推出房产税?天不时地不利人不和(二)

陈广阔 转载自 中国会计视野 | 2016-08-07 20:30 | 收藏 | 投票

  目前中国的大环境,决定了并不存在缓释泡沫,政商和民众多赢的房地产税方案,结果极有可能是加剧乱象的多输。这就是我们要谈的第五点,部分政府官员可能对房地产税寄予很高期望,一是期望平抑房价泡沫。同时不至于影响去库存,事实上这两者无法兼顾。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投资,同时缓解底层民众不满,事实上这两者也无法兼顾。三是期望逐渐建立地方主体税种,平衡中央和地方的事权财力关系,这也几乎是一厢情愿。前面我们已指出高房价的成因复杂,如果在房产持有环节开征房产税,很可能打破现在处于结构化泡沫状态的楼市弱平衡,使去库存几乎难以完成。此外,房产税在打击了投资型购房者的同时,可能对无房者的好处寥寥,目前房价总体水平下跌多少才能让中低收入阶层够着购房门槛?中低收入者其中有多少人有勇气去购置房价持续下跌中的房产?极有可能的结果是,房主部分地将房产税的压力向租户转移,从而推高房屋租金水平。至于期望以房地产税充实地方财力,还是让地方政府先考虑如何承受土地出让款和房地产开发销售交易税费锐减之痛后,再用远水解近渴吧。

  当下不太可能存在兼顾多赢的房地产税政策,同时一些被广泛讨论的措施显得充满黑色幽默。一是所谓首套房免税政策。全球主要经济体并无类似政策,但存在“主居住屋”出售时增值部分的免税政策,主居住屋本身仍然需要缴纳房屋及土地税款。如果中国真的尝试首套住宅免税,那一定会发生人们合并多套小房为城市中心一套高价值住宅的调整,连大城市的人口都因房地产税涌向市中心,哪还有什么新型城镇化?二是所谓按家庭人口扣除一定的住宅免税面积,这种看房屋面积不看房屋市值的可笑思路可能会引发更多不满。三是房改房,农村宅基地自建房免税云云,老人和农民(其实主要是公务员)可能认为是合理的,但新人年轻人会纳闷,为什么那些人享受了福利房还免税,而他们却要成为背债又背税的房奴?这些稀奇古怪的设想,都违背了房地产税作为财产税应予纳税的本质。四是所谓房地产税,究竟是建筑和土地合并纳税,还是房地分离纳税?这涉及到70年租用的土地是否被纳入税基的问题,可能导致更激烈的法律争议。义无反顾是重要的,重要之处就在于“义”字,作为重大的财税改革,房地产税还是依据法律,广征民意,透明决策为好,这样可以使得政策接地气,少些突兀的莽汉气。

  第六,要楼市去库存,要充实地方主体税源,要中国家庭负担更多税费;不要楼市泡沫崩溃,不要贫富分化继续加剧,不要土地财政和大城市病;不要短期内危险的房地产税剧政。那么我们能够要什么,才能在现有困境中向前挪动,为未来房地产税的开征铺路?办法总是比困难多。中国楼市多年高温有其巨大贡献也带来诸多害处,其中最引人关注的是加剧了贫富分化。简言之,就是富愈富,穷愈穷;富人纳税少,地方政府难。

  缓解甚至根治这些问题,可从四方面入手。一是房屋空置费。开征房地产税必然是期望提高房屋持有环节的税费,避免富裕阶层购置大量住宅占据过多公共资源。因此可以考虑以水电燃气收费部门为抓手,以房屋物业管理部门为帮手,制定如何认定空置房的标准,并对空置房征费,拒绝缴费者可能会在未来空置房交易过户时遭遇惩罚。建议一二线城市的房屋空置费可先行先试。二是减少现金使用,改善个税的源泉征缴。中国至今仍是大量使用纸币现金的国家,基于现金收支为主的住户部门必然使个税征管沦为事实上的不可能。其对滋生腐败,对巨富阶层几乎不缴纳累进制个税有直接影响,也使商品房成为较好的洗钱载体。中国政府始终有必要持续减少流通中纸币现金,使住户部门收支基于银行等金融机构,这是央行和财政长期忽略却事关重大的基础工作。个税源泉征缴将为政府提供可持续的税收来源。三是尝试开征遗产税。房地产税即便开征也是地税,中央出意见地方出细则为宜,如果真的将该项权力落实到地方,地方可能会十分谨慎,毕竟中国普通家庭几乎60%的财产为房产,该税意味着对中国住户部门重大的财富再分配。而遗产税是国税,仅涉及代际之间的财富分配,在确定合理的免征额之后开征难度较小。四是在库存巨大,去化迟缓的三四线城市,地方政府可试行“房票”制,为留住人才,财富和加速去化创造条件,这我已有相关论述,在此不赘叙。

  在中国,房地产税终究是要向业主开征的,但当下可能不是适宜时机。中国的楼市繁荣并非孤立,而是全球资产价格泡沫的一部分。考虑到弱增长,宽货币和低通缩仍会延续,因此直奔房价而去的房地产政策似乎并不是在解决问题,而是使问题更棘手。次贷危机至今的怪象提醒我们,经济危机的根源始终是贫富分化加剧,金融吞噬实体和创新创业羸弱。因此,处理中国楼市泡沫的重心并不在价格,而在缓解贫富不均,虚实脱节。中国政府也许可以从空置费,个税,遗产税等多种方式入手,逐渐建立针对住户部门的有效的税收征管。如果急推房地产税,可能打乱目前中国内部的脆弱平衡,引发复杂问题,并将加剧财富外逃和汇率波动。

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中国注册税务师,20余年财税实践经验,对财税问题有着浓厚的兴趣,通过多年的学习和实践,已成为业界少有名气的实务专家。
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