第三次房改该如何推进?

沈晓杰 原创 | 2016-12-17 22:18 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房产 

  “楼市之惑”深度系列报道自10月24日陆续刊发至今,已有一个半多月的时间。这组旨在梳理20年来中国房改的历史,通过在住房政策、房改蜕变及楼市发展的历史和现实的比较和反思中,为重新检讨房地产市场和住房供应模式、创新新的住房政策顶层设计、为启动“第三次房改”铺垫的深度系列报道,终于在收官之前,等到了期待已久、令人振奋的消息。

  在上周五召开的以“分析研究2017年经济工作”为中心议题的中共中央政治局会议上,在谈到明年的经济工作时特别要求:“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这意味着旨在从根本上彻底改变当今房地产市场乱象及尖锐的住房问题矛盾的新的住房政策的顶层设计(“房地产平稳健康发展长效机制”),由此拉开了序幕。也可以说,第三次房改,已“准备上路”。

  回顾这一个半多月的“楼市之惑”系列文章,我们了解了中国房改的历史,“二次房改”的异化和劣变,以及它给中国楼市及城镇居民的住房问题所带来的灾难性影响。如今,在中国最高领导层重启“房地产平稳健康发展长效机制”之际,究竟该怎样重新进行中国住房政策的顶层设计,把被“二次房改”推行十几年来所导致的楼市乱象扭转过来,已现实而紧迫的摆在人们面前。

  启动第三次房改,重新找回房地产及住宅产业历史性机遇

  一般人对于重启住房政策顶层设计的紧迫性和重要性,大都是从现有面临崩溃边缘的楼市乱象及尖锐的住房矛盾来思考。高房价引发的沸腾民怨,创纪录的楼市泡沫布下的“核弹一般的地雷阵”,以及对实体经济的挤出效应和整体市场的虹吸效应,早已成为众矢之的。而作为执政者,更多的还是从经济发展大局、社会稳定大局和国家安全的危及来考量。

  但人们在对住房政策顶层设计的所有反思中,似乎还遗漏了一个极为重要的“正效应推理”,这就是如果我们能设计和重启一个能激活国民的最大消费——普通人的住房消费的机制(绝非房地产市场的投机炒作拉动),将会为中国的经济发展、社会的稳定和国民的幸福指数,带来何等翻天覆地的变化。

  应该说,这二十年来,中国房地产市场和住宅产业恰好遇到了世界上任何国家都不曾有的历史性大好机遇。其间中国经历了人类史上规模最大的城乡迁徙人口。1995年中国的城镇总的人口只有3.5174亿人(当时全国总人口为12.1121亿人),而到了2015年底,尽管全国总的人口只比20年前增长了13.5%(到2015年末全国总人口达到137462万人),但此时中国城镇总的人口却已达到了7.7116亿人,比1996年翻了近1.2倍。

  令人遗憾的是,由于住房政策顶层设计的失当,中国城镇成倍的人口增长和住房小康的目标,并没有给中国的房地产市场及住宅产业带来与城镇化大跃进相匹配的、倍增式跳跃发展。

  此外,在国际住宅产业和房地产市场发展中,有两个被公认的发展高峰期,也正好与这二十年来中国的发展相遇并叠加交汇。第一,就是当一个国家人均住房面积达到35平方米(约为户均100平方米)之前,国民对住房保持旺盛的需求,该国的住宅产业及房地产市场将会有一个持续的高速发展;第二,当一个国家的人均收入达到了1000-3000美元的区间时,普通居民的住房消费会进入一个改善住房的爆发期,该国的房地产市场也将进入突飞猛进的高速发展阶段。这两个房地产及住宅产业发展的高峰期,也被视为住房发展的国际惯例。

  而中国近20年来的发展,恰恰就处在这两个房地产发展高峰期的交汇点。中国城镇居民的人均住房水平,自从经历了朱镕基执政时年均增长0.84平方米的高速发展后(注:根据朱镕基前总理2003年3月的最后一次政府工作报告,从从1998年到2002年底,中国城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米),从2003年的新一届政府上任至今的14年,竟一直还在人均住房面积20多平方米左右徘徊,甚至还出现了倒退。由2002年时的人均近22平方米退回到2015年底的21.12平方米。与此同时,中国城镇居民的人均收入却在稳定增长。根据国家统计局的数据,中国城镇居民的家庭人均可支配收入,在2003年就超过了1000美元(为8472.2元,但是美元对人民币的汇率为1:8.28左右),而到了2010年更是到了人均近3000美元。直至2015年,中国城镇居民的人均可支配收入更是达到了31195元,按照当时的汇率相当于4800美元左右。

