余额宝背后隐藏着房价涨跌的秘密

张平 原创 | 2017-07-17 15:05 | 收藏 | 投票

 

最近,受到国内货币市场钱荒的影响,余额宝的收益率开始回升,利率已经突破了4%大关,虽然距离6%的历史高位尚有一段距离,但余额宝呈现的触底反弹趋势,也让宝粉们激动不已。可能很多人还不知,余额宝背后隐藏着房价未来涨跌趋势的秘密。

余额宝早在2013年便已横空出世,它以方便、快捷的优势获得了众多宝粉们的青睐。很多人将银行存款悉数搬家,把存款都放进了高息的余额宝里。20176月余额宝的规模已经达到了1.43万亿元,超过了国内吸储能力最强的银行--招商银行

余额宝是货币基金,这就注定了它不能投资股票、期货等风险较大资产。只能投资于银行存款、债券等固定类收益资产。它一般通过同业往来等方式给银行等金融机构借钱,当市场利率升高之时,银行筹钱难度加大,掌握筹码的余额宝顺势提高给这些机构借钱的利率,这样余额宝便可给客户提供较高的收益率。

值得一提的是,余额宝在2013年成立后收益率一路上涨,于2014224日以6.13%的收益率见顶。之后便开始了下跌的征途,最低见底201610月份的2.3%,随后再次上涨,目前收益率已经破4%,未来进一步上涨趋势似乎已经形成。

而与此同时,我们发现国内的房价走势与余额宝完全相反。2013年国内房价在持续低迷中度过,到了2014年国内房价缓慢筑底,随后从2015年开始国内房价开始了一波反弹行情,直至201610月份,国内各城市纷纷出台史上最严厉的调控新政,房价开始呈现高位胶着状态。

我们发现,作为货币基金的余额宝,收益率的上升,往往意味着银行间利率市场收益率也在同步上涨。而当利率市场的收益率上涨形成趋势时,马上会迎来房地产的持续低迷期。

原因很简单,房价对银行间货币市场利率的波动敏感度向来很高,开发商的投资中有60%的资金来源于银行贷款或银行理财。而即便是在中央近期调降金融杠杆的情况下,银行50%左右的新增贷款是居民的房贷。可见货币市场利率上调,会直接影响到开发货和个人房贷成本。

试想,如果开发贷利率快速上升,开发商融资成本上涨,最终要转嫁到房价上。居民买房也是如此,2016年前三季度房价之所以涨势疯狂,主要是当时国内的利率水平处于历史低谷。房贷利率上升,会使投资投机者的持有房产的成本上升,必然遏制房地产泡沫起到“举足轻重”的影响。

举个例子,小王想在上海购房置业,需要贷款500万买房。如果小王按照之前4.9%商业贷款利率贷款,贷款20年,那么他每月需要的还款金额是32722元。如果商业贷款利率升到了5.15%,贷款仍然是20年。那么,他每月的还款金额将会达到33413元。足见哪怕个人房贷利率上升0.25%,小王每月房贷成本将会多出691元。

可能会有人提出,我拿公积金买房,房贷利率还是很低,不会受到太大影响吧对此,笔者认为,一方面,公积金额度是有限制的,不是想贷多少就可贷多少。就目前来看,个人贷款最高额度是北京120万,较低的是广州60万。现在一二线城市房价动辄五六百万,仅靠这点公积金贷款是不够的,超出部分仍需要靠商业贷款来解决。

另一方面,市场利率上升后不会马上影响到公积金贷款利率,但是如果央行上调基准利率,那么次年11日公积金贷款利率会同步上调,这时对房价是一大考验。目前全球宽松货币政策已经结束,国内央行也在收紧货币,基准利率已在历史最低位,向上趋势已很明显,未来房贷利率上涨的概率要远大于下调。

余额宝收益率上升一旦成趋势,那么房价就会步入调整期。目前,美联储开始加息和缩表,为了使人民币汇率表现强势,中国央行的印钞速度会放缓,而且投放市场的货币也大量减少,所以M2近期增速同比回落至个位数。而随着市场流动性趋于紧张,余额宝收益率的不断攀升,房地产会呈现“长期阴跌”的局面。

本文由平说财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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不执著财经创始人:张平 知名经济学人,著名财经评论家, 每日经智库财经专家,今日头条,财经头条,百度百家,腾讯自媒体专栏作家,金融界、国际金融报,人民日报,环球时报特约撰搞人。 微信公号:bzzcaijing(或输入不执著财…
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