从燕郊看房市调控,无后的官民利益搏弈

金仲兵 原创 | 2017-01-09 18:44 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:燕郊 房市调控 

  一、中国房市,主要为财政服务

  正常社会的国民经济,三驾马车是实体企业、内需消费和产品/投术出口;中国的国民经济,在经济繁荣期,则是以代工出口、政府投资和房地产为三架马车,与众不同。虽然,民营经济总量不断增长,对就业、税费和GDP的贡献也达60-80%,但始终不入政府法眼,没有成为管方认定的三架马车之一。

  十多年以来,政府出台的房市调控政策不下十余次,每次无不声势浩大,但皆虎头蛇尾,最后无不泥牛入海,无一有效。反观房价,虽有波动,甚或三起三落,价格曲线却一直处于上涨态势。从中不难发现,政府在房市利益上进行取舍的犹豫和两难,且终归于默认上涨的事实。积累下来,房市终于脱离了民生定义,步入投资和投机的金融产品范畴。

  政府为何衷情于房价不断上涨,甚至悖离民生需求也在所不惜?这是因为制度所决定的庞大的行政体系,其一切成本开支必须找到出处,正如贪婪的吸血鬼一般,在改开多年之后,似乎终于发现了房地产这条解决财政危机的捷径:土地财政和高额的税费。所以,政府尤其希望房市长期稳定增长,以从中获取持续的管制型市场收益。政府,一直身兼管理者和市场行业主体、即裁判员和运动员的双重角色,既制定规则,也与民间一起在规则中竞争,这明显不是真正的市场经济。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,那么房子底下的土地是不是用来炒的?如果不是,房价就会因地价稳定而稳定,但是由此必然会引发一个关键的问题,土地经济还要不要搞了?所谓土地经济,就是地方政府以招拍挂的方式独家供地,并通过计划限量,吸引多边的硕大社会资本哄抬土地价格,允许哄抬过程中加杠杆,让面粉价贵过面包价,而后价高者得,形成“地王”,这就是“炒”(本段引自网文)。

  房地产做为多年培养形成的经济供血机器,已在事实上绑架了中国人和中国经济,成为经济的唯一支柱和投资的最佳选择。但自09 危机迄今,代工出口几乎腰斩,政府投资后劲不足,唯有房地产苦苦支撑,却也整体市场低迷,或有崩盘之忧。

  二、集权模式,让房市冰火两重天

  中国特色的权力集权模式,让资源、资本、人才、就业等社会要素高度集中于城市,并以城市大小、等级高低而论,即城市禀赋与其政治等级成正比,故所谓一线城市如首都北京、上海、深圳等城市,无不同是人口吸纳型城市。

  更具中国特色的是,在权力高度集中导致的优质资源高度集中的同时,政府却不想让大量涌入的外来人口同步享有城市福利,长期进行人为的政策性打压和排挤,且在近几年户籍制度有所松动的同时,这种动作反而有增无减,明显有违历史文明进步和社会资源自由配置的自然法则。

  房市与人口、即所谓人气成正相关,所以这些城市房价在权力的支撑下得到的资源、资本、人才、就业等要素,共同支撑了房价的高企。有需求,就有市场,在权力之外,皆符合经济学规律。

  在普通人进不来、留不住的情况下,能在大城市生存者,即为少数所谓精英。他们拥有超强的投资消费能力,代表的是资本偏好,而非原来的民生或居住属性,是一线大城市房价的基础,成为推动房市高端化的主力。

  资本的高度集中,使得一线房市可望不可求式的火爆与二线以下城市房市的低迷不振形成鲜明对比。中国房市,因此总体局面是冰火两重天:有人撑死,不得不往外赶人;有人饿死,赔本卖也不见客。

  继上一轮打压之后,土地财政危机已现于崩盘之危,为此政府在16年春天渐次放开房市管制。重压之下必有反弹,一线城市出现爆发式增长,到下半年高烧过度,泡沫飞舞,一幅兴奋到快死的样子。政府不得不再次祭出另一个极端政策:重拳打压房市,以期浇灭虚火,恢复正常低烧状态。

  与以往一样,本次打压并无新意,在三个月左右的政策适应期过后,虽然政策仍然趋紧,但社会资本和个人购房者已经重新回归房市,成交量也在恢复。一线房市,步入管制与交易的捕弈、相持阶段。

  在经济不景气,财政收入无它,行政成本依旧的前提下,此一过程最多半年左右,即17年春季过后的三、五月间,或告终结,或名存实亡。这正好与每年的房市交易高峰期吻合。

  三、房市调控,无果的官民捕弈

  屡次房市调控,屡次无果而终,这当中有什么门道?