  这一切都表明,无论是中国近二十年来出现的人类史上最大规模的城乡人口迁徙,还是社会发展进入了住宅产业和房地产市场两个高速发展的交汇期,都在为中国城镇居民住房小康的大发展和房地产市场的大跃进,提供了百年难遇的空前机遇。万事俱备,只欠东风。

  这个“东风”,就是重启“第三次房改”。只有如此,中国房地产市场和住宅产业发展的空前机遇,才能“美梦成真”,才能彻底的激活被高房价压抑十多年的普通居民的住房消费,才能在十三五的五年中依靠住房消费全面发展新增70多万亿的国内生产总值(比2015年中国全部的GDP总值还高出10%)。

  那么,新的住房政策的顶层设计,在谋篇布局上又该有怎样的重要考量?

  把重建住房小康、激活普通居民住房消费作为新的住房政策总纲

  首先必须目标明确,只有大方向和总纲正确,纲举目张,“第三次房改”才能回到正路上来。

  这十几年来,在中国官场有一种非常“奇特”的现象。一方面全面建成小康社会的声音不绝于耳,另一方面,全面小康中含金量最高的“住房小康”,却从各类“红头文件”消失的无影无踪。尽管这两年中国最高领导人再三强调全面建设小康社会“一个不能少”,但“住房小康”似乎总是不入各级执政者的“法眼”。以至于有人猜测,是不是住房问题矛盾过于尖锐,楼市乱象积重难返,才使得顶层决策者对此“绕道而行”?

  笔者之所以建议把重建住房小康、激活普通居民住房消费,作为新的住房政策总纲,不仅因为中国城市社会住房矛盾这个最大的危局,可以成为未来几年中国经济发展潜力最大的“黑马”,而且这也是执政党对人民承诺如期实现全面小康社会中含金量最高、影响面最大的组成部分。此外,在住房政策和房地产市场的治国理政中,有了这样的总纲,就不会被一些利益集团的“改革”和“含糊不清”的政策和认知羁绊,顶层设计也不会再犯大的方向性失误。

  早在上世纪八十年代,邓小平在提出小康社会的设想时,就把住房小康列为小康社会解决温饱后的第一大目标,这也是当时全社会的共识。提出小康社会概念时,关于小康最经典的名言,就是“小康不小康,关键看住房”。在现实社会中,尤其是在高房价的大环境下,是否拥有自己的住房,更是成了百姓家庭财富多寡的决定性力量。

  去年,中国国家主席习近平在延边视察时强调:全面小康一个也不能少,大家都要过上全面小康的生活。确实很难想象,如果缺少了“住房小康”这个最大的权重,全面小康社会还有多少“真金白银”?

  所以,无论从执政党对人民的历史性承诺,还是现实的社会和经济各方面需要,以及政策总体的谋篇布局,住房小康和激活普通居民住房消费,都应该成为新的住房政策顶层设计的总纲。

  民主决策和公众参与,应成为影响住房政策走向的决定性力量

  “第三次房改”最不该被遗忘的就是,“二次房改”给中国房地产市场带来代价无比巨大的惨痛教训。

  和大张旗鼓的“九八房改”不同,2003年8月出台的最低调也是对中国楼市“冲击波”强度最大的“二次房改”,“顶层设计”都是在“大幕内”进行。不仅当时公众对此事先毫不知情,就是在“二次房改”政策制定过程中“说上几句话”的机会都没有。按照开发商的意志实施的“二次房改”,成了名符其实把中国房地产市场和住房问题拖入深渊的祸根。住房问题事关老百姓最大的切身利益,半点差池就会使市场“乌烟瘴气”,实际上,后来的事实证明了这点。

  这方面,前总理朱镕基早就做过一个很好的表率。根据前几年出版的《朱镕基上海讲话实录》透露,在朱镕基解决上海市民住房问题时,就特别突出强调市民在住房政策制定过程中的话语权和决定权。其实,事关老百姓切身利益的公共政策让公众有主导权,“让老百姓说话”,这不仅是民主决策的基本要求,也曾是中国执政党的传统。

  “二次房改”之所以失败,成为中国十几年房市乱象的祸源,上使顶层提心吊胆,下致百姓民怨沸腾,根本的原因就是这个被利益集团操控“房改”,不要说没有民主决策、公众参与的基本程序,而且连最基本的立场和方向都被权贵利益集团所左右。

