税收是挤出房地产泡沫不二法则

易宪容 原创 | 2016-12-28 10:35 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:税收 房地产泡沫 

  “房子是用来住的,不是用来炒作的”。如果这个原则能够真正地落实,并转化为相关的各种房地政策,那么从2017年开始,中国的房地产市场将发生根本性转变,而且这种房地产市场的转变将给中国楼市带来翻天覆地的变化。

  2016年中央经济工作会议12月14-16日在北京举行。在会上,领导在会上发表重要讲话,分析当前国内国际经济形势,总结2016年经济工作,阐明经济工作指导思想,部署2017年经济工作。在讲话中阐述了明年宏观经济政策取向,对明年经济工作作出具体部署,并作总结发言。

  可以说,2016年的中央经济工作会议的公告中新的提法不少,但这次会议最大的亮点就是对中国的房地产市场或住房的性质重新定位,确立未来中国房地产市场发展的基本原则,即“房子是用来住的,不是用来炒作的”。如果这个原则能够真正地落实,并转化为相关的各种房地政策,那么从2017年开始,中国的房地产市场将发生根本性转变,而且这种房地产市场的转变将给中国楼市带来翻天覆地的变化。对此无论是地方政府、房地产企业、住房的投资者,还是住房消费者都不得不密切关注,因为这种转变不仅是中国房地产市场的性质发展根本性转变,也是一次房地产市场中的重大利益关系调整。

  投资炒作为主转为消费居住为主

  在今年的中央经济工作会议的公告中,明确表示中国住房市场要回归到它的基本居住功能,而要去除房地产投机炒作的赚钱功能。会议公告指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。同时还要求地方政府对房地产市场承担主体责任,增加住房的供应,让一线城市的居民分流到周边区域,发展住房的租赁市场,整顿房地产市场交易秩序等。也就是说,从这次中央经济工作会议公告的内容来看,未来房地产市场的发展原则是确立了,住房就是要回归到它的居住功能,要去除房地产的赚钱功能。也就是说,要让当前中国房地产市场由投资炒作为主导的市场转型为以消费为主导市场,让房地产市场的性质发生根本性的转变。可以说,未来中国房地产市场发展原则是确立了,这也让中国房地产市场走向正确的路上。但是这个原则要具体地落实可能会存在一定的差距。

  因为,从2016年的经济形势来看,尽管增长速度可保持在6.7%,但对经济增长起到主要拉动作用的是中国经济的“房地产化”,是政府采取优惠政策来刺激房地产市场投机炒作,以此来造就当前中国经济的繁荣。比如,从已经公布的数据来看,2016年国内商品销售面积及销售总额都创历史最高水平。从2011年开始,国内商品住房销售面积每年都保持在10亿平方米以上,到2015年达到近12.8亿平方米,但是到2016年1-11月份国内商品房销售面积13.6亿平方米(全年肯定要超过15亿平方米。2016年房地产销售面积如此之高创历史水平。但2015年底住房库存7亿平米左右到2016年底住房库存同样还有7亿平米,2016年房地产“去库存”完全是一个笑话),同比增长24.3%;而全国商品房的销售总额,2011年只有5.8万亿元,2015年全年达8.7万亿元,但2016年1-10月就达到9.1万亿元,1-11月份为10.2万亿元(估计全年会超过11万亿元),同比增长37.5%,其中住宅销售额更是增长39.3%。也就是说,2016年中国的房地产市场无论是住房销售量还是销售额都创历史最高水平,中国房地产市场出现前所未有的繁荣。

  而且,从这些房地产数据来看,2016年的GDP增长基本上是房地产市场拉动的结果。房地产业不仅对2016年GDP增长贡献最大,它也带动了相关上下游的产业增长。煤炭价格上涨、钢铁业走出多年的困境、国内大宗商品价格上行等都与房地产市场的繁荣有关。但2016年中国房地产的繁荣最为重要的是房价上涨所推动。比如,全国住宅销售总额的增长远高于住房销售面积增长15%以上。至于2016年上半年一线城市及部分热点二线城市的房价上涨,更是可以用“疯狂”两字来概括。而且全国绝大多数城市的房价上涨的趋势在12月份还在继续。

