地王开始拖欠工程款了,房地产泡沫要破了吗

陈志龙 原创 | 2017-12-14 15:16 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产泡沫 地王 

  一场慢动作的火车脱轨事故正在发生。上个月还披星戴月裹着大衣和棉被连夜抢房子的南京人,忽然发现家门口的一处昔日“地王”盘因为拖欠施工方工程款而被迫停工。

  去年春季,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京东效麒麟的这处G09宅地,当时的楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。这就是当下被法院贴上封条而停工的“京奥港未来墅”项目,当时这个地王项目要打造户型面积在107-180㎡不等的改善型项目。但随着新一轮调控的不断加码,市场进入速冻期,注定了这是一个命运多舛的项目。今年8月,项目首开154套房源,1号楼100套房,均价25993.31元/㎡;2号楼共54套房源,销许均价25715.51元/㎡。南京当地媒体扬子晚报对此做了报道,22353元拿地,25993元卖房,显然这是笔赔本生意。

  市场冷的时候,高价拿地的开发商寻死觅活动用各种资源要退地,前几年南京的开发商在上海就上演过多场闹剧。而市场稍一好转,他们疮疤刚好就忘了痛,又奋不顾身、以身伺虎去争着做“地王”。2009年,许家印就“差点死在地王项目上”,这种周而复始的循环不断上演,有些事让人恍若隔世,但并不是谁都会如许老板那么幸运,这回南京成了京港澳的滑铁卢。

  今年以来,一线城市和大部分二线城市的房地产市场都出现高位成交萎缩的情况,前11月房地产开发投资和销售面积增速双双回落。基于“房子上用来住的而不是用来炒的”史上最严厉的房地产调控一直没有退出信号,并且后续以房产税为核心的“长效机制”已是箭在铉上,金融体系最严厉的“去杠杆”表现为房贷从一年前的“海量供应”、一些地方新增信贷半数为房贷到现在“挤牙膏”式的供应,过去十年间,助推房价这枚火箭的贷币燃料已经消耗殆尽,许多银行在房价的历史高位已经恐高慎贷,消费贷款过去睁只眼闭只眼,现在梳箅子般地大力度严控就是最有说服力的事情。

  房地产诱发的金融危机以及其他大多数金融事件失败都源于一种盲目的自信,参与者对基于历史经验所作出的“精确预测”屡试不爽,于是他们更加自信,更加自负,不断加码将赌注翻番。所有人都搭成了“群体性共识”,而等危机来临时,才恍然若梦,其本质还是动物精神和羊群效应驱使下的思维盲区,所有的个体风险集聚为国家风险,实力雄厚如美国这样的国家,最终也出现戛然而止的“明斯基时刻”和“灰犀牛时刻”。

  十年前,次贷危机的教训警示我们,货币超发和金融体系鼓风机般的信用创造机制制造了“美国历史上最糟糕的投机狂潮”——从本世纪之初的互联网泡沫到此后的房地产泡沫。金融泡沫次弟衍生,特别是全民参与的房地产泡沫,具有经典的狂热泡沫的所有特征。与当年美国房地产的问题相比,我们面临的问题可能更加棘手,因为十年十倍是经济史罕见的涨幅。

  危机可能通常没有什么预热过程,宽松货币洪流把投机泡沫推向高潮后,“必然出现买方对卖方的大量过剩,导致已经涨得离谱的资产价格继续攀升,否则价格水平绝对达不到那样高的沸点。”当大多数投资者都形成群体性共识,认为价格还会上涨并对此深信不疑时,危机会不请自来,因为价格上涨可能会突然停止。投机型市场都有这样的特征,在价格最高区间,按捺不住冲动的最后一批买家倾其所有全仓杀入,购买欲望得到满足,竞价消失,市场上就只剩下卖家,就会出现“杰塞尔悖论”,当大家都想变现时,你卖给谁?

  “华尔街式的贪婪”不只属于华尔街,它在任何一个国家的金融街上都会重演。近年来,金融和非金融企业杠杆率都在快速提升。低利率、量化宽松和信贷资源错配(大量信贷资源堆积于房地产)、信贷纪律松驰助推房地产泡沫,会计标准和监管套利允许银行资产“出表”,大量资金借银行通道进入影子银行体系,掩盖了金融机构的真实杠杆率和资产质量,特别是金融体系内过度鼓励短期风险投机的薪酬机制都使整个体系的杠杆率不断攀升。

  而监管俘虏、怠惰和路径依赖更弱化了对高杠杆的反周期调节,导致新一轮高杠杆风险累积,过度承压的杠杆“嘎吱嘎吱”作响,杠杆断裂、坍塌的风险无处不在。历史教训一再证明,过度扩大银行信贷,已不能有效拉动实体经济增长,反而会导致风险的急剧上升。

  我们会不会遭遇以债务危机和房地产危机为代表的“灰犀牛事件”,我们能否躲避“杰塞尔悖论”的宿命,这是当下难以回答的问题。睿智洞见如任志强者,他的说辞也开始模棱两可了,昨天他说“(就)房价来说,大部分明是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候,政府采取了一些启动(刺激)措施,然后(市场)开始进入疯狂的阶段,然后再开始调控,调控完了之后又进入低潮,然后再启动,再调控,这是历史上的宏观政策,大多数这样循环和重复。因此,房价一定在一定的阶段里面进入疯狂,然后低潮,然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了。”过去他的回答是简单的YES或NO,而这次,他说“因不确定因素较多,我的确是判断不好未来楼市走向。” 任志强的不确定,细细品读别具深意。

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南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心特聘研究员,财经作家。微信公众号njchenzhilong
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