首套房贷利率上涨!谁的压力最大?

李庚南 原创 | 2017-05-05 11:20 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房贷利率 

  近期,一组关于首套房贷利率上涨的资讯不知又牵动了多少颗因房“驿动”的心!

  据融360发布的《2017年4月中国房贷市场报告》,4月份,全国首套房贷平均利率为4.52%,环比上升0.67%,已连续四个月上涨。

  据北京商报网,从5月2日起,包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行收紧房贷政策,首套房执行4.9%的基准利率,二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%,执行5.88%的年利率。

  据有关报道,深圳、上海、杭州、天津等地首套房贷利率近期也均有所上调。杭州首套房贷款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家银行将首套房贷利率由先前的9折上调到9.5折甚至基准。

  这一组资讯传递了一个明确的信息:房贷利率正呈上扬态势,而首套房贷利率向基准利率回归或为趋势;意味着以按揭贷款形式购房的利息压力降逐步加大,将从根本上影响购房者的还贷能力。以20年期300万元按揭贷款为例,在等额本息还款方式下,若首套房贷利率由85折优惠利率调高至基准利率,则累计总还额442.6万元增加到471.2万元。

  “江晚正愁余,山深闻鹧鸪”,这或许是诸多正徘徊在楼市边缘的人们心情最好的写照。房贷利率的上升无疑将会影响人们购房的决策;但这种影响究竟有多大、多深,或许尚难预测。

  媒体对此的解读大抵是:银行上调房贷利率是为了贯彻落实政府的房地产调控政策,确保房贷市场的稳健发展。首套房贷利率的上调,既体现了房地产调控政策的导向,又表明了以限购、限贷为主打的房地产政策的调控作用初见成效;云云。

  这其中,甚至有一种颇有市场的主观臆想:认为北京出现的部分银行将首套房贷利率调为基准是央行的“定向加息”。实在不明白所谓的“定向加息”从何说起?这分明是商业银行同业之间的一致行动,何以成了央妈的意思呢?

  我认为,首套房贷利率出现的趋势性上涨,不排除各银行机构有贯彻落实房地产调控政策的考量,但更主要的应来自于银行自身的利益驱动。

  那么,银行在提高首套房贷利率方面究竟有何考量?在这方面,有一些似是而非的观点需要澄清。

  其一:认为首套房贷利率连涨是银行为了贯彻房地产调控政策,严控房贷增量。果真如此吗?实际情况是,近年来整个银行业房地产贷款的增速远高于全部贷款增速,且剪刀差在不断扩大,房地产贷款占全部贷款的比例、个人按揭贷款占全部贷款比例均呈持续上升态势。

  有关统计数据显示,2017年3月末,房地产贷款比上年同期增长26.1%,高出全部贷款增速13.76个百分点,二者剪刀差比2016年3月末扩大了4.96个百分点;房地产贷款余额占全部贷款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%,其中个人按揭贷款余额占全部贷款比例由14.89%上升到17.74%,个人按揭贷款余额占房地产贷款比例由68.65%上升至72.86%。

  其二:认为首套房贷利率的上调是基于房贷资金成本上升的因素。诚然,随着央行稳健中性货币政策的实施,资金趋紧已成大势。今年以来,央行MLF、SLF、逆回购等货币政策工具频启客观上在引导社会利率中枢的上移,同业拆借利率也呈明显上升趋势。在银行通过同业拆借等主动负债模式逐渐强化情况下,这一切似乎有足够的理由推动房贷利率的上调。

  但实际情况是,目前我国银行业贷款利率并未真正与货币市场利率挂钩,而是与全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率(LPR)挂钩。而今年以来1年期的贷款基础利率(LPR)基本维持在4.3%的水平。显然,用货币市场利率的上升趋势也无法很好地解释首套房贷利率上涨的原因。

  实际情况是,首套房贷利率水平具有上行的内生动能,因为某种意义上它是规模不经济的,利率向基准回归或有助于改变这种规模不经济的状况。或者换言之,商业银行有摆脱首套房贷低利率的强烈愿望。

  从效益的角度看,期限长、利率低、成本高的房贷业务,对商业银行而言并不经济。首套房贷资金成本与收益的不匹配问题其实存在已久,并非新的因素。按照银行人士的观点,房贷利率若低于8折则可能出现利差倒挂。商业银行之所以以低于基准利率的方式拓展房贷业务,除了基于抢占市场份额、应对资产荒压力的考量外,更多地或是为了顺应差别化房地产信贷政策的要求。

