老龄化需要的房子更多,房价不存在泡沫

任志强 原创 | 2017-06-27 12:48 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:老龄化 房价 

 

  向来“语不惊人死不休”的任志强,对于中国的房地产市场,又出惊人之语。

  反驳了现在房地产市场泡沫大、杠杆高、库存多的看法。

  他用统计局公布的相关数据进行了论证:

  首先,从房地产对GDP、税收增长起到的积极作用来看,不论如何调控房地产,都不会让它“消失”、“没了”;

  第二,近年来房价收入比维持在6左右,且呈下降趋势,并不存在泡沫;

  第三,房屋竣工销售比为1:2.12,也就是说销售出去的房子是新竣工房子的2倍,从这个角度看,所谓库存并不多。

  是否要“抓紧”买房是一望而知的。

  以下为任志强最新讲话,经整理编辑:

  房地产对GDP、税收增长有巨大贡献

  固定资产投资和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降,说明民间投资对中国经济没有信心,所以大量资金外流,导致外汇变化等等,这都是有密切关系的。

  民间投资低迷,但不能说没有增长,它有3.1%的增长,但是这3.1%的增长里还有问题:在固定资产投资中占的比重是下降的,高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。

  房地产开发投资增长率从6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从2016年10月份以后开始的。10月份出台了很多政策,国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。但是2015年12月份这个数据是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。

  换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,2016年的GDP就掉下去了。

  我们把投资分为三块。第一块是制造业,第二块是房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱,这块增长是很快的,拉动中国经济增长的很大一块是这里,水利、地铁、修桥、修路。

  我们看到去年11月12月制造业又有增长了,为什么呢,因为前一段时间主要是去产能,把相当一部分制造业砍掉,后期那些没被砍掉的就有一些机会,它就增长了。

  房地产,在去年三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况,到十一月仍然是增长的。如果扣掉房地产,那增长情况就会很惨了。所以不管你怎么骂房地产,还是得求着它,房地产要是没了经济就惨了。

  我们2015年6.9%的GDP,如果扣除了房地产和基础设施建设剩就只剩4.8%了。2016年3个季度的GDP增长是6.7%,扣除了房地产也几处设施建设是4.4%。单独计算房地产占GDP的0.8%,那么房地产相关投资占多少呢?就是钢铁水泥木材那些,占0.7%。没有房地产,2016年的增长就剩5.2%了。

  所以说房地产不可或缺,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。

  再说税收,房地产在税收增长中贡献是最大的,占29%。所以,房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。

  2016年土地涨价很多,但它的供应总增长还是负的。2015年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。单说北京的例子,北京2016年的土地出让收入是800多亿,2015年是1960亿。去年是前年的40%左右。

  如果土地不供应,房价可不就得涨吗,因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标,土地是两年开工,所以2014年、2015年连续2年的土地供应低增长负增长会对今年产生影响。

  房价涨跌与人口流动趋势有关

  强国的唯一标志就是城市化。

  历史上我们有过强国时代,比如说清朝宋朝,但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了,一个是闭关锁国,一个就是保持农业国。但其它国家在这近200年的时间迅速发展到工业、后工业,这个发展过程其实就是城市化的过程。

  我们现在有9亿多农民,这么多农民可能在世界上强大吗?不可能。所以没有城市化,是不可能把国家变得强大的,而我们现在的城市化做的还很差很差。

  北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”,这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划:在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。

  到2008年的时候北京人口是1900万,已经打破了2020年的城市规划。为什么房价高呢?你说2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。

  那么现在还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。东京是多少人呢,3750万。东京为什么有这么多人口呢,它当初1200万人口的时候跟北京市一样,下决心要把人口控制住,于是就修了一条高速铁路,半个小时就能到大阪,说东京人都到大阪去吧,可是,大阪人就都到东京来了。北京也修了一条,修到天津,说半个小时就到天津,于是天津人就到北京来了。

