别听马云瞎说,房价不可能暴跌!

姜兆华 原创 | 2017-08-09 20:25 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:马云 房价 

  互联网巨头马云近期放言:未来最不值钱的恐怕就是房子"此言一出,一片哗然。这为原本风声鹤唳的房市无疑平添了几分忧虑。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这一基本定调厘淸了房子的居住属性,而非金融炒作的工具。从监管层此轮调控方向看,挤掉水分,抑制房价的过快上涨是其本意,而非刻意打压房价。简单“唱衰”房价,认为房价一定大跌的基本判断值得商榷。

  一、“重典”治下的房价走势

  2016下半年以来,一线城市房价象打了鸡血一般疯狂上涨,带动了全国房价的普遍上涨。在房地产市场“高烧”不退之际,美联储又进入加息周期。这对于复杂多变的经济环境来说,无异于火上浇油。

  为应对国内外经济形势的新变化, “一行三会”加大“去杠杆,去产能”金融调控力度,各地政府按照“一城一策,分类调控”原则,陆续出台“限购、限贷、限价、限商、限卖”等严厉调控措施,近期,更有广州、北京等多地推出租售同权、共有产权房试点,重典之下的房地产市场呈现出两极分化的新迹象。

  (一)热点一线城市趋稳回落。国家统计局最新发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动显示,全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均已连续8个月回落。北上广深等一线城市热点新建商品已出现“量价齐跌”态势。

  (二)三四线城市房价逆向上涨。受“一城一策,分类调控”的政策挤压,一二线城市房价溢出效应明显,三、四线城市房地产“去库存”加速,间接带动房价全面上涨。哈尔滨、沈阳、西安、九江等三、四线城市新房价格环比涨幅居前;一些中小城市新房价格甚至出现一房多价、变相加价等炒作现象。

  二、房价不可能爆跌的三大理由

  房子作为一种广泛使用的大众商品,价格起伏波动是正常的经济现象。涨不可能涨上天,跌也不可能跌到底。市场规律与宏观调控始终是房价走势的真正“操盘手”。认为房价不可能暴跌,主要基于以下三点判断:

  (一)经济增长需要房价支撑。大家知道,房地产是国民经济的支柱产业,也是拉动内需,促进经济增长的“火车头”。房地产兴衰直接影响上下游产业如钢铁、建材、家电、装修、社区、医疗等行业多达上百个。房地产价格一旦“跑偏”,出现暴跌,就会危及整个市场经济面,实体经济自然会受到不同程度的重创。这样一个结果,势必“倒逼”各级政府“出手”救市。

  (二)房地产经济事关金融安全。经济决定金融。做为经济增长动力源之一的房地产价格,一旦出现暴跌,银行将可能成为最大的受害者。无论是“正道”项目贷款,还是“借道”信托理财,只要贷款牵扯房地产行业,就可能面临违约风险。有数据显示,房价下降30%,银行将至少增加一万亿坏账。对银行来说,最可怕的不是房地产企业贷款不良,而是个人住房按揭贷款的大面积违约。一旦出现房地产企业贷款与个人住房按揭贷款双向违约,金融行业的系统性风险很快即将到来。从金融安全的角度讲,房价暴跌真的跌不起。

  (三)通胀预期助推房价增长。货币超发带动物价上涨,物价上涨推高房地产价格上扬,这是市场经济规律使然。“限购、限贷、限卖”等调控措施,短期内可能会扼制房价增长速度,甚至造成局部地区房价小幅回调。但只要货币超发的趋势没有改变,土地供应的稀缺性问题没有解决,房价就不可能出现暴跌,保持温和上涨应该成为一种趋势。

  马云大师的经营语录常常石破天惊。笔者也是马爸爸的粉丝,但这并不妨碍我对 “马云房价论”的质疑。“房子是用来住的,不是用来炒的”。房子的价值与持有时间呈正相关,谁持有时间长,谁的房子价值就高。

  50年前的北京人,人人都住四合院。一住几十年,住到现在的个个身价过亿;大马路上的“钉子户”,多少钱不拆,一杠十几年,穷人也熬成了千万户。只要住得起,扛得住,房子一定会涨。

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中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师,现任某全国股份制银行总行零售部门负责人
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