最近中国房地产最大的事是两个之前市场发疯的城市，上海和深圳相继出台了非常严厉的调控政策，为市场降温。特别是上海无论在限购政策，还是限贷政策上，都堪称史上最为严厉，再加上明确禁止首付贷等金融工具，如果真正执行，对市场的影响之大不可小视。
从目前舆论的效果看，政策的威慑力还是相当大。今天凌晨我飞抵深圳，深圳接我的地产界的人士告诉我，深圳的成交量下降明显，市场的观望情绪很大。
同时，在地产问题上，我一直比较认可的高盛的哈继铭先生在博鳌论坛，对于中国房价发表了引人关注的观点。他认为中国的房价应该到了跌的时候，但政府不让跌。在他看来，中国房地产的泡沫是全球最大的。为了避免误解，根据媒体的实录，将哈继铭先生的原话附在后面：
（中国）房地产的情况和汇率很类似，就是中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断地推动它。包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力地使得有更多的人可以来买房子，目的当然很直接的就是稳增长、稳金融，但是我觉得这些措施可能都是过度地注重了短期的利益、短期的稳定，它可能是以更长期的不稳定为代价的。
因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看是除大陆以外最高的，它是15。6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗？28倍。上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港（的房地产）是世界上泡沫最大的，我觉得不是，中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港的，远远大于全球的。
我总结一下，哈继铭先生表达了两个观点：一是中国房价应该跌但是我们不让它跌；二是按照房价收入比，深圳的房价收入比远超东京、纽约、伦敦，中国的房地产泡沫是全球最大的。
说实话，哈继铭先生的这两个观点，我既同意，也不同意。同意是在于，中国很多存量极其惊人的三四线城市，房价居然没有明显的下跌。按照基本的供求规律，这些城市的房价没有任何支撑，不下跌的原因，一是开发商其实已经没有太大的降价空间，二是地方政府根本不愿意让其降价，降价在目前整个去库存的策略中是基本不被考虑的选项。但，这仅仅指三四线供大于求的城市，对于一二线的热点城市而言，我很难理解，在货币放水、房地产救市政策明显出台的情况下，需求依然存在，房价怎么可能跌。中国房地产最奇怪的地方就是，高价格不见得有泡沫，低价格不见得没有泡沫。
一二线城市的房价高吗？哈继铭先生是用房价收入比来说中国房地产泡沫最高，其实，就绝对值而言，到海外置业的中国人突然发现，日本帝国主义和美帝国主义的房价在绝对值上都比中国便宜很多。我过去一直给很多搞房地产研究的人普及常识，不要拿房价收入比来说中国房地产的泡沫，因为房价收入比不是一个很好的测算房地产泡沫的指标。
中国热点城市是典型的“许三多”——钱多人多需求多。比如北京，北京目前的房价和很多北京普通人根本没有任何关系，五环内均价6万左右的房价，不要说一辈子，就是从乾隆爷时候开始攒钱，也买不起。北京的房价对应的是全国，甚至全球的有钱人，拿中国的钱和北京的房子比，仍然是钱多，而不是房子多。这就是北京、上海、深圳等地的房价绝对值远高于很多国际大都市，但房价仍然会上涨的原因。拿房价收入比来衡量中国的房地产泡沫，这个指标根本不适用。
但是，我同意哈继铭对于中国房地产泡沫是全球最大的判断！而且我认为这个泡沫主要不是在高房价的一二线热点城市，而是在天量库存的三四线。中国房地产如果真的崩盘，那一定是三四线先崩盘。这是一个基本常识。所以，目前中国房地产政策最大的尴尬是，在政策的刺激下，政府期待热起来的地方根本热不起来，而不该热的一二线城市却高烧不退。于是在去库存的周期下，却又自相矛盾地出台严厉的调控措施去遏制疯狂的行情。
在之前很多文章里，我提及本次一线城市房价疯涨时出现的一个令人不安的现象：买房者和卖房者都非常恐慌，以一种末世的、视死如归的心态在参与这个游戏。买房者的恐慌是过去的多次暴涨让其不敢等待，而卖房者的恐慌在于从内心深处感觉这种疯涨缺乏支撑和逻辑。我一直说，疯涨不可持续，疯涨会让中国房地产的大调整提前到来。上海、深圳被迫出手，是不忍看到反弹的趋势早早夭折，这次出手是真的为了救，是为了避免疯涨引发暴跌的结果，而不是打。
面对一个不听话的、惹是生非的儿子，家长有时候会当着众人的面收拾儿子，但一回到家，立即安抚。按照这个逻辑理解上海、深圳的政策，基本是对的。
但是，如果限购、限贷以及打击首付贷等措施见效，包括北京打击各种不符合买房资格的人的行动是真的，那一线城市今年的早春行情恐怕会迎来真正的春寒。一线城市销量和价格的调整恐怕很难避免。
尽管中国房地产泡沫真的已经很大，但要讨论泡沫何时破灭仍然不属于我的专业和兴趣范围，谢国忠老师在这个事情上表现出了多年来持之以恒的精神。对于这个问题，我的回答仍然是三个100%：第一，中国房价100%太高，不承认房价太高不实事求是；第二，中国房地产迟早有一天100%会崩盘，因为所有国家的房地产在经历非理性繁荣之后最终的命运都是崩盘，无一例外；第三，中国房地产什么时候崩盘，我100%不知道。因为经济学根本预测不了资产价格何时崩盘的问题，如果谁说自己预测对了，用我的朋友王牧笛的话说，这个人一定是个骗子。
但是，我可以肯定地说，2016年中国房地产不会有太大的问题，一线疯涨不可持续，但20%的城市的房地产复苏的趋势不会改变。