  城市的吸引力,种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口,这是一个巨大的难题。市里给各个区下任务,区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区,怎么搬啊,然后想出了个主意,每个企业收购一个小商品市场,不能租给小商户,这个小商户就得走。没办法呀,每个区都下了任务,必须把这些人轰出去,所以北京好多小商品市场关掉了。

  把人轰走,你轰得走吗?但是我知道,大家都是中国人。你是上海人就在上海待着,你是湖北人就在湖北待着,你是湖北一个县里人就在县里待着。为什么,因为没有本地户籍不能在本地买房。外国人有个劳动合同就能买,中国人不行,你还得有户籍社保一大堆。

  所以房地产是涨还是跌,和人口有关系,更和我们的制度有关系。

  前几天中央出台了政策保护产权。大家很高兴,说保护产权投资就回升了,大家就安心了,别老拿着钱跑美国买房子了。然而中国限购,这就很麻烦。产权是什么,是你有钱想买可以买,而不是说你有钱买不了。所以这里面有很多麻烦。

  债券资金增长我们看是平的、高速增长的过程。说明明年不缺钱,开发商手里有钱,今年已经取消了很多开发商的债券发行,但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的,那么有钱应该能保持投资持续增长啊,那问题是你有钱买了地,销售掉下来怎么办?销售有可能因为政策导致下降。

  大家说郑州涨了,我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快,如果把铁路拆了还能能涨吗?

  销售大家能看出来,东部中部都增长很快,但西部不行。西部能不能快增长?我觉得永远不行,西部之前有条线,一边人多地少,一边人少地多,这种情况改变不了,线一边都是荒地,怎么去改变?是西部没人去,涨的就慢;东部中部人口流入多,那涨得就快。

  去年房价涨的多,很多人说是因为货币政策导致的。我个人觉得是瞎说,房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系,那为什么有的城市涨,有的不涨?所以和货币没有关系。

  严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以房价上涨和经济增长无关。

  但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。中国的房地产市场其实是一个政策市,政府说不让涨那就不涨了。

  宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的,不是同上同下,完全是按政策周期。

  政策周期决定了房地产增长情况

  现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样?没人敢说,实际结果一定会根据未来的新的政策变化。政策周期决定了房地产经济的增长情况。

  有人说我们现在有接近70亿平米的在施面积,不是没有库存。其实,那些房子早没啦!为什么没了呢?

  我们看看销售面积和竣工面积之差,2016年销售13亿平方米,竣工面积10亿,有3亿是什么呢?是期房,里面还有不能销售的面积,比如车库,车库在统计局里是不计算面积的,是按个数算的。

  扣除一下会发现,在施面积大部分没啦,很多房子是已经被卖掉啦,现在期房一般两三年交房,所以在建设期房总是统计在在施面积里,那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。

  2016年房子为什么涨价,是由于上一轮的土地负增长。前面说了,前两年土地负增长,凡是土地负增长,下一轮就是一个高峰。所以2013、2014连续两年土地供给负增长,2016年就涨价。

  土地供应下降,开发投资也下降,库存没了,那价格就涨。

  我们想告诉大家的就是:房地产和土地、政策产生直接关系,和货币不产生直接关系。

  房价收入比、杠杆率都不高

  那么我们房价到底涨了多少?1992年全国平均房价是996块,2015年是6472块钱,2016年估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%,增长很快。

  但从历史上看,1992年大学生毕业工资80块,2015年大学生毕业工资3750块。工资80块对3750是增加40倍,房价996块对6472块增加6倍左右,你们说房价是高了还是低了。

  所以,大家都说中国的房价有泡沫,我有点疑问,我也不敢说反对,反正我是有点疑问。

  到底是房价增长快还是工资增长快?