  而2016年上半年不少城市房价疯狂上涨最根本的原因是中国央行通过过度信贷扩张优惠政策(即让持有更多住房的投资者通过按揭优惠政策进入房地产市场,2016年个人住房按揭贷款增长达50%以上,70%以的银行信贷资金流入房地产市场,比如2016年1-10月流入房地产的资金达16万亿元以上)及过度优惠的税收政策所造成的。在这种情况下,不仅把早就顶在天花板上的房价再度炒高,而且把中国房地产泡沫吹得巨大。整个中国房地产市场完全成了投机炒作为主导的市场,住房成为了投机炒作赚钱的工具。这时,房地产市场泡沫越吹越大,房地产与实体经济距离也越来越远,中国金融市场潜在的风险也在增加。所以,2016年由推高房价所带来的国内房地产市场繁荣,所增长的GDP,其实很大程度上是资产价格上涨的结果。这种以资产泡沫拉动的GDP,2016年数字是十分喜人,但它将给2017年及未来中国经济增长留下了巨大的忧患。这也是为何中央政府从2016年930房地产调控政策开始坚决要抑制资产泡沫或房地产泡沫的根本所在,也是2016年中央经济工作会议坚决要求房地产回归到它的居住功能的根本所在。

  通过税收政策严格界定住房性质

  但是,如果房地产要回归到它的居住功能,就必须让“房地产化”经济进行根本上的转型。现在的问题是中国的“房地产化”经济应该如何转型,转型之后又会走向哪里?因为,面对2016年中国不少城市房地产市场价格疯狂上涨,房地产泡沫吹得巨大,中央政府最后不得不出手要挤出其泡沫,要通过房地产市场的长效机制让它走上健康持续发展之路。所以,2016年的930调控政策之后,中央政府接连要求地方出台更为严格的房地产调控政策。可以看到,这些房地产调控政策出台之后,尽管各城市的房价仍然顶在天花板上不下降,但住房销售量都出现了急剧下降。如果这种房地产调控政策持续在一年以上至2017年底,那么2017年的住房销售量至少会下降50%以上。

  在这种情况下,即使作为一个以投资为主导的住房市场,住房的销售量急剧下降而房价不下跌(可能有些城市房价有下跌,但这种下降也是些微的),这也会严重影响2017年的GDP增长,或给中国的GDP增长造成巨大的压力。同时,住房销售量的急剧下降很快就会波及到房地产相关行业及产业。这些行业及产业的新一轮产量过剩又可能出现。当然,更为严重的情况是,如果全国住房销售量急剧的下降而导致房价下跌,这不仅会导致住房销售量进一步的下降,也可能由此引爆中国银行体系及金融市场的风险。所以,2016年的中央经济工作会议要求既要挤出中国房地产泡沫,又要求不要引发房地产市场大起大落。这种理想状态是很好,但要房地产市场回归居住功能不可能。

  比如,从当前已经的房地产政策来看,就是希望通过这些政策让房地产市场达到这种理想状态。比如,对住房投资炒作进行限制的房地产政策只是对住房购买资格的限制政策,比如有一些城市对持有第二套住房购买房者的首付比例提高,以此来降低投资杠杆比例,有一些城市对购买第三套住房者禁止贷款等,但是这些政策要对住房的投资与消费在事前进行严格界定清楚不仅成本高,而且如果房价还在上涨,住房投资者还可以通过不同的方式来规避这种限制。比如首付贷的出现就是最好的一个例子。

  还有,如果让住房回归居住功能还准备从增加住房供应,及购买住房者分流进入租房市场等方式入手,而不是对住房的投资与消费进入严格地界定,那么这些政策要让当前中国以住房投资者为主导的市场转型为以消费为主导的市场同样是不可能的。因为,住房的两种性质没有界定清楚,住房既可投资也可消费,住房投资者出价肯定会高于住房消费者,最后还是投机炒作者在主导市场,特别是住房购买是有利可图时,增加住房供给只是让住房投资者有更多的投资机会,只是在现行的政策上增加了一些投资者进入成本而已。

