摘要：消费是经济增长的原动力，正是由于人们不知疲惫地追求更好的消费水平，才使得人类社会生产力水平不断地前进发展。可见，消费对于一国国民经济的发展而言，是相当重要的。目前中国经济最大的问题，就在于消费的不足。而消费不足的一个重要原因，就在于房地产业。
作者：政经天一楼主韩和元
第一节上涨的房价下行的居民消费率
消费是经济增长的原动力，马克思主义经典作家就将人类的消费行为分为生存型消费发展型消费和享受型消费三种类型。正是由于人们不知疲惫地追求更好的消费水平，才使得人类社会生产力水平不断地前进发展。同时，生产力发展水平又决定了一定社会发展阶段的消费水平和消费结构，人们只能消费自己能够生产出来的产品。就如马克思对生产与消费的关系进行分析时所指出的：“没有生产就没有消费，但是，没有消费，也就没有生产，因为如果没有消费，生产就没有目的。”消费对于生产的作用，就在于它能创造出新的生产的需要，也就是创造出生产的观念上的内在动机，后者是生产的前提。[1]可见，消费在经济结构中的比重对于一国国民经济的发展而言，是相当重要的。目前中国经济最大的问题，就在于消费的不足。而消费不足的一个重要原因，就在于房地产业。可供解释的一个重要依据就是住房改革与我国居民消费率的曲线变化。
1998年-2012年我国商品房平均销售价格变动情况
自从1998年我国住房制度改革后，房价快速上涨，利润丰厚也吸引了越来越多的企业加入到房地产开发行列，房地产市场出现了一片繁荣的景象。从商品房住房销售面积来看，由2000年的18637.13万平方米增长到了2015年的128495万平方米，上涨了将近7倍；同时。商品房的平均销售价格也从1999年的2053元/平方米上涨到了2015年的6793元/平方米，也就是说16年时间里，房价上涨了3.3倍有多。同时，商品房的销售额也快速增长，从1999年的3935.44亿元上涨至2015年的87281亿元，也就是说16年时间里，销售额上涨了22.2倍。随着商品房的销售额的快速增长，房地产逐渐成为国民经济增长的强劲动力，2003年更被国务院明确为国民经济的支柱行业。其在国内生产总值（GDP）中的比重也越来越重。从1999年仅占国内生产总值的5%，到2013年房地产投资占GDP比例高达16%。
然而，与1998年住房改革后我国房地产市场一片繁荣形成鲜明对照的是，我国居民消费率开始一路下滑。虽然，我国社会消费品零售总额从1998年的29153亿元增长至2015年的300931亿元，是当时的10.3倍。但我们需要注意的是，总额虽然增长了，但是消费在国民生产总值中所占的比重却是一路走低的。
这里需要做个解释，那就是何谓居民消费率。所谓的居民消费率是指一国居民一年中的消费额占国民生产总值的比重。它反映拉动经济增长的三大需求中消费所起的作用大小，由于居民消费一般占最终消费的80%以上，居民消费率的高低决定最终消费率的高低。
正如下图所示，从1978年改革开放以来，直到1998年我国全面实施住房改革为止，我国的居民消费率一直徘徊在50%左右。但是自房改后的1999年开始，我国的居民消费率开始逐步下滑，到2008年全球经济危机时，更是跌至35.3%，远远低于当期美国的70%，也远远低于60%这一世界平均水平。
1978年-2010年我国居民消费率变动情况
第二节有关高房价对消费挤出的研究
虽然从理论上讲，随着房地产价格的上涨，可以通过财富效应[2]而刺激消费。譬如case和shiller采用1950年初至1970年末美国商品房价格与居民总体消费数据进行实证研究，在这篇1987年发表的论文里，作者指出，他们研究的结果是房价上涨带动了消费的增长和储蓄的降低。
Poterba则认为，房价上涨还通过提高持有者信心推动消费增长。Skinner分析收入动态平行调查数据（PSID）时发现房地产财富对消费的影响很显著。Engelhardt也运用PSID数据对房价增长与当前有房者的消费之间的联系进行了直接检验，估计房地产财富效应的MPC大约为0.03。
2003年，Case和Shiller又联合Quigley发表了一篇论文，论文对应的研究是基于对上世纪70年代末期到90年代末期发达国家的数据进行的，结果表明总房价和总消费存在比较强的相关关系。他们将这一相关关系归因为直接的房地产财富效应，即房价的上涨增加了房地产财富，从而引起了消费的增加。而房地产财富的下降对消费没有任何影响。
