银行房贷“涨价”,是“调控”还是“趁火打劫”?

姜兆华 原创 | 2017-08-24 09:37 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:银行房贷 

  伴随着房地产调控的升级加码,符合购房条件的刚需人群越来越趋向聚焦。然而,银行的住房按揭贷款反而越来越难贷了。即使贷下来,等候的时间也越来越长,利率也越来越高。

  近日更有媒体报出,全国多地银行首套房贷利率上浮5-10%,南京银行首套房贷利率甚至上浮30%。不明就理的刚需一族不禁要问,首套房贷“涨价”,是“调控”还是“趁火打劫”?

  一、首套房贷为什么会涨价?

  个人住房按揭贷款利率“打折”,是商业银行多年来约定俗成的惯例。然而,这一金融“惯例”正伴随着房地产行业的调控,已经成为房贷市场的“老黄历”。

  对个人住房按揭贷款实施差异化定价,是商业银行贯彻落实房地产宏观调控政策的重要措施。按照央行政策,个人住房按揭贷款区分首套房、二套房,实行的是“一城一䇿”的差异化授信指引。其主旨在于控制炒房、投机的融资需求。调控之下的个人住房贷款利率为什么会涨价呢?分析原因不外有三点:

  一是银行资金紧张,融资成本上升。今年以来国家监管当局加强金融“去杠杆”力度,实施强监管政策指引。金融机构同业、通道业务陆续萎缩,商业银行尤其是中小商业银行的资金来源渠道受阻。很多银行不得不靠提高存款利率,新发高息理财产品来维持银行流动性。银行资金成本高企,房贷利率也自然随之水涨船高。

  二是银行效益下滑,倒逼房贷“涨价”。当前国内外经济金融形势不容乐观,企业利润下滑、破产、倒闭不断增加,直接催生银行大量不良贷款。商业银行信贷业务已经陷入进退两难窘境:国有大企业贷款,银行争着抢着放,利率只能一降再降,基准利率都不一定能成;中小企业贷款多高利率都敢要,银行却死活不敢给;只有个人住房按揭贷款“爱你没商量”,信贷资产优良安全,贷款“涨价”也得贷。因此,提高房贷利率是改善银行经营的有效途径。

  三是信贷额度受限,时间“窗口”明显。由于监管当局实行的是存贷比管理,各商业银行在年初信贷额度中,切出一定规模的个人住房贷款额度。基于经营效益考虑,银行一般会在一、二季度加大住房信贷投放,以实现“早投放,早收益”;三、四季度发放贷款,提足贷款拨备后,体现在当年的银行利润寥寥无几,有的甚至会出现亏损。因此,银行大都不愿下半年发放贷款。如果一定要放,也只能就地“涨价”,对冲拨备计提。从时间窗口讲,越靠近年末,房贷的额度就会越紧,房贷的利率也会越高。

  二、“房贷涨价”会否成为一种常态

  从资金市场看,下半年乃至明年上半年银行资金成本仍然有上行趋势。从个人住房按揭贷款利率走势看,房贷利率上涨将成为金融机构住房按揭贷款业务的大概率趋势。个人住房按揭贷款市场,将呈现以下三个明显特征:

  一是房贷利率差异化上浮。金融机构房贷利率执行会根据资金成本、信贷额度、银行机构属性呈现两极分化态势。国有大银行将继续保持资金成本优势,大体维持基准利率、小幅上涨,房贷利率打折的银行会大面积减少;全国股份制银行会普遍高于基准,利率定价区间在上浮5-10%之间;城市商业银行受资本金约束,房贷利率上浮空间会定格在20%一30%左右。

  二是利率定价会呈“前低后高”。从个人按揭贷款投放时效看,商业银行年初在审批、放贷上会提速增效,“扎堆”发放按揭贷款;下半年,随着银行可用信贷额度降低,按揭客户增加,银行个人按揭贷款重在储备,审批发放速度放缓,贷款利率会出现小幅上涨,全年呈现出“前低后高”的趋势。

  三是首套房成为按揭贷款主流。国家宏观调控系列措施出台,基本遏制了大中城市房价的过快上涨。大量炒房、投机购房者被驱离市场,住房刚需人群越来越聚焦,首套房贷、二手房贷会成为个人住房按揭市场的主流客群。

  三、“担当社会责任”不应只是口号

  从近期房调控效果看,大中城市房价过快增长的势头基本得以遏制。刚需人群的首套房贷、二手房贷利率涨价、审批拉长,不仅加重了购房者的贷款利息负担,而且拖累了房地产企业的资金回笼。

  这样一种结果,与国家保持房地产市场健康稳定发展的初衷相悖离。商业银行应保持发展定力,主动担当社会责任。

  一是强化信贷支持,优先保障首套房贷。首套房全是用来住的,沒有用来炒的,理应享受到住房按揭贷款的优惠政策。这是国家个人住房保障体系建设的一个重要组成部分,商业银行应妥善按排信贷资金,优先支持保障首套房贷。

  二是房贷利率市场化,应遵循差异化指引。在遵循国家宏观调控政策前提下,有保有压,有序规范首套房贷利率市场;严防个别银行借调控之名,哄抬住房按揭贷款利率情况的发生。

  三是落实普惠金融,减少房贷捆绑销售。对首套房贷的刚需人群,减少贷款发放环节的捆绑销售,降低房贷客户的实际贷款成本。

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个人简介
中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师,现任某全国股份制银行总行零售部门负责人
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