  所以,要让住房回归到居住功能而不是赚钱的工具,最重要的经济杠杆就得对住房性质在事中及事后用税收政策进行严格界定。因为,住房投机炒作者要达到其投资之目的就必须通过交易的方式来现实。如果购买的住房没有进行交易,其投资收益是无法实现的,也不知道购买住房者是用于投资还是用于消费。所以,住房的交易税及交易所得税是界定住房是投资品及消费品的最好的方式。

  比如要限制住房短期投机炒作,可以对持有一套以上住房的交易者进行严厉的征税。在香港为了打击住房的投机炒作,一般的住房契税或交易税为15%。还有,如果是购买住房之后在半年内交易再征收20%住房交易税;对于购买之后一年内交易的再征收15%交易税;而购买之后二年内交易的征收10%的交易税。同时,不是香港本地居民到香港购买住房还得征收15%的交易税等。而香港的住房交所得税是15%。而这些税收对住房投机炒作的限制是十分重要的。

  但是在日本及美国住房交易所得税征收的税率是采取累进的方式,即持有一套住房交易后获得的所得再在半年内购买一套住房,其交易所得税是免征的。如果是持有一套住房,第二套以上的住房交易所得税是采取的累进的方式,所得收益率越高,其征收税率也越高。在日本,最高的住房交易所得税率可达75%。再加上住房物业税及、住房遗产税、住房空置税等,都是限制住房投机炒作的最好工具。

  可以说,如果能够在住房交易税及住房交易所得税入手,就能够清楚界定住房的性质,对住房投机炒作收益通过税收的方式收回,让住房投机炒作无利可图。如果这样才能够把住房的投机炒作的赚钱工具去除。如果不采取严格的税收政策把住房的投机炒作与消费区分开,让投机炒作无利图,那么要想让中国住房市场回归到居住功能是根本不可能的。如果当前房地产市场的政策真的让投机炒作退出市场,或让他们没有动力再进行住房投机炒作,那么2017年的房地产市场不仅住房销售面积会急速下跌,而且也会让住房的价格下跌,而住房的价格下跌就会让住房投机炒作者退出市场。国内房地产市场面临的风险及问题都会暴露出来。对此,2016年的中央经济工作会议是较为担心的。

  还有,如何才能建立起中国房地产市场的长效机制?2016年中央经济工作会议指出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这意味着,要建立中国房地产市场长效机制已经形成共识,也将成为2017年甚至于未来中国房地产市场政策及中国经济的基本政策所在。

  现在的问题是,既然房地产市场长效机制是如此重要,那么就得明确为何要建立房地产市场的长期机制,其目的又是什么?同时,这种适应中国国情及市场规律的房地产市场长效机制的内容又是什么?这种房地产市场长效机制又是如何才能建立?等。如果这些问题不清楚或不明确,要真正地建立起房地产市场平稳健康发展的长效机制是不可能的。因此,在这里不得不做点讨论。

  实际上,要建立起具有中国国情、适应市场规律的房地产市场长效机制,这就意味着,政府认识到尽管当前中国房地产市场泡沫很大,引发的金融风险可能很高,比如无论是今年5月份《人民日报》权威人士的讲话,还是在最近的几次中央政治局会议上,都强调要抑制资产泡沫,而当前中国资产泡沫主要表现是房地产泡沫,因为当前中国一线城市包括部分二线城市的房价实在太高,已经完全与居民住房消费无关,但是即使达种情况下中国政府仍然认为房地产业对中国经济的重要性。因为,房地产业对中国经济重要性不仅关系到国计民生的基本居住条件问题,也涉及到中国经济是否增长及城市化进程是否顺利的问题。

  建立适合中国国情的楼市长效机制

  现在的问题是,对于房地产业来说,如何能够既能保证国计民生,推进中国城市化的进程,又能够抑制当前房地产泡沫,防范中国金融市场风险。其实,要平衡这两者关系,最为重要或核心的问题还得从住房本身的性质入手,而不是土地供应、住房保障制度、住房市场建设等的问题。因为住房与其他任何商品最大的不同,不在于住房商品性,不在于住房供求关系,而在于如何把住房的性质界定清楚。因为住房既可是投资品也可是消费品,而投资品与消费品两者的定价基础、价格运行方式及机制是完全不同的。