Ludwig，Alexander&Torsten Slok的研究则表明，住宅资产的财富效应可能大于股票资产的财富效应。例如，对1982年至1999年美国各州数据以及1975 年至1996年14个工业国家跨国数据进行了实证分析，结果表明相比较于股票市场，房地产市场具有更强的稳定性，其价格的波动性要小得多，其对消费的影响比股票市场也表现的更为明显。
为什么会出现这种效应呢？这于住宅的投资属性密切相关。当一个家庭拥有两套及以上房屋，且房屋多余，有足够的房子用于投资而不只是居住时，当房价上涨时，其多余的房屋可以用于投资，获得投资房产的增值收益或者出租房屋的租金，或作为质押担保品向银行等金融机构进行融资，从而促进了居民消费，提高了社会消费水平，从而带动经济增长，表现为实现的财富效应。用图示表示，如下图，假设人们有两种消费品，商品X和商品Y两类，横轴表示商品X的数量，纵轴表示商品Y的消费数量，无差异曲线Uxy与预算约束线M1N1在A点相切，A点表示消费者在预算约束条件下能达到的最大效用水平。如图，房价上涨时，人们的房产得到升值，同时租金也会上涨，若人们能将这些收益变为现实，那么预算约束线M1N1就会向右移动到M2N2，在新的预算约束水平上，与其相切的无差异曲线U`xy水平更高，消费的商品X和商品Y就会更多。但是，这些房价上涨带来的收益能否变成人们真正的收入和财富，主要由房产流动性及房地产抵押信贷的发达程度两大因素决定。
而对于那些仅仅拥有一套住房或没有多余房屋，且近期没有购房需求的家庭。当房价上涨的时候，一部分的人会认为他们的财富在原来基础上增加了，但是对于许多仅仅只有自住房者而言，尽管自己房地产的财富会因此而水涨船高，但是其拥有的房屋既不会卖出，也不会作为抵押品向银行或其他金融机构进行抵押贷款为消费融资，同时由于近期不打算购买住房，不会影响这类家庭的消费水平。这种情况下，房价上涨带来的财富效应就表现为未实现的财富效应，不会增加人们对于当前的消费。
正如大家所见，18年来于我国真正拥有多套住房，且房屋多余的家庭，在全部家庭中占比并不高，更多的家庭只是拥有一套或没有多余住房者，甚至更多的家庭则是租房者。这也就决定了，房价上涨能带来实现的财富效应者占比并不高，这也就决定了房价的上涨不会增加人们对于当前的消费。
此外还需注意到的是，房价上涨对消费的影响不是单向的，部分学者也意识到了房价波动对消费的挤出效应（Extrusion effect）。如Sheiner指出房价上涨意味着年轻的租房者必须为明天购房节省今天的钱，从而减少当前消费，而现有住房者因房价上涨所增加的消费可能被希望买房的租赁者增加的储蓄所抵消，从而社会总需求不变。
Haurin&Rosenthal于2006年运用1983年至2001年与1990年至2000年美国的数据研究表明，房价的上涨会引起家庭负债的增加，并且负债的增加随年龄和收入的增长而增加，房价的上涨虽然部分支撑了居民的消费，但是家庭还是将住房收益的大部分储存起来而不是用于消费。
而中国学者洪涛于2006年发表的一篇论文则表明，房价上涨会减少居民的当前消费，他们之间存在明显的负相关关系。这是一项基于中国31个省（直辖市、自治区）从2000年至2004年的数据而展开的研究。研究者实证检验和分析了商品房屋平均销售价格对人们消费支出的影响，住宅类房价上涨对消费的挤出效应比非住宅类给居民带来的财富效应要大，所以从全国整体房价的上涨就一定引起消费的下降，更多地表现为挤出效应。同时，现在我国正在经历着房地产市场的转型，以住宅为主的房地产市场与经济学中准吉芬商品有共同之处，即价格越高需求量越大，从全国来看使得更多地以住宅为主的房地产市场价格增长对居民的消费水平带来抑制的效果。
高春亮、周晓艳则选取了从2001年至2004年间34个城市的数据，利用LC-PIH模型对房地产市场中住宅财富增长带来的消费效应进行了研究。研究结果发现，住宅财富增长带来收益的边际消费倾向为-0.033。说明当住宅财富每增加100元，居民消费支出实际上会减少3.3元。基于这项研究而撰写的论文发表于2007年，论文结论是：住宅价格上涨会抑制消费。学者张存涛也持有这一观点。他发表于2007年的一篇论文表明，在他所承担的一项研究中，他分析了房价对居民社会零食品消费的影响，结果发现这两个变量是呈反向变化的，也就是说房价上涨对消费只有挤出效应。