  1、  饥饿供地加限制需求的双限政策,与一线城市房地产市场供不应求的矛盾。房价的背后是供需关系,需求的增加与供应的减少自然会带动房价的上涨。政府推出的双限政策,只能加巨这种矛盾,让房价更加高企。

  2、  一线城市政府追求后城市化时代的逆城市化,即回归城镇化运动,与当下农村的大面积衰败、急需跨越城镇化、直接步入城市化的矛盾。对中央政府而言,出台限购政策的目的,是让农村人先腾让土地,然后进入小城镇或小城市,消化一线之下的三、四、五线城市的多余建筑,即让人“吃剩饭”,但人们却希望用脚投票,非要吃一线城市的好饭和新饭。

  3、  政府多年持续的货币增发、量化宽松导致的通货膨胀、国民财富贬值缩水,与国民主动寻求投资渠道、实现财富增值的矛盾。国民积极针对房产投资,本质是一场国内的货币战争和财富战争。

  4、  政府去大城市病、环境治理目标,与国民现实生存需求之间的矛盾。政府希望好山、好水、好风光,但大量的国民尚需解决基本的生存,二者无不调和。这是多年来制度因素决定的集权美学下的资源失衡和资源错配的结果,是历史的报应,只不过在今天继续为之买单。

  5、  政府有意无意地保持城市群体和权贵群体既得利益,与农村及外来流民争取权利平等的矛盾。城里的要守住现有的利益和福利,城外的要进来实现城乡平等,这是二元隔离制制造的历史欠账,迟早得还。

  6、  产业结构不合理、实体经济不张、国有垄断、民企艰难、投资渠道不足,与国民财富增加、民间金融强大、投资旺盛间的矛盾。民间金融长期受打压,但一直薪火不断,寻找投资,符合资本的本质,但决非罪恶。

  7、  政府财政、银行利息、开发商利润、购房者组成一个自成一体的经济/金融循环体系,各取所需,各得其所,与社会、经济发展和多数国民的需求完全脱轨。权贵阶级与中产阶级结盟,对多数人造成利益侵害,标志当下中国的群体割切和深层矛盾。此条与上条,具有明显的拉美化特征。

  8、  计划经济与市场经济之争。管制型政府要掌控国家运行的方方面面和每一个角落,尤其是不断造血的经济领域,更是重点,所以才有政府限购和民众抢购现象,才有“做大做强国有经济”、“国进民退”的回潮。实现市场经济,放开政府管制,才是根本。

  9、  旧制度、旧市场与新阶级、新经济的矛盾。政府与国民利益述求不同,政府亦官亦商,难免为己代言,出台政策倾向性过强,并不能代表国民利益,因此如果不从机制上着眼,此些结果性矛盾将无从化解。

  四、被误导的燕郊楼市,得首都外溢之利

  燕郊房市一直是房市的热点区域,自9.30限购以来,为什么这么多媒体都在唱衰北三县、尤其是燕郊? 为什么数据与实际严重不符?

  中国的媒体不是独立媒体,以仰官方声息为己任,无调查,靠风传,也有有关部门的授意,共同造成了燕郊楼市走衰的假像。

  燕郊房市是否坚挺?只要你身处其中,看一看限购二个多月之后的交易恢复情况和成效价,即可证明:只是减弱了增长的态势,却无大幅下跌,仍在限购前的2.5万左右。稍后,加之城铁开工,价格已一路上扬至3万左右。

  为什么坚挺? 燕郊特殊的地理、交通位置,在全国独一无二,首屈一指,是全国唯一一个离权力中心最近的庶民聚集地。

  地理位置与行政级别的扭曲,既是燕郊的劣势,使它无法真正成为北京,但同时也是它的优势:巨大的消费和价格落差形成的洼地效应,正好可以承接北京的外溢功能。通俗点说,既可以承受皇恩浩荡的余温,得些残渣剩饭,也不受皇城限住禁留的约束,成为五湖四海流民到京城寻求生计的跳板和码头。

  北京的中央政府净城运动,连北京市政府也赫赫在列。在赶人方面,只是将无资格、无资本的人群向外围驱离,但同时又形成一圈新的环京人群。这是潜在的巨大消费市场,包括对房市的消费需求。这个外溢消费,足以支撑燕郊这块行政和地理飞地的繁荣。如果考虑到北京市政府东迁通州,给一河之隔的燕郊带来的连锁利好,更令人向往。

  少数人不屑于京、燕两地生活,是因为本属权贵人群,自可以留京,而不屑于燕郊这块飞地;更多人别无选择,在燕郊和京城之间两地奔波,或是人生常态,或是梦想开端。总之,这是中国式权力中心主义的产物,不是一个政策和个别人的骂声可以改变。

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