  如果不能够通过税收制度及信贷政策把两者在事前、事中及事后严格地界定清楚,而是把两者混为一谈,那么这个房地产市场最后一定会成为住房投机炒作的市场。房地产市场的泡沫就会越吹越大。前十几年及当前中国房地产市场最大问题,就是由于房地产政策严重失误,没有把住房的性质进行严格界定清楚,几乎所有国人都把住房当作是投机炒作攫取暴利的工具,特别是借以购买住房消费的各种优惠政策之名而行住房投机炒作之实政策,更是鼓励全民炒作住房,这才是中国房地产市场价格持续疯狂、房地产市场乱象四起、社会道德沉沦、官员与住房有关贪污盛行等乱象的根源所在。

  所以,在建立起中国房地产市场的长效机制,最为关键的就是要对住房的性质在事前、事中及事后用信贷政策及税收政策进行严格的界定。比如,把中国的住房市场严格区分为三个层次的市场,20%住房投资市场,70%住房消费市场,10%保障性住房等。在这三个市场采取完全不同的信贷政策及税收政策。

  比如,对于住房投资市场来说(如高档住房),住房的投资炒作者如何购买,政府根本上就不需要用行政方式来干预,市场可自由交易。但是,对于住房投资来说,既不能用住房信贷优惠政策,更不能够用住房公积金来购买。购买者可以向银行贷款购买,但信贷的价格完全由银行与购买住房投资者双方谈判。其次,既然购买住房是投资,投资收益率只能是资本平均回报率,甚至过高的收益政府就得通过住房的交易税、住房交易所得税、物业税及住房遗产税、住房空置税等税收收为国有。因为这样既可保证不至于把投资性住房炒作得疯狂,也要保证社会财富分配的公平。住房财产税是社会保证财富分配公平的最为重要一道闸门。

  对于70%的消费性住房来说,要严格限制交易,即使出现改善性交易,住房交易可能出现的溢价也得通过严格税收制度收回。这样才能够保证住房真正才为消费品而不是赚钱工具。如果消费性住房回到它的居住的基本功能,那么住房的价格将出现会面理性回归,也不会出现房地产市场的泡沫。而消费居住性的住房市场,肯定要大于目前这种少数人玩的以投机炒作主导的市场,对于有近14亿人口的中国来说,居住性住房消费市场将是一个无限大的市场。而一个以消费居住为主导的住房消费市场,不仅能够满足国人基本住房居住需求,也可成为中国经济增长及经济繁荣的动力。所以,要建立起适合中国国情、适应市场规律的房地产市场的长效机制,就得去除房地产市场的投机炒作功能,去除这70%的房地产消费市场赚钱功能。而这些都得通过用信贷政策及税收政策在事前、事中及事后严格的限定。如果能够做到这点,再加上建立中国的住房保障体系,那么中国的房地产市场才能够走上持续稳定发展之路。否则,不去除这70%的房地产消费市场的赚钱功能,或不让住房回归到它的居住本性,而仅是增加住房供应,要建立房地产市场长效机制根本就不可能。

  总之,2016年中央经济工作会议把住房放在特别的位置上,就是要对住房市场拨乱反正,让住房回归本原、回归常识,而不是赚钱之工具,就是要让中国住房市场转型,中国经济转型,这是中国房地产市场一场重大理念及制度变革,也是一场重大的市场变革。而这种住房市场的变革及性质调整,其实就是一次重大的利益关系调整。这种变革对绝大多数人或中低收入者来说当然是有利,对少数住房投机炒作者或手上持有过多住房的人来说当然是不利。所以,要让住房市场回归到居住功能,肯定会受到各种既得利益者严重阻碍。所中央政府对住房市场重新定位是相当正确的,它将为中国住房市场走向健康持续发展之路奠定了基础,但要让这个原则转化为具体房地产政策并落实估计会是一个缓慢的过程。但是中国的住房市场转型越是缓慢,整个社会可能付出的代价与成本会越高。只有快刀斩乱麻式地调整与变革,尽管会引起中国房地产市场短期阵痛,但却能够让中国经济及房地产市场很快就走出当前困境,否则中国住房市场居住原则很难落实。何去何从,希望中央政府深思!

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个人简介
1958年出生于江西上高, 1989年获得上海华东师范大学硕士学位, 1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位。 1997年7月进入中国人民大学经济学博士后流动站; 1998-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究; 1999…
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