未来年轻人在大都市不一定要买房子住

毛大庆 原创 | 2017-04-05 12:30 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:未来 买房 年轻人 

  中国的房地产与实体经济的关系大逆转中国房地产跟实体经济到底之间产生什么样的关系呢?其实非常简单,就三个阶段,三个阶段大约分为三个时期:

  第一阶段是1999年到2007年。第一个阶段为什么是从1999年开始的呢?中国房地产全面市场化是1999年开始的,再往前谈不上房地产跟实体经济有什么关系,所以只能从1999年到2007年。

  这个过程中房地产跟实体经济的关系是非常健康的,因为这个阶段中国的实体经济的成长有几个特征,基数低,基础差,成长的势能猛,加上对外开放政策红利的释放。无论是GDP、人均收入、人口增速还是汇率因素,全部支持房地产健康稳定地正向增长。

  所以我认为1999年到2007年房地产跟实体经济的关系是正常的。而实体经济规模远远大于房地产规模,这是房地产的第一个阶段,那个时候的实体经济是非常不依赖技术的,技术因素依赖度极低。

  第二阶段的事就复杂了,是从2008年到2014年。这个阶段中国房地产面临了一些挑战和困难,那这个阶段出现了什么问题?实体经济的总体规模较大程度缩小,中国房地产总体规模集体放大,这是一个历史的转折点。这里面转折在哪?

  一个是2008年全球的经济危机,导致中国出口有所衰退。第二,中国实体经济产能出现过剩问题之后,PPI下降,加上有些企业关闭和收缩,与此同时政府为了挽救实体经济,而大量输入流动性。

  这一时期钱大量流入土地和房地产,刺激了房地产价格的攀升,土地价格也不断攀升,房地产的虹吸效应在这个阶段极其明显。从中可以看到这个期间内房地产与实体经济的力量对比关系发生了历史性的逆转。

  买房子已脱离正常使用需要

  任志强一直在说房地产价格没有下降趋势的因素,因为仍然没有东西能够附着货币?有人问我,9月30日的政策(指2016年9月30日北京市出台的楼市调控新政)出来了以后,你觉得房地产到底是怎么回事?当时全国大概有19个城市出现了抢房的热潮,我当时一个月接到找各种开发商要号的,一个月90多宗,没有人谈打折,就是要买房子。

  当时在我看来,出现了一定程度的货币恐慌和汇率恐慌,导致老百姓钱出不去,只能往上投。李稻葵老师则认为还要注意另外一个数据,即老百姓的活期存款的比例大幅度上涨,定期存款的比例在快速缩减,代表老百姓急着要花钱,钱只能买房子,这个买房子的动机是不是正常使用需要呢?当然不是。

  房地产商品的属性向金融属性转变

  这就谈到第三个阶段,2015到2016年,这一时期有什么特征呢?房地产商品的属性已经变成了金融属性,这个时候基本上变成了标准化的金融产品。

  2015和2016年赚钱效应越发明显,杠杆率快速提高,价格受信贷、利率、货币和杠杆的影响很大,这就是2015到2016年的特点。

  影响这些特点的因素有四个,流入实体经济的货币越来越少;民间投资的增速负增长,民间投资2015年基本上出现了大幅下跌;政府土地价格越来越高,土地供应量越来越少,北京、上海和深圳都是典型的特征;赚钱效应提升,家庭借贷进入房地产的比例越来越高,基本家庭杠杆达到了历史高点。这是2016年,这些因素严重影响了消费端。

  给大家两个特别好玩的数字,要了解房地产到底有多大,2016年房地产新房的销售额规模是什么数量级?13.4万亿,2016年全中国卖新房卖了15.4亿平方米,每个人一平方米都不止,这是正常的消费,钱从哪里来,钱到哪里去,一目了然。

  创新能力不足刺激投资更多走向房地产市场

  最后讲一个数字是关于中国的天使投资,风险投资的。2016年,中国在PE和VC风险投资方面募集到了715亿美金的资金,投放量是420亿美金,这意味着还有很多的钱投不出去。

  2016年美国是中国的四倍多,有2800多亿美金,投放出去的是92.5%,募出来的投出去了。90年代到21世纪初的时候,美国风险投资的盈利能力是163.4%,盈利能力非常强,国今但中天的数字远远比不上。

