南开大学发布了一个房产报告,说房价风险最高的10座城市是…

崔翰林 原创 | 2017-12-07 12:33 | 收藏 | 投票
关键字:房地产 房产 地产 房价 楼市 

 

企创网:近期,《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告(2015-2017)》在南开大学发布。成果基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成。2017年样本覆盖全国42个城市,包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个,与2016年相比,家庭户样本增加了5.62%,家庭成员样本增加了5.53%。

本次报告发布了中国住房价格风险指数。该指数对全国70个城市近5年的住房价格风险进行了评估,结果显示:

2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为:厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海;

报告还发布了住房价格下跌风险指数,该指数是衡量在市场价格正常波动情况下,住房价格最大下跌幅度的指数。结果显示,在最差的1%的情况下,居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是:洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

而通过网络,小创还找到了该机构发布的房价风险报告2016年和2015年的数据情况——

2016年前3季度,住房价格风险最大的10个城市分别为:无锡、北京、郑州、上海、合肥、厦门、青岛、深圳、惠州、石家庄。

2016年上半年住房价格风险最大的10个城市分别为:厦门、合肥、深圳、上海、北京、广州、惠州、韶关、无锡、福州。

2015年住房价格超预期风险最大的城市为:深圳、北京、上海、牡丹江、广州。

通过比对该机构2015年和2016年的两次报告结果我们也发现了,基本上没对过…当然了,作为理论性的研究机构,我们不能苛求学术研究成果能够与现实情况高度吻合。尤其是针对如此魔幻的中国楼市,学术推测方法,显然并不十分适用。

但是从2015年、2016年和2017年三年度该机构的报告结果中,小创还是提炼出一些有价值的心得的,总结如下:

一、北上广深的房产最好别碰:由于机构统计方式的原因,作为整体价格明显偏高的一线城市,几乎出现在该机构历年的房价风险预警名单里。当然,现实是从来没应验过。不过话说回来,北上广深的房子,原本也就和90%甚至95%以上的中国普通群众没多大关系。原本也买不起,所以风险多大多小,似乎没太多讨论的意义。所以该机构的这条思想,我个人不大认同,因为几乎没意义…

二、纯粹的旅游城市房产最好别碰:什么是纯粹的旅游城市呢,比如海口、三亚这样的城市。厦门的话,基本上可以算是半个旅游城市,又叠加了一些经济产业,所以现在的房价同样是飞起。所有本身没有足够的产业体量对城市房价进行支撑的话,其实都是高危房产。

三、纯粹的高铁城市房产最好别碰:自打铁路部门的中长期高铁线路规划出台后,基建狂魔再发神威,未来可以想象的是,许多在普速铁路时代无法拥有车站的三四线城市甚至县城,都将得益于此次的高铁大迈进计划。但是,时代不同了,铁路普速时代,凭借铁路网就能飞黄腾达的案例,例如石家庄和郑州这样的情况,在当下的这个客观经济背景下,希望越来越渺茫。如果某高铁沿线县城打出了所谓的“高铁新城”概念,我建议你还是有多远就躲多远。

四、东北区域的房子最好别碰:最好是都不碰,如果忍不住一定要碰,那也只碰“东北F4”:哈尔滨、长春、沈阳、大连。至于理由,大家都知道。

五、西北区域的房子最好别碰:西北的这个概念真心大,包括新疆、青海、甘肃、宁夏等广阔的土地。但是这片土地,吃亏就吃在地广人稀上了。房产是人口越聚集越值钱,人口越分散月贬值。更重要但是,西北整体距离中国的经济中心腹地太远,辐射和未来发展都将是个极漫长的过程。如果一定要碰西边的房产,建议把目光,移至西南区域,比如成渝。

六、北方城市群概念三四线最好别碰:长三角的三四线是不错的,珠三角的三四线也是不错的,那么北方很多“城市群”里的三四线,是不是未来也能起飞呢?答案是否定的,因为实际情况是,北方至今都还没有形成一个真正意义上,够格称得上的“城市群”的区域,各自为阵仍是主流情况。所以,同样不建议碰。

最终小创总结得出以下几个要点,供大家进行下一年度中国城市楼市的理解:

一、整体楼市暴涨和快速上涨是小概率事件,而暴跌和大幅下跌,则是痴心妄想事件。

二、北上广深,尤其是北上深的房价,无论各路专家,各路学者研究出怎样的花式解读。哪怕一众媒体持续唱衰,坚挺仍旧是一种必然。当然,城市局部区域性的,通过限价和统计手法得出的房价下跌结论的,我们没啥多说的。

三、除北上广深外,年度GDP总量超过一万亿的城市,或者简称为二线城市。房价有几个分水岭:一万左右的无风险,两万左右的部分城市已经出现风险,三万以上的,自求多福,风险随时有可能发生。

四、至于三四线城市,除处于长三角和珠三角大城市圈范围内的,万元以上的房子,建议基本不要碰。真有这个钱,不如买同等价格区间里长三和珠三城市群的房子,风险不知要小多少。

五、如果不是自住而是投资,东北房子别碰,西北房子别碰,华北除北京房子别碰。考虑到绝大多数人也没机会碰北京的房子,所以一言以蔽之——投资,整个北方的房子都别碰…

注:本文由专注于地理、旅游、人文的山川网协助完成,深表谢意!

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