租购同权再下一城,户改、房改渐入深水区,未来中国房价又将何去何从?

崔翰林 原创 | 2017-07-31 10:36 | 收藏 | 投票

 

  企创网:2017717日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,《方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。

  广州“租售同权”政策自发布以来,在全国范围内即引发了热烈讨论,欣喜若狂者有,嗤之以鼻者也有。从某种角度讲,广州这一关于房地产行业的新政,引爆了这一轮房地产改革的序幕。风格基本已经定调,严格控制购房市场乱象,不断完善租房市场权益。在广州新政发布不久,另一座优质宜居城市也发布了针对租房落户的全新政策。这座城市,就是江苏经济重镇无锡,2017GDP即将破万亿的希望之城。

  近日江苏省无锡市发布了全新的《无锡市户籍准入登记规定》,将于201791起在全市正式实施。按照新政,未来将在三方面全面改革和放宽无锡市户籍准入机制。而户籍向来与教育、医疗等权益直接挂钩,相比广州的“租售同权”,无锡市的户改政策显然更具深度。

  一、取消有关投资、购房落户政策

  我市现行规定中依据投资、纳税的金额和年限不同设定的落户条件将全部取消,同时取消购房面积达60平方以上准予落户的政策,只要在我市有合法稳定住所和合法稳定职业,不论住宅面积大小均可落户。

  ①修改后的《规定》明确对市外户口迁移申请人在无锡市有建筑面积54平方米以上所有权住宅的,同时在我市依法缴纳社会保险、连续居住并申领(签注)《江苏省居住证》均满一年的;

  ②申请人在本市有建筑面积54平方米以下所有权住宅,同时在我市依法缴纳社会保险、连续居住并申领(签注)《江苏省居住证》均满二年的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  二、增设租赁住宅落户政策

  增设专门条款明确将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅,凡在我市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加我市城镇社会保险、申领(签注)《江苏省居住证》均满五年(宜兴为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  注意,这是无锡此次户改新政最具诚意的规定。即明确规定,通过租赁房屋,可以获准拥有无锡户籍的方式方法。现阶段通过租赁房屋入户,须同时具备以下条件:经登记备案房屋租赁、参与城镇社保、领取江苏省居住证三项同时满五年,本人、配偶、未成年子女均可落户。

  虽然“五年”的时限目前看还略显严苛,但是毕竟是全新的户籍政策。当地政府要考虑的相关因素较多,政策不可能一次到位。从长期上看,未来随着时机成熟,循序渐进缩短这一时间限制,将是必然的趋势。

  三、进一步放宽重点人群落户条件

  对中央要求全面放开放宽的高校毕业生、技术工人、留学归国人员、职业院校毕业生、在市外已安置的转业、退伍军人等重点落户群体,增设落户途径、放宽落户条件。

  高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入,只需在我市依法缴纳社会保险并申领(签注)《江苏省居住证》,准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。

  对一般技术工人、职业院校毕业生增加缴纳社会保险并申领(签注)《江苏省居住证》均满一年

  对在市外已安置的转业、退伍军人增加缴纳社会保险并申领(签注)《江苏省居住证》均满二年的限制,确保这些人员有相对稳定的就业。

  注意,这一政策是针对人才类户籍准入政策的修改。这里小创重点讲讲关于高校毕业生,因为这是目前全国范围内主流城市放宽户籍准入制度的最大目标群体。然后我们看看无锡的入户难度,基本是完全无门槛。“缴纳社会保险”和“领取江苏省居住证”这两条要求,只需要在当地找到一份工作,就可以轻松达标,进而获得本人、配偶、未成年子女的落户。通过这一点,我们再次看到了无锡对待人才的诚意。

  那么解读完了此次无锡户改新政,接下来小创想和大家一起聊一聊,为什么在近几个月来,全国主要城市(以二线城市为主)陆续发布了户籍改革新政,目标直指人口人才引进?那么小创就以无锡为例,和大家聊聊关于中国区域经济和房地产行业的新趋势。

  首先,我们要看到此次全国范围内户改新政的大背景:

  一、关于拉动经济的三驾马车,投资、出口、消费三项中,先来说投资:在过去的十几年间,中国的GDP总量之所以迅速攀升,以政府主导下的海量基础建设投资拉动功不可没。但是随着时间推移,全国主要城市的基础建设投资已经由盛转衰,尤其是一线及强二线城市,城市基建水平已经较高,未来基建投资体量只会大幅下降。投资拉动经济路线,已经遭遇瓶颈。目前来看,房地产冷冻后,高铁+地铁已经是当下的重要基建方向。