  中国2010年房价收入比大概是7.49,2015年6.29,呈下降趋势。我觉得挺好的。

  有人说个别城市,个别城市在美国也一样很高,香港36.8、德国9.94,很多人说德国房价不涨,那都是历史。2010年以前不涨,之后猛涨,为什么?大量移民进去了,所以我没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。

  我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫,也证明不了房价收入比暴涨。

  再说货币,都说中国房地产杠杆高,《人民日报》写了三四篇文章说要去杠杆,去什么杠杆啊?我们首付是世界上最高的,现在有的首付是70%,还有杠杆吗?30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产没有杠杆。

  再看个贷,我之前当着人民银行一个副行长的面儿说的,那个副行长说杠杆高,我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗?他说今年增加多少多少个贷,我说你知道总量多少吗?他只知道新增。

  2016年9月,房地产销售8万亿,新增2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高,但是我们要看看新增销售是多少。这里只包括一手房,我们只有0.21的杠杆率,所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高。

  换句话说百分之三四十靠七八成的贷款,剩下的靠全款,哪儿有这么低的杠杆率啊。

  2016年1-10月份的统计,有人说新政出台后杠杆变小了,我们看没有发生大的变化。

  2016年1-11月,新增个贷在新增销售额的占比增加了,个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮,而实际它对购房的支持并没有那么大。

  我们看2016年是全国新房销售面积历史最高的一年,13亿平米,这是2016年11个月的数据,已经超过了13年全年,这是一个相当大的数据,还不算二手房。

  个贷分三种,到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的,占总量20%左右,新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款,大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢,住房抵押贷款。

  比如说我是一开工厂的,我抵押房产也好厂房也好,我去贷款投入生产,这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房,但是央行没把这三个数据分开,就给中央一种错觉:我们的新增贷款这么多,杠杆这么高。

  未来房价走势如何?

  就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系。从住宅来说是1:2.12,什么意思?竣工了1,卖了2点多。如果年年都是这样,还有多少房子卖?

  所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源,用价格调节供求关系,这两句话原话原话是:市场决定资源配置,市场决定价格。

  大部分土地供给没有供应到人去的地方,今年李总理说要有一亿人进城,增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市,一线城市一亩地没拿到。但我们想想人流是往哪里跑呢?这就是供给侧的关系问题。

  价格调整供求关系实际上也是,价格高的地方常常是因为投资洼地,要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫,还会去买吗?投资是什么东西,投资他是因为价值还有再增长的可能性。

  有一篇文章,用小学生增长的数据,分析人口和房价的关系。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了,但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。

  现在的房价指数为什么不代表真实的房价?我们前面说了,有人为控制的因素。当价格不能成为信号的时候,就要靠历史经验来判断,或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的,我们认为是下降的。为什么?一人户增加了。

  上海的一人户占比是26%,北京27%点多。他可能户口还在家庭里,但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的,因此,一人户增加导致整体增长。

  全国最近一次人口普查时增加多少,一人户增加11%,这是指全国。说老龄化人口减少,减少结果是什么,结果是需要的房子更多了,想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了,错了!老人越多需要房子越多,上海每家庭人口指数是2.64,北京是2.48,什么意思?一个家庭里不到三个人,导致什么呢?我三个人得要两套房子,德国也是这样。

  从大数据上说,我们每千城镇人口住宅竣工速度很高。

  从总的指标看,我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积,大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢?就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了,那么进入存量住房时代,就是拆了建拆了建。

  拆旧建新这样的少不少呢?不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿,记住我们2016年11个月竣工量只有7亿多,如果按2.5%计算,和现在的总施工量是差不多的,你也得有十亿左右的更替。

  所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程,但是会不会再高增长呢?不会,就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难,一年也容纳不下那么多。

  所以说它是一个相对稳定的,面积可能不变,但是价格上涨,因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了GDP的增长过程,因为GDP就算钱,不算那个总量。

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个人简介
北京市华远集团总裁 华远集团公司的企业性质为国有独资公司,隶属于北京市西城区国有资产管理委员会,主要担负管理和投资职能。
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