  其实,在十年前的2006年一次中共中央政治局集体学习会上,顶层就强调过“民主执政是马克思主义政党执政的本质要求”,并提出“推进社会主义民主政治的制度化、规范化、程序化,以民主的制度、民主的形式、民主的手段支持和保证人民当家作主”,真正把最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点,保证人民依法实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督,加强对权力的监督,保证把人民赋予的权力真正用来为人民谋利益。这些十年前的“民主之语”,今天听来还使人深感切中时弊。问题是,在各种攸关百姓利益的公共政策的顶层设计中,究竟又能落实几份。

  重启住房政策顶层设计,要从根本上解决房地产和住房方面等社会矛盾,使中国房地产市场重回康庄大道,就必须在顶层设计上使新的住房政策能真正体现“最广大人民群众”的利益和立场,使公众成为新的住房政策制定的主体。住房政策和房地产市场的问题,说到底不是什么技术和决策困难的问题,而是利益和立场站队的问题。这既考验当局者的智慧,更考验政府的良知。

  普通百姓买得起房,是启动“第三次房改”的灵魂

  这方面的主要内容,笔者已经在“楼市之惑”系列报道之三(中国房改“灵魂”去哪儿了)有过详细论述。这里,更多的还是从技术的角度,来探讨在房地产泡沫高耸的情况下,如何对“买得起房”进行具体的量化分析和定性。

  首先必须明确的是,如果新的住房政策顶层设计要把住房小康和激活普通人住房消费作为作为第三次房改谋篇布局的总纲,“让老百姓买得起房”重新回归为新的房改之魂,就必须有具体而实在的量化标准,并把它作为各级政府政绩考核的重要指标。否则一切都可能成为流于口号的空谈。

  当初“九八房改”时,把房价收入比4作为城镇居民买得起60平方米经适房的上限;而在此前1994年的一份未得以大规模推广的国务院房改文件中,规定一套56平方米建筑面积标准新房的负担价,1994年应为所在市(县)双职工年平均工资的3倍(经济发展水平较高的市县略高于3倍,

  2000年以前总体上达到3.5倍,职工购买自己已住用的公有住房还有多种折扣)。

  那么,在经过十几年的高房价累积效应和住房小康的标准“与时俱进”(2010年城镇居民为人均30平方米,到2020年为人均35平方米,户均也从90平方发展到120平方米),“买得起房”的标准,又该如何制定?

  考虑到现在高房价泡沫累积的现实,以及住房小康的标准的提高,在中国的大中城市中,再把房价收入比3-4作为买得起房的政策标准肯定是不合时宜的。既然人均和户均的住房面积比过去都提高了一倍左右,房地产市场挤出高房价泡沫又需一个较长的过程,所以“买得起房”的量化标准既不能定的过高(那样多数城市无法实施),又不能定的过低(会使房改的灵魂大大折扣)。综合各方因素,把房价收入比9作为“买得起房”的政策基准线上下浮动,比较适宜。

  这个标准虽然比联合国人居中心和世界银行的标准(房价收入比为3-6)的上限高出了50%,但符合中国大中城市的实际,也更有利于新的住房政策顶层设计的推广实行。目前,中国众多大中城市的城镇居民买房的房价收入比,普遍高达15以上。

  按照市长黄奇帆的说法,以市民每月的家庭收入可买得到一个平方米住房来计算,现在户均100平方米的住房的房价收入比就是8.3。所以,把房价收入比9作为中国大中城市买得起房的基准线,符合中国现实国情。

  当然,之所以把它当作“基准线”,是因为这个政策标准不应该是“一杆尺子量到底”。比如,在三四线中小城市和西部边远城市,本来的房价水平就不高,住房库存积压可能还多,“买得起房”的政策标准就应该明显下浮,定在房价收入比6以下;而一些房价高企的一二线大中城市和沿海发达城市,一般的“买得起房”的政策界限可以上浮到房价收入比12,北京上海深圳等特大型城市,最高可以上浮到房价收入比15。就是这样的“高水平”,这些地方市民实际承受房价,也要比现在低了一半左右。

  而要房价立马下降50%,怎么说都不现实。但是,地方政府可以通过共有产权房、经适房和自持房等多种形式,使市民实际的负担水平下降一半。这也算“买得起房”政策的一种“灵活运用”。

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