  李稻葵老师想让我说的,这些钱如果能到这个地方来,对新兴行业和创新行业的支持就是极大的帮助,这些钱跟房地产总规模差别很大,那是13万亿,这是几百亿美金。对中国投资界来说,投资新兴行业的吸引力,远远没法跟投资房地产竞争。

  我们说创业有泡沫,天使投资投得乱七八糟,只是投得再乱七八糟,这泡沫也远远赶不上房地产。但是这里面的问题也在这里,因为我们没有东西可投,这是关键的问题。

  如果我们有很多的好项目可投,就会大量地吸引投资到这个地方来,回报率其实一点都不比房地产差,但是今天中国的风险投资回报率远远不如美国,这代表着我们的创新能力,原创能力,和科技的引领能力是不够的。

  我们的大宗投资在风险投资领域主要投的是模式创新,比如摩拜、OFO、分享汽车、联合办公等,但其实中国原创科技附着资金的能力远远没有形成。

  创新国家中国只排在第四梯队,我们只是一个入门级的选手。根据2015年世界创新两本报告,基本上美国和日本轮流当老大和老二,这两个国家加在一起有80%的创新能力,中国只在今年进了一家公司,华为,还排在89位。

  所以怎么逆转房地产跟实体经济的关系是一个非常急迫的问题。

  关于知识产权和农业土地的产权是否有助于吸收一部分过剩货币,地跟农村土地,和我们超发货币的依附关系,是一个很有意思的话题。因为超发的货币现在没有附着物,这确实是我们很大的问题。所以我有一个观点我是支持的,小镇建设是一个良性的经济措施。

  小镇建设很有可能吸附相当大的货币,同时又不是促进房地产的增加,同时可以反哺农业,实现良性发展。特别是一些农村地区把土地资源变成了农民增长的一个办法。但是这个小镇建设要特别小心,很容易出现了不健康的趋势,不要又变成了房地产一种手段,但是我认为小镇建设可能会变成吸附一定资产的东西。

  关于如何进行房地产供给侧结构性改革长效机制的建立,第一,我们所有的手段都有了,限购、限价、限贷,又多了一个限钱。其实行政调控的手段足够,关键是指导思想的问题。我们实际上定了下一步方向,即房子是用来住的,不是用来炒的,把房子金融属性加以了限制。我觉得可能在中国特定时间内,恐怕还真是没有办法的办法,特别要注意的是流动性进一步向房地产内快速地投入,这可能是需要加以控制的。

  第二,要注意一件事情,房地产是有天花板的,不是没有天花板的。2026年开始中国人口的年龄结构会发生快速老龄化的发展,到那个时候实际上对房子的需求是走弱的。今天房地产这种不正常的需求,其实是来自于对货币的恐慌,对资产配置的恐慌,并不是来自于真实的需要。

  其实有一个非常重要的问题,是我们没有投资的渠道,这是根本的问题。投资渠道怎么建立?我呼吁尽快出台房地产投资基金的各项法案,就是REITs(即房地产信托投资基金)的各项法案,实际上这个会促进房地产的良性正常发展。

  其实很多钱愿意长期投入房地产物业里面,这是好事,不是坏事,不会变成每个人的短期购买行为,会变成一个长期的投入行为,这个是通过一个平台来管理这笔钱,进而可以刺激企业不做短期销售,而做长期持有。为什么中国商业地产租赁经济老搞不上去?这跟我们金融配套跟不上是有关系的。

  最后一件事情,未来,中国房地产仍然是GDP的一个巨大贡献者,但不是操作者,这要培育良性的租赁经济制度。实际上在各个国家都有着非常值得学习的有关租赁经济的法律法规,特别是培养机构来做很好的长期租赁的服务。

  未来的年轻人在大都市真的不一定要买房子的,所以这句话是有很深刻的背景,房子是给你住的,不是用来炒的,这个住代表你有房子住,有尊严地住,条件非常好地住,但是不代表你是拥有这个房产,这是非常重要的。

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个人简介
优客工场创始人、董事长。东南大学本科毕业,北京大学区域经济学博士后,清华大学深圳研究生院兼职教授,中国对外经济贸易大学客客座教授,东南大学建筑系特聘教授,中科院mba中心客座教授,北京大学法学院校外辅导员。英国皇家…
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