  差别化房地产信贷政策是我国近年来房地产调控的总基调。其中利率差别是差别化政策的核心内容之一。差别化房地产信贷政策要求商业银行区分购房主体行为采取限制与鼓励的利率政策,一方面通过上浮利率遏制抑制投资投机性购房,另一方面对首套房贷实行优惠利率以支持自住性购房。

  客观地看,在执行首套房优惠利率政策方面,商业银行或多或少是心不甘情不愿的。尽管也不排除不同时期、不同类型银行出于市场竞争的考量,会主动打折让利,但如果首套房贷利率能在同业协调一致下回归基准利率,而又不必担忧因同业价格竞争导致市场份额的丧失,对商业银行自然是皆大欢喜的事情。

  记得前不久,在一次银行业金融机构房地产联席会议上,有不少银行就抱怨首套房贷利率各家行执行不一、存在无序竞争的情况,希望能统一。其玄外之音无非是把首付贷的利率向基准回归,这样即可避免因利率执行差异可能形成房贷市场竞争方面的劣势,又可堂而皇之地提高利率、提高收益,且免于“不支持自住性购房”的嫌疑。

  特别是在今年宏观经济面整体回暖背景下,实体经济有效需求逐渐回升,商业银行自去年以来延续的资产荒或有纾解,对房地产的依赖性或逐渐弱化。因此商业银行通过加息提升资产收益率的愿望也日渐强烈。这或许就是所谓的“定向加息”之由来吧。

  所以,我们应理性看待商业银行首套房贷利率上涨的态势,客观分析其带来的各种市场效应。如果简单地把首套房贷款利率上升视为房地产调控政策的成效,我认为这是对数据的误读,也是对房地产调控的曲解。

  需清楚,差别化始终是我国房地产调控的精髓,也是避免房地产调控矫枉过正的矫正器。尽管不同房地产调控期赋予了差别化信贷政策不同的内容,但限制与鼓励始终是差别化硬币的两面。

  这就意味着我们在实践中要遵循“两分法”的逻辑,既要抑制投资投机性购房,又要鼓励和支持自住性的刚需购房;抑制投资投机性购房是为了更好地满足自住性的刚需购房。一味地、情绪化地打压房地产以至于“误伤”刚需的做法显然是不可取的,也不应是房地产调控的方向。如果连自住性的刚需都受到伤害,那么我们的调控岂不是缘木求鱼?

  毋庸置疑,首套房贷利率上升的确可以增大投资投机者的购房成本和风险,但同时也将增大刚需族的购房压力。而且,相比之下,刚需族所承受的压力显然较投资投机者要大得多。

  这一群体恰是我们的政策要积极扶持的。用什么扶持?当然是尽可能减轻他们的房贷压力,而不是相反!目前,我们对自住性购房的鼓励与支持主要体现在首付比例和贷款利率上。但是,当这两大扶持措施正离百姓渐行渐远的时候,我们还能拿什么来鼓励与支持,我们支持百姓解决基本住房需求的自住性购房政策底气又何在?

  如果简单地把首套房贷利率上涨视为落实“房子是用来住的而不是用来炒的”政策导向,那么通过提高房贷利率特别是首套房贷利率,以挤压投资投机性购房,是否有“将洗澡水与澡盆中的小孩一块倒掉”的赶脚呢?

  其实,首套房贷利率上调本身所带来的购房压力特别是对刚需族的压力有多大,或许还不是问题的关键。我们还不能武断地说,首套房贷利率8.5折就是支持刚需,9折、基准利率就不是支持刚需。问题的关键是,这种利率上涨的趋势背后是不是暗示着银行在变脸?

  值得担忧的是,银行机构以挤压投资投机性购房的名义,顺带也把“支持自住性购房”的政策给挤掉了。试想,如果连对自住性刚需购房的支持都被弱化,那么差别化房贷政策安存?那么,我们是不是要回过头来看看,调控房地产的初心安在?

  如果撇开差别化房地产信贷政策,按照市场的理念,在利率市场化背景下,商业银行调高或调低利率完全是市场行为,首套房贷利率由下浮向基准回归或为理性行为,本无可厚非。但这种个体理性会否衍变为集体非理性,进而弱化差别化房贷政策,这或许是我们在观察首套房贷利率上涨时应保持的一份清醒。

  不忘初心,方得始终。办实业如此,行政策亦当如此。

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