沪牌、房价与价格管制

刘渊 原创 | 2017-08-23 11:43 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房价 价格管制 沪牌 

过去十多年里面,价格涨得最高的应该是一线城市的房价了。不过,涨幅排第二、第三的,大家可能就不一定知道了。我们把几项常见的商品/投资品的价格涨幅和上海房价放在一起,做了下面这张对比图。为方便比较,我们把各类商品的价格涨跌都转换成定基指数形式,基期统一为2004年5月,基期指数为100点。其中房价采用是中原上海二手住宅价格指数。

各类商品价格指数(2004.05-2017.06)

注:上海私车牌照价格月度波动较大,故基期采用2004年的年度均价。

数据来源:Wind,中原集团研究中心;各类商品价格数据均已2004年5月为基期换算成指数

图中不难看出,在2004年5月至2017年6月的12年时间里,上海房价的涨幅(虽然近期有所下跌)远远超出其他商品,比排名第二的上海私车拍照拍卖平均中标价(以下简称“沪牌”)高出一倍。涨幅排名往下依次是纳斯达克综合指数(很接近沪牌)、黄金、上证综指、猪肉(很接近上证综指),最后是石油。

房价虽然获得12年长跑的冠军,但在短途赛中,也曾被其他商品/投资品超越过。我们仍然以2004年5月为基期来比较。比如上证综指历史上就曾两次超过房价指数,一次是2007年10月,当时沪指的涨幅超过同期房价指数的1倍多;另一次是2009年7月,沪指略高于同期房价指数,当然这也是最后一次沪指超过房价。

 

石油价格指数也曾数次领先于房价指数,在2008年7月时,曾超过同期房价涨幅的一倍。而在2011年2月至2013年1月的2年时间里,油价指数也是一直跑赢上海房价的。

2013年初是个比较有意思的时间点,在这之前,除了油价,黄金价格指数也是一直跑赢上海房价的。同样在这个时间点,沪牌的价格涨幅也是和房价持平的。而在这个时间点之后,房价的涨幅就一骑绝尘,再也没有对手了。

从过去整个12年的历史来看,累计涨幅排名第二的是有着“最贵铁皮”之称的上海私车牌照。曾有专家指出,沪牌是唯一涨幅可以和房价相比的,一块沪牌的价格和上海中心区一个平方米的房价差不多。目前沪牌的平均中标价是9万元,确实和上海内环内的平均房价相当。但2004年时,沪牌的平均中标价就已经达到2.78万元,大大高于当时的内环一平米房价,因此从价格涨幅来比的话,还是不如房价。

其实,上海的房价和车牌分列价格涨幅榜的一二位不是偶然的,两者之间有着很大相似性。本质上,两者都是上海稀缺土地资源——居住用地和城市道路的使用权价格。而两者的市场供求关系,也有相似之处。从供应上看,受土地资源稀缺的影响,供应都是有限的。近两年,沪牌的每年供应量在11万块左右,同期上海的新建住宅成交量,每年也在11万套左右,数量上基本相等。而在需求方面,两者的潜在需求方都是在上海生活的全体常住人口。

我们日常生活中“衣食住行”四件事。除了基本的吃饭穿衣,住和行分别对应的就是房价和车牌价格了。因为这两方面都涉及基本的民生问题,所以价格都受到管制,房价有大家熟悉的限购、限贷、各种调控;沪牌也有一套自己的价格控制措施。而两者价格管制的方法不同,造成了目前涨幅的显著差异。

现行的沪牌拍卖模式始于1994年,早期曾有过现场和电话投标模式。从本文中对比的2004年开始,沪牌拍卖已经改为通过电脑网络进行,以“价格优先、时间优先”为原则的模式。

2004年以后,沪牌的拍卖规则有过两次调整,分别是在2008年1月和2013年4月。2008年以前,采用的是纯市场化的“价高者得”模式,期间沪牌价格涨幅略高于同期房价。2008年以后改成了两轮竞价模式——第一轮出价获得竞价资格,第二轮在小范围内调整价格。这次调整造成了当年沪牌价格的明显下跌。但由于这种模式本质上还是“价高者得”,所以沪牌的价格随后一路回升,又逐渐赶上了房价的涨幅。

