二三线城市涨幅回落,楼市调控效果已显现

张平 原创 | 2017-08-21 18:47 | 收藏 | 投票
关键字:二三线城市 楼市调控 

 

818日,国家统计局发布的20177月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落。在新建商品房价格下跌的城市中,宜昌、惠州、泉州、安庆这些城市反倒出现在新榜单中,而在6月份的时候这些热点城市房价还在上涨中。

先从分城市看,一线城市房价继续保持环比零增长,而二线城市和三线城市房价增幅则明显回落。也就是说,无论是一线城市,还是二三线城市,房价上涨的势头得到初步遏制,投机热潮开始降温,房价暴涨的日子已经结束了。

再从具体数据来看,北京、南京、郑州、成都7月份新建商品房价格亦延续了6月份的下跌态势,7月份房价进一步环比微跌0.1%。泉州、深圳、福州、天津7月份新建商品房价格则环比均下降了0.2%。而在6月份泉州房价则环比上涨了0.7%;深圳、天津6月份房价就已停止了上涨;福州6月份房价环比下降0.2%

当然,7月份数据也出现了房价持续上涨的三四线城市,但涨幅已明显收窄已呈强弩之末。同为三四线城市的南宁、金华、韶关,7月份新建商品房价格环比上涨1.3%;然后是蚌埠和桂林,新建商品房价格环比上涨1.2%。但需要注意的是,蚌埠、北海6月份新建商品房价格环比涨幅均高达2.1%。而且这些城市房价虽然在上涨,但去库存的压力仍然很大。

另从最新的二手住宅价格来看,环比下降幅度最大的城市是北京,7月份一个月二手房价下跌了0.8%,而6月份北京二手房价下降了1.1%。其次是天津,二手住宅价格环比下降0.6%;石家庄二手住宅价格环比下降了0.5%;上海二手房价下降了0.4%。预计会有更多的二三线城市加入到持续微跌的模式中去。

随着各热点城市房地产开始降温,购房者的信心指数也出现了持续调整。7月份购房者信心继续呈现下跌态势,购房者信心指数环比6月下降1.3%,已连续第3个月下跌。另外,7月份一线城市用户找房活跃度下降明显,活跃度平均下降了5.4%,其中深圳下降10.9%领跌;二三线活动平均下降了3.1%。那么,从7月最新房地产数据,我们能够窥探出什么信息呢?

首先,受到房地产调控政策持续深入的影响,国内房地产开始了全面降温,尽管一线城市房价只是呈现了僵持状态,而二三线房价则呈现微跌,但与去年同期各地房地产“量价齐涨”的局面已经不能“同日而语”。

这就说明了,国内热点城市的一二手房地产已从暴涨模式,转向“量缩价滞”的僵持阶段,而这个阶段会持续一段时间,随后房价下跌的幅度将会有所扩大,随着房地产降杠杆效果显现,国内房价持续回落的趋势难以改变。

再者,之前三四线城市的房价出现飙升,主要是受到一二线城市房地产调控的影响,大量资金涌入,从而推高了当地房价,同时,三四线城市“因城施策”的理念,也给当地居民加杠杆提供契机。但是前期二三线城市的火热,是建立在投机炒作和改善性需求集中爆发的基础之上,所以本身并不具备持续飙升的能力。而现在的降温是拐点已现,而非重新入市炒底的机会。

最后,从目前楼市的表现来看,政府调控在不断深化,和以往的倾向于“限购”、“限贷”的需求侧调控不同,今年以来政府更注重解决楼市的供给端问题,力图通过长效机制,解决人们的居住问题。无论从“租售并举”、“租售同权”,还是到“共有产权房”,都是在长效机制上做文章,并通过部分地方的试点,强化和积累经验。

一方面,政府大力发展房屋租赁市场,上海还特批二块地皮,专给国有房企建造租赁房;而无锡等三线城市还提出“租售同权”概念。一系列惠民政策打消了房价持续上涨,给低收入群体带来忧虑。此外,北京等地作为试点推出“共有产权房”,在减轻购房者置业压力的同时,未来还能逐步圆上住房梦。

另一方面,当市民可以通过租赁、共有产权房解决居住问题后,那么购买高价商品房将不是唯一选项。通过增加租赁房、共有产权房的数量,来疏导市民根据自己实际经济情况,来选择对应的居住方式,这不仅可以改变房价上涨的预期,也可以分流房地产的过度炒作。

现在一线城市房地产出现了“量跌价平”的局面,而二三线城市则出现微跌的状态,这说明了全国房地产正在快速退烧,投机炒作正在全面退出。而政府的调控房地产政策也从过去的“打击投机”逐步转向通过长效机制来解决民众住房问题。当民众的住房可通过多种方式解决,房地产投机时代就已划上句号。

平说财经,原创时评。

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