到，但实际中他们很少首先用，而且不常用。为何不用？笔者真是百思不得其解。
当然以上降杠杆属于需求端措施，在供给侧方面，笔者认为国家土地供给政策可以不变，保障房和廉租房政策严格执行好，另外对假离婚、开放商制造虚假售房紧俏、房源紧缺等违法行为，必须加大打击力度，还原市场真正供给需求状况，这样必让房地产行业能够更健康发展，房价不会离奇上涨，也使得真正有购房需求的人能够买得起房、住得起房。
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