杜冰则利用了包括4个直辖市和15个副省级城市从1998年至2007年的有关消费收入房价的数据，建立了面板数据模型。其实证结果比较显著，反映了我国的房价与居民的消费成负相关关系。因此这也说明目前我国房地产市场财富效应还没有得到充分地体现，从而在结果上房价增长抑制了居民的消费水平。在2009年发表的这篇论文里，杜冰也认为房价上涨对消费也只具有挤出效应。
陶然发表于2010年的一篇论文则表明，房价上涨带来的消费收益的增长，对居民消费的增加没有影响。刘建江则对2001年以来我国房价上涨而人们的消费水平却在下滑的现象进行了分析，研究探讨了房价上涨对我国居民消费的影响渠道，他将这些渠道分为了房地产财富效应和房地产挤出效应两类，最后用计量模型，实证检验了近年来房价的上涨对居民消费确实产生了抑制作用。此外，骆祚炎发表于2004年的论文、朱新玲发表于2006年的论文、刘丽发表于2008年的论文、刘国风发表于2009年的论文均显示，他们的研究结论均表明房价上升会使消费支出减少。
徐腊平、吴刚选取了从2000年1月至2008年1月8年的月度数据，以消费者信心指数和房价指数作为所建构的总量消费模型的被解释变量和解释变量，然后运用计量模型进行了实证分析，最后得出“房价的上涨抑制了我国居民消费的增长”的结论。这意味着当前我国房地产并不存在财富效应，房地产财富与消费呈现明显的负相关关系，房价上涨反倒抑制了我国居民的消费，也即房价上涨对消费具有明显的挤出效应。
周建军、欧阳立鹏选取了1991年到2005年的年度数据，以及我国31省（直辖市、自治区）从1999年至2005年的面板数据，建立模型实证分析了我国房价波动对居民消费支出的影响，最后实证得出我国房价的上涨抑制了个人消费支出。从全国平均水平来看，房价与具名的消费并不存在同向变动的关系，可见房价的上涨不但没有正财富效应，相反减少了消费。
王伶、陈德艳、钟俊生，基于影响消费的经济理论机制，通过建立协整和误差修正等计量经济模型，考察了辽宁省城镇居民消费水平与商品房销售价格之间的相互影响关系。研究结果表明：居民消费增长的主要影响因素是可支配收入。从长期来看，商品房销售价格的增长对居民消费的增长起到一定的促进作用；但从短期来看，总体影响表现为“挤出效应”，商品房销售价格的增长对消费增长起到抑制作用。
从微观数据的实证分析来看，也存在挤出效应。Sheiner指出房价上涨意味着年轻的租房者必须为明天购房节省今天的钱，从而减少当前消费，而现有住房者因为房价上涨所增加的消费可能会被希望买房的租赁者增加的储蓄所抵消，从而社会总需求不变。
谢洁玉、吴斌珍采用了中国城镇居民的微观数据，运用这些数据实证分析了房价与我国城市居民消费关系，他们的研究得出的结论是，平均来说，房价是抑制居民的消费的，其与消费是呈负相关关系的，房价每上涨10%，非租房消费水平就下跌大概1.3%，且这种效应针对不同的个体表现也不一样，对于由未婚男性的或者已经有房的家庭来说，这种挤出效应作用更强。最后他们还家庭买房行为，发现上一年有未婚男性的家庭，上一年有房特别是房屋不好的家庭，买房的概率比其他家庭在同等状况下要大一些。
综上可见，快速上涨的房价阻碍了居民的消费升级，削弱了消费增长的后劲，使刺激消费的政策也受到很大干扰，成为当前制约消费扩张的最大阻力。
第三节挤出效应如何影响消费者行为
为什么会出现这种现象呢？
这需从房地产的商品属性谈起。房地产具有投资属性造就了财富效应，而挤出效应则是通过住房的消费品属性得以实现的。与一般商品一样，作为生活中的必需的消费品，其价格的上涨会减少人们的消费数量，这种情况就是我们所说的挤出效应，主要表现在准备购置住房用于满足住房需求或者靠租房生活的家庭身上，如图假设消费者有两种消费品，横轴表示住房X的消费数量，纵轴表示非住房Y的消费数量。对于这类家庭来说，购买住房是刚性需求，因此当房价上涨时，这类家庭面临的预算约束线MN1就移动到MN2，在新的预算约束水平上，与其相切的无差异曲线水平相对低一些，消费的住房X和非住房商品Y更少。
房地产的挤出效应又是如何作用于消费者的行为的呢？袁冬梅、刘建江于2009年所进行的一项研究发现，实证检验结果也表明房价上涨的挤出效应，成为制约当前消费的重要因素。其中，预算约束效应、替代效应、预防性储蓄等效应，是产生抑制居民消费的根本原因。