  二、接下来再来看出口:中国在过去的很长一段时间呢,依靠廉价劳动力人口红利,从外向型经济中获益颇丰。但是随着中国经济的持续发展,一方面中国的劳动力成本不断上升,另一方面由于受计划生育政策的影响,中国的人口红利出现了断层,传统的外向型经济也走到了瓶颈,而转型向高端外贸经济将直接与欧美技术强国竞争,这需要更多的时间。更关键的是,以东南亚为代表的新兴发展中国家崛起也十分迅速,他们迫切需要承接原本在中国大举建厂的外资发展本国经济,他们就像是十几二十年前的中国,拥有非常多的廉价成本优势。

  三、三驾马车两架速度放缓,那么就只剩下消费这一辆马车了,而国内消费情况是否又十分乐观呢?理论上中国经济随着近些年的高速发展,国人人均可支配收入大幅提高,照理说国人的消费能力和水平应该也有了长足发展。但是,伴随着中国经济高速崛起的,还有中国房价水平的迅猛提升。居民把家庭收入近50%甚至更多的比例用于房产,这严重限制了国人在消费方面的支出增长。当然,房地产行业和周边行业自然也属于消费的大范畴之内,但是从经济的本质上来说,房地产行业本身不能为一个国家的经济可持续发展提供任何价值,欧美发达国家的经验已经证明,高端工业和科技行业才是支持国家经济可持续的最重要因素。

  背景了解了,我们再来看以无锡为代表的全国主要城市,为什么要密集出台户改、房改新政?我们从新政直指的要害,看看背后隐藏着怎样的经济本质——

  一、吸引人口:以无锡为例,根据官方公布的2017年上半年GDP数据,我们经过合理推测,2017年无锡市GDP总量大概率上会突破一万亿,而目前全国近300个地级市中,有且仅有14座城市达到此标准。而在这14座城市中,无锡的人口总量是最少的,只有651万人。和目前GDP总量相近的南京823万,杭州901万相比劣势明显,就更不要提如苏州、成都、武汉这样的千万级别以上人口大市。人口是下一阶段城市经济发展的重要动力,各市都在前些时间制订了定时定量完成人口增长的军令状,可见重视程度。

  二、招纳人才:城市经济发展靠核心产业,核心产业强弱靠优质企业,那优质企业从何而来?自然是高端人才。新兴二线强市在人才吸引方面,相较原一线城市本就劣势。尤其以苏州、无锡这样距离一线城市(上海)很近的城市,很容易被上海形成虹吸效应,无法进行高端产业的布局和推进。那么相比上海这样的一线城市,二线城市的最大优势是什么?显然是宜居。无论是自然环境还是房价水平,二线城市都有明显的优势。无锡进一步放宽户籍准入,更是从政策方面全面开绿灯,吸引人才。

  三、拉动消费:无论吸引人口也好,还是招纳人才也罢,从长期的角度讲,最明显的经济作用,正是体现在提升消费层面。无论是大件如在当地购房、购车,还是小件的日常衣食住行用,都是对一座城市经济活力的最大助力。人均GDP数据较高,自然不是一件坏事。但是如果是由于人口总量明显较低,而非经济总量整体较高得出的人均GDP较高,这是很难以长期为继的,更不要谈快速发展了。

  四、逆水行舟:其实关于区域经济的发展,不存在所谓小富即安的状态,胜者王侯败者寇,在城市竞争中同样适用。由于区域经济的客观因素,哪怕是城市圈,也不可能出现多个巨头并列的情况,只可能是一超多强的局面。而一个城市一旦在竞争中落于下风,再想赶上就是难上加难。先发优势在区域经济发展中,影响十分巨大。这是个拼命的战场,决定胜负的并不在于本身多努力,而是对手多强大。

  小创非常乐意看到国家和地方政府从政策方面不断放宽和解绑房产和户籍之间的硬性关联,进而打破长期被户籍垄断下的教育、医疗、养老等一系列城市资源。只有让人才和人口按照市场化的准则自由流动,中国未来经济发展才能够更具备活力与竞争力。

  但是大家也应该清醒地认识到一点,此次官方层面选择通过改善租房者权益来应对房地产转型,从另一个层面,也反应了政府在对待房地产行业的左右为难:一方面房地产的确为中国经济过去十几年的高速发展贡献巨大,另一方面房地产的副作用也已经确实开始伤害到中国未来经济的健康增长。小创的观点是,中国房价在未来一段时间将进入漫长的滞涨阶段,很难再重现当年的房价上涨狂欢。但是,对房价明显下降抱有较大幻想的朋友,也应该提醒自己清醒,这绝非是官方层面的真实态度和意图。

  让充满想象力和创造力的年轻人不会在高企的房价下低下骄傲的头颅,才是一个大国和强国应有的态度和做法。

  注:本文所有插图均为无锡摄影作品,取自于“视觉中国”,深表谢意!

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