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文/ 刘长杰 （辽宁老年服务协会副秘书长、新浪乐居主笔，发表于20141120）
用“尽管有所准备，依旧猝不及防”来形容今天我国养老产业面临着极为繁复的发展困境，是恰当的。因此共识，我与张华正相识；因此共识，我受邀成为华正团队的一员。
同为游子，我们面临着同样的困境：“树欲静而风不止，子欲养而亲不待。”而这样的无奈，又是时下中国数以亿计离乡创业的游子们最终不得不面对的锥心之痛。
同为从业者，我们面临着共同的挑战：父母作为“空巢老人”中的一员，“出门一把锁，进门一盏灯”，是当下老人生活的真实写照。而来自民政部的统计表明，中国目前1.69亿60岁以上老年人中，49.7%过着子女不在身边或没有子女的“空巢”生活；预计到2030年，老龄人口将近3亿，“空巢老人”家庭比例或将达到90%，这意味着届时将有超过2亿的“空巢老人”。
“空巢老人”是社会发展到一定水平后必然出现的一种现象。在国外，有的空巢率已高达80%，甚至更高。有鉴于此，国务院在《中国老龄事业发展“十二五”规划》中分析称，中国的老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。
空巢老人面临的问题主要有：一，物质生活需要，如衣食住行用；二，安全需要，如居住、饮食、环境安全等；三，健康养生需要，如身体保健、医疗卫生等；四，精神文化需要，如文化娱乐、艺术教育等；五，尊重的需要，比如晚年情感、社交、心理慰藉等需要；六，自我价值实现的需要，比如从事科研、写作、书法、社区义工等工作。这些需要，只有市场力量的供给，才有满足的可能。
有识者都看到了其中的商机，有志者更是“行胜于言”：万科在进入，保利在探索，泰康、合众已深入，因出售股权而变得轻松的宋卫平也秣兵厉马、引军入阵……他们进入的是同一个已经“燃烧”起来的产业——养老地产。在成堆的调查报告、可行性分析中，他们念念叨叨的理由只有一个——市场容量显而易见，社会发展已近其时。
2013年，中国老年人口突破2亿大关。未来10年，老年人口每年将新增1000万人，2025年将突破3亿人。与此同时，50后进入老年，80后——即独生子女——步入中年，两个人群重叠，加之社会“未富先老”，这让中国庞大的老年人口如何养老成为一种刚需。有刚需自然就有商机，在房地产业发展遭遇瓶颈时，养老地产的突现，对于急于转型升级、寻找新的增长点的房地产企业来说，犹如哥伦布发现了新大陆。
而我们担心的则是，对于习惯于“重运作，轻服务，挣快钱”的房地产企业，为转型一头扎进“做实事，重服务，挣慢钱”的养老地产，会不会蕴藏着风险？
一个成熟的养老地产，其运作基本需要三种角色的企业参与：投资商，开发商，养老服务运营商。除此之外，还需要各类医疗保健机构等的合作。
有研究数据表明，在过去的一年多，全国新增养老、涉老地产项目过万。细分这些项目的操盘手，占比最大的是房地产企业。除了地产开发商，保险公司、政府机构和慈善资金也是其中主要的参与者，一些中央企业和医疗机构也有所涉猎。此外，还有众多外资机构也开始抢滩中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。
这些投资主体介入的无论是哪种类型的养老地产，都能满足特定客户群的需求，也都有自己的生存空间。但一个不容忽视的现实是，这些项目总体来说仍然处于规模小、运营不成熟、盈利不稳定的初级阶段，而要想成为市场的代表或是中坚力量，仍待时日。
从房地产企业进军养老地产来看，与地产商如火如荼的投资热情相比，这些被寄予厚望的养老项目，面临的困难有很多。从国家政策层面看，去年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明政府看到了养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等突出问题，希望发动私营机构和社会资本的力量参与解决养老问题，并鼓励盈利性机构投身养老产业。而近日出台的《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，政策有收紧的信号。这意味着，尽管产业环境宽松了，但高额土地成本支出的压力仍然存在。
从配套的医疗资源看，目前公立医疗服务并没有开放，养老地产仍然不能和医疗服务做到无缝链接。
从需求端看，老年人整体收入水平不高，现行的养老金制度仍然对社会化养老有所制约，而传统的养老观念大行其道，“以房养老”等新的养老观念推广伊始便遭冷遇。
再从地产商自身条件看，作为投资商，地产商能否忍受养老地产投资周期长、利润低、投资回报慢等现实，存疑；而作为开发商，是否合格，取决于地产商能否快速成长，建设一个布局合理、功能完善、物管优质的养老社区；而作为养老服务运营商，我们认为这是地产商真正的短板，也是投身养老产业蕴藏着巨大风险的一个环节。
与其他风险相比，包含着专业陪护、专业运营以及如何取费等众多软件的养老服务业，是地产商最难在短期内取得进步或者竞争优势的地方。如果不希望重走“五星级酒店要请国外管理团队代管”的老路，我们就该清醒地看到，改革开放30多年来，凡是财富集中抢入的行业，都会成批地制造废墟——大举进军酒店业的，因为没有好的酒店管理团队而一路坎坷；蜂拥而入商业地产的，因为没有商业运营经验而折戟沉沙；响应号召转身投入医疗业、教育业的，也因为没有核心的医生和教师资源，至今仍处于拾遗补缺的位置上。
而想介入养老服务，事实上比上述任何一个行业都难。希望引入国外团队进入自己开发的养老社区进行服务的，投资者很快就会发现什么叫“水土不服”；希望导入本土养老团队或服务系统的，投资者很快就会领教什么叫“人才奇缺”。从这个意义上说，一年来我们正在制造10000多台硬件精良的计算机，而等到这些机器快要交付用户的时候，我们却忽然发现，没有与之相配的操作系统。
只有硬件没有软件的养老地产，就是10000多台运行效率低下的机器，就是10000多个烫手的山芋，也是10000多个潜在的风险，更是10000多个等待验证的财富传奇。
产业是外表，服务是内核。产业是硬的，服务是软的。中国养老业现状则是：产业一派乱象，服务一叠白纸。
经过5年的探索，华正团队已经成为国内养老产业的佼佼者，“华正养老”业已成为国内养老产业“软服务商”中声名鹊起的品牌。“养老产业干货系列”音像、图书，就是这支专业团队陆续供给中国养老产业的实操力作，希望其中的概念、思路和做法，对读者有帮助，对产业有启发。