真正的变化始于2013年4月,沪牌的拍卖规则再次修改,第一轮的价格限制在近3个月的移动平均价格之下。这样,以往价高者得的模式被彻底打破。新模式下,每次拍卖前,都有一个理论上的价格上限,在这个价格范围内,在限定的投标时间内,系统选取最先出价的投标者。具体的操作模式这里不赘述,简单来说,相当于确定价格门槛后抽签。在这次规则调整之后,沪牌的价格应声而跌,从2013年3月的91898元跌至4月的84101元。

新增牌照价格控制住之后,二手市场的价格开始上涨,黄牛倒卖车牌现象开始出现。为了规范市场,上海政府规定自2014年11月起,二手车牌除了在父母、配偶之间转让外,不得擅自转让,只能通过统一的拍卖平台进行拍卖。事实上取消了车牌的二手交易市场。

通过一手限价和取消二手市场,沪牌的价格终于得到控制。今年7、8月,沪牌平均成交价为91940元,和拍卖规则调整前的2013年3月(91898元)相比,基本相当。车牌市场的投资需求消失,只剩自用需求,真正实现了“车牌是拿来用的,不是拿来炒的”。

反观过往的住宅调控措施,主要是通过限购限贷抑制需求。上海自2011年初实行限购,2016年3月限购升级,期间限购始终没有放松过。但并没有直接限制价格,在购房者跨过限购限贷门槛后,还是价高者得的模式。因此,调控方式的不同,造成了2013年以后沪牌和房价涨幅的巨大差异。

从沪牌价格控制的案例中,我们可以看到,需求巨大、供应稀缺的资源价格也是可以控制的。控制的方式主要是限定价格、抽签分配以及取消二手交易。当然,这样的做法就是完全非市场机制调节了。失去价格的调节作用后,需求大幅增加,但供应不变,使得抽签的中标率大幅下跌。为了提高中签率,投标者往往发动家庭成员一起上阵,结果自然使得中标率更低。2013年以前,沪牌的平均中标率在50%左右,而近年两年的平均中标率已经跌至仅5%。拍牌拍了一年多也没拍到的大有人在。

去年年底以来,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的提出,房地产市场的调控也出现了新的内容。包括上海在内的很多城市对新房销售实施限价。限价后,一些新房价格甚至低于周边二手,吸引了大量购房者。供不应求的情况下,为了能买到便宜的新房,一些台面下的灰色收费开始出现。为了规范市场,上海最近要求所有新房必须采用公证摇号开盘销售。从沪牌的管理经验来看,这是限价后的必然选择。不同之处在于车牌拍卖系统相对容易控制,而在房地产销售领域还没有统一的平台,规则的建立需要逐步完善。

同时,价格的控制还需要限制二手交易。“限售”也是本轮房地产调控中新出现的内容。目前,已经有十多个城市出台了各种购房x年内不得出售的限售政策。比如广州规定居民家庭新购买的住房须取得不动产证满两年后方可转让。上海目前只规定了企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,尚未涉及个人二手交易。

其实,对二手市场的限制并不需要禁止交易那么极端,只要控制好增值收益,使得炒房者无利可图,同样能起到抑制投资的作用。比如,严格执行现有的二手房交易增值部分20%个人所得税。如有必要,还可以进一步提高增值部分的税率。这一点是完全可以做到的。上海的商用房屋成交增值部分税率(包括个税和土地增值税)就很高,有效的限制了投机投资需求。

当然,以上只是针对价格控制手段的技术探讨。房地产市场的复杂程度和影响范围,远大于车牌。未来房价的调控是否会朝着车牌管理的模式发展,还是有待观察的。

最后,顺便提一下。其实还是有价格涨幅能超过房价的,那就是上海的摩托车牌。和汽车牌照不同,上海的摩托车牌自2008年以来就没有新增供应,只有二手市场,转让价格也没有限制。按政策规定,摩托车牌可以转成汽车牌照,反过来则不行。因此是一个存量只会减少,不会增加的市场。而在需求方,购牌者必须有上海户籍,和住宅一样限购2块。

在零新增供应、二手价格没限制,同时还有限购的情况下,目前上海的摩托车牌(沪A黄牌)价格已经达到36万元左右,是汽车牌照价格的4倍。而2008年时,摩托牌照价格仅为3.8万,2004年时,摩托车牌的价格还略低于车牌。由此来看,过去12年价格涨幅最高的是上海摩托车牌,涨幅比房价还高出一倍。如果可以穿越回十几年前的话,大家除了买房,也可以考虑囤两块摩托车牌。

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