首先是预防性储蓄效应。若是某个家庭其收入上涨速度比房屋价格上涨幅度要大，那么他们很可能将在未来购买住房。而为了能够买得起住房，就必须减少现在的消费，增加其储蓄存款的数量。这就令这个家庭除了满足一般的基本生活以外，对于生活水平的提高文化教育培训和休闲娱乐等方面的消费需求大幅度降低，更不要说对奢侈品的消费了。
其次是替代效应。较高的房价意味着将要计划买房的家庭要支付较高的首期付款，未来要偿还更多的贷款，在收入不足的硬约束下，选择较小的房子或减少当前消费、降低消费标准是此类家庭明智的选择。当前我国房价不断攀升，居民将很大一部分收入花费在居住上，这无疑减少了对其他消费品的支出。
再次是信心效应。随着房价的持续上涨，使得人们不能再对房价下降抱有期望，一部分没有打算近期购房而手里资金紧缺的人心里开始焦虑，逐渐产生了对未来房价一定会上涨的理性预期，由此担心房价上涨房价上涨过快会增加以后购房成本，从而决定现在购买。这势必导致这个家庭的消费大降。而一旦这种心理预期开始在人群中散播开来，导致羊群效应，就会有更多的家庭加入到购房的群体中来，很多人也抱着迟一点买不如现在就买，把越来越多的钱往房地产中投去。
又次是成本效应。随着房价的不断上涨，人们的生活中成本增加，在收入水平一定的情况下，势必会抑制人们的消费。首先对于无房户而言，只能进行租房，房价的上涨，房租也会随之水涨船高，这时于他们而言，将不得不为此支付更高的房租，这就直接导致房租在其日常开支中的比重增加，这种效应又被叫做预算约束效应。
以广州为例：一套城郊番禺的普通两居室新房80平米，按当前单价15000元计算，平均1200000元左右；若以工作五年的普通市民家庭为单位买房，假设夫妇月工资为4000元，则家庭月收入达到8000元，年收入为96000元。这样房价收入比则为12.5。这一数字意味着什么，意味着的是这小两口需要——不吃、不喝、不坐车、不生病、不赡养老人……总之，不做任何花钱的事情，也得苦苦工作12.5年，才能够买到那套房子。而如果你进步快，学会了陈志武的金融的逻辑，知道提前消费的重要性。于是，不再死挨着非等到12.5年后再买房。一方面自己两口子存了点，另一方面向两边的父母要了点，结果是左挪有凑，终于筹够了房价总额1200000元的三成首付360000元。但这并不代表你就可以万事大吉了，一切还才刚刚开始。或许你还没有收楼，但你却每月要向银行供6537.75元的房贷。亲，这那成啊。你小两口的工资加总才不过8000啊。此外，物业管理费、水电费总得出吧。以广州番禺的标准，每平方米的物业管理费总得1.9元吧，这些算下来又得152元，而水电费至少也得个200元吧。亲，还剩下1100.25元。
也正是这个畸高的房价收入比，导致了许多家庭不得不抑制其它消费，而去积攒一套房子的首付款和其后的月供款。前面所举的例子或许是极端，在现实中也许并不存在。但过高的首付款和月供支出，明显的挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者为了一套房子，而不得不削减其它方面的消费支出，大概也算得是不争的事实吧。
此外，房价的上涨又会使得上下游的成本也会随之水涨船高，从而与我们息息相关的日常物价水平关联在了一起，不仅仅使得我们的住房服务收费增加，而且会逐步影响到人们在日常生活中的开支，最后房价的上升会使得企业整体运营成本增加，在人力成本上升的表现明显，无疑最终又将转嫁到消费者身上，这无疑将又打击消费。更重要的是，成本如果一直居高不下会导致企业外迁往地租成本更低的地区。如果以来，使得企业为当地提供的就业机会减少，就业率下降，收入水平也为之下降，整个地区的消费也会随之进一步降低。年来最为热闹的两则新闻：美国的“出硅谷记”和中国深圳的“华为跑了”，就是典型案例。
《不堪承受的中国房市之重》连载第二篇《不堪承受的高房价之重》第二章：高房价对消费的挤出效应
[1]马克思，恩格斯.马克思恩格斯选集（第2卷）[M].人民出版社，1995：9.
[2]何谓财富效应，《新帕尔格雷夫经济学词典》给出的定义是，剔除其他因素的影响，货币余额的变化，将会在消费总开支方面引起变动，这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应。其中，货币余额表示的是人们的资产，分为金融和非金融资产，其中金融资产包括各种证券资产、银行存款等，而非金融资产则包括房屋、其他耐用消费品等。从财富效应概念可知，房地产是作为投资品，与财富联想紧密。
