地产资金黑洞风险不得不防

杜坤维 原创 | 2016-09-05 10:07 | 收藏 | 投票

  14年8月24日笔者以《谨防地产行业资金黑洞》为题撰文指出,中国地产行业已经成为资金黑洞,如果不加控制的话,释放再多流动性也是徒劳无功,只能是继续吹大地产泡沫,加剧中国经济转型风险,只能是推高利率,让资本市场跌跌不休,只能是推升中小企业融资难度,让实体经济空心化。

    就目前形势看,地产问题比14年要严峻得多,政治局会议少见的提出要抑制资产泡沫,正是因为地产泡沫副作用确实客观存在,对金融市场资金的占用越来越大,已经成为了资金黑洞,今年上半年个人住房按揭贷款达20029.03亿元,占新增贷款46.58%。其中,农业银行、建设银行、招商银行、兴业银行新增按揭贷款比例超过上半年新增贷款的一半,分别为64.01%、62.71%、57.07%和55.30%,所有银行都赶着向地产行业房贷,那谁向其他实体经济放贷,大家把宝都压在地产身上,一旦地产崩溃,银行何以生存,仅仅一个地产行业的新增贷款就占了占个贷款的46.58%,这种经济实际不正常的,已经被地产严重绑架,经济转型已经成为一句空谈,据不完全统计,2015年银行按揭贷款占新增贷款比例为31.54%。到了7月份则更是令人膛目结舌刚刚公布的7月份信贷数据仅仅增加4636亿元,环比少增9164亿元,但是居民中长期贷款增加4473亿元,居民中长期贷款是什么?说穿了就是房产抵押贷款,也就是说居民新增房贷占7月份新增贷款100%。新增金融贷款全部是地产贷款,其他行业呢,就不需要再融资吗?就不需要金融支持吗?融资贵融资难是不是与地产过度融资有着千丝万缕的关系,中国经济走向何方,地产能带领中国经济突围?
    自2008年1月公布住户部门新增中长期贷款占当月人民币新增贷款之比的平均值以来,当初仅24.6%。除上月外,该比值最高为今年4月的77%,而在去年末仅48.9%,到了今年7月份是100%,100%的新增贷款都是抵押地产贷款,说明实体经济新鲜血液已被房地产所吸干,在这种情况下,央行释放再多流动性也是无济于事,现实亦是如此,央行通过降准公开操作向市场注入了数万亿元流动性,但是中小微企业融资问题依然无解,没有得到太多改变,甚至实体企业还卖掉厂子参与炒房,地产疯狂现状不改变央行释放流动性只能形成地产行业自我膨胀,加剧地产行业的杠杆率,只能让更多资金流进地产行业,只能进一步吹大地产泡沫。 根据链家研究院数据,上海7月新建商品住宅成交量131.4万平方米,环比上涨5.3%;成交均价为37319元/平方米,再创历史新高,环比上涨1.6%,同比上涨7.7%。
      地产价格涨不断,催生更多资金利用更高杠杆流进地产行业淘金,新华社文章称,房企加速囤地,截至8月24日,年内抢地最积极的14家房企拿地超过200亿,合计拿地为4093亿,整体看,相比2015年同期的1864亿上涨了120%。房企资金杠杆大幅提高,资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元。
       资产荒的背景下,资金大量流入房地产豪赌地产价格进一步上涨,而在资金的支持下,房企加大杠杆使用力度,地产行业俨然就是丰沛流动性的蓄水池。  已发布中报的房企达101家,其营业收入总额5228亿元,同比上年同期增长37%。但值得注意的是,虽然营业收入有所增加,但房企资金杠杆也大幅提高,资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元。从净资产负债率也就是产权比率来看,房企数据更是高得惊人。鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。
     各家地产公司在资产荒下,拿地激情一家比一家高,风险已经被置之脑后,信达地产有地王制造机的美誉,1年半内信达砸352亿拿6块地王,中原地产数据显示,融创拿地总额高达478.69亿元,较去年同期的73.13亿元,大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元,较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况,拿地总额达到345亿元。此外,碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。地产行业是一个资金密集型行业,拼的就是资金实力,说好听一点地产行业俨然就是一个资金蓄水池,说难听点就是资金黑洞,不管有多少资金投放都会被地产行业吸收殆尽。
  地产商之所以敢于激进拿地,一方面是资产荒下,都在豪赌地产价格会不断上涨,已经放弃了风险意识,其次就在于融资渠道多种多样,加杠杆过程五花八门,银行授信,企业债券,信托融资,抵押贷款甚至私人借贷,在市场流动性泛滥之下,不怕融不到钱,以拿下上海宝山地王的融信为例,融信2012年资产负债比率为171%,2013年突然猛增至504%,2014年的这一指标大幅飙升至1541%。截至2015年3月底,融信控股的资产负债率1591%,2016年1月至3月,其负债总值为430.13亿元。这个指标在2015年、2014财年,分别为288.10亿和282.29亿,加杠杆过程令笔者惊讶,其融资手段有发行购房尾款、多期私人公司债券、通过券商还发行15融信01、16融信01等产品融资、信托借款和银行授信。例如融创478.69亿元拿地总额已占其销售总额81%,而融信方面,其拿地总额345.39亿元,更是其销售额132.2亿元的261.3%。信达地产上半年销售合同额为 62.31亿元, 同比增长32.4%,回笼资金 54.2 亿元,同比增长 42.1%。但一年半内信达砸352亿拿6块地王,是销售额的6倍左右,导致其现金流出现急跌,公司上半年经营活动产生的现金流净额,由去年同期的-17亿元降至今年的-34亿元,现金流净额较去年同期下降了一倍。现金流骤降,一旦地产价格出现调整销售受阻,资金链断裂风险是客观存在的,
 

 疯狂抢购致地价高涨,杠杆高企,未来风险重重。房企已过于激进,一旦未来房价涨幅放缓,高地价的压力将集中爆发,14年15年上半年就曾经掀起过一波地产跑路潮,但是跑路潮过后依然是豪赌的心态,中国地产公司风控意识不强已经露出端倪。日前国外评级机构就调低了某家公司 的投资评级。

    上半年新增房贷/GDP高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%),目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。从房贷余额/GDP看,美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落,而中国则持续上升,目前约25%,已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。他山之石可以攻玉,中国经济和金融面临巨大风险。

   基于地产行业积淀了天量资金,加上买房者高杠杆,地产商高杠杆,房价在高处不胜寒,一旦地产价格出现回落,央行回收流动性,金融风险将会无情暴露,对金融市场的冲击就不好估测,美国次贷危机就是地产崩盘的结果,至今没有得以修复。

    中国地产泡沫形成与地方政府态度高度相关,地产政府虽然对地产暴涨的风险有所认识,但是基于对土地财政的依赖,需要滚雪球一般的卖地收入支撑不堪重负的财政,他们是地价上涨最主要受益者, 截止8月底,50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元,相比2015年同期的9342.8亿元,上涨幅度达到了49.22%。

     破除土地财政,抑制过度投机,让地产回归住房属性,化解金融风险,是近期乃至未来一段时间的管理层不得不做的一件事。

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从事股票市场投资,同时写一些财经评论
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