楼市调控加码:一夜之间四城限售

刘植荣 原创 | 2017-09-24 18:12 | 收藏 | 投票

 


一夜之间,重庆、南昌、南宁、长沙等4个城市接连发布楼市调控新政,而且调控均指向同一个方面——限售,而西安则出台新政规定商品房在调整价格前,须向物价局进行价格申报。

据《每日经济新闻》报道,限售已是中国楼市调控的一项重要手段。3月24日,福建省厦门市祭出“限售令”,成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市,厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。随后,包括成都、福州、青岛在内的近40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后,需持有一定年限方可上市交易,期限在2-10年之间。

如今4座重要城市加入限售阵营,对于抑制炒房,落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”定位将起到重要作用,而目前的表现证明多管齐下的楼市政策已经取得了初步成效。

根据重庆市国土房管局发布的《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》要求,从9月23日起:凡在重庆主城区范围内(渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区)新购买的新建商品住房和二手住房,须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准,新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

据南昌市人民政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》,南昌实行“限房价、竞地价”政策,对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,实行限房价、限对象、限转让(简称“三限房”)等政策。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”,须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

同时,除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外,自9月23日起,在全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围内,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可转让。

根据南宁市房管局发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》,自9月22日起:进一步加强限制现房转让管理。企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的,须取得不动产权证书满两年后方可转让。严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可,对外销售商品房时,在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前,不得收取购房人任何费用。违反上述规定的,责令限期整改,并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。
通知自印发之日起执行,有效期五年。

根据长沙市住建委发布的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》,9月23日起:1.在长沙市购买的商品房(含二手房),取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

2.长沙市个人家庭户和集体户个人,限购一套。

3.长沙市户籍(家庭为单位)有一套房的,需要在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。

4.外来户限购一套,需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。

5.此政策实施范围为全市(暂不含浏阳市、宁乡市)。

和其它城市发布限售措施不同,西安着眼于通过商品房价格申报控制房价。根据西安市物价局发布的《关于商品住房价格申报有关问题的通知 》要求,自9月25日起:商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。城六区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内的新建商品住房(含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房)均列入商品住房价格申报范围。经济适用住房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行,不列入申报范围。

商品住房价格实行价格公示制度,对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”销售价格在西安市物价局官网上进行公示。

商品住房价格实行明码标价制度。

房地产开发企业不得有下列价格行为:

(一)不按规定明码标价;(二)实际成交价格高于公示价格;(三)经协议、决定或者其他协同行为相互串通,统一确定、维持、变更价格;(四)通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量、操纵价格;(五)捏造、散布涨价或者房源断缺等信息,哄抬价格,推动商品住房价格过高上涨;(六)法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

凭啥说房价是高是低

作者:刘植荣

中国房价是高是低,多年来人们一直争论这个话题。2016315日,住房和城乡建设部部长陈政高在“两会”上答记者问时坦承,一线城市和部分二线城市春节后房价上涨过快,他强调:“房价问题是全社会高度关注的问题,因为房价问题事关每一个居民的切身利益,也事关房地产的平稳健康发展,还事关经济社会发展的全局。”

通常来讲,房地产开发商、房产中介、炒房客和被开发商“收买”的专家教授及媒体人总是忽悠“房价不高”“房价只涨不跌”,甚至导演出“裹被子连夜排队购房”的假象,幸好被新华社及时揭穿骗局,避免了更多的人上当受骗。但对于多数靠微薄的劳动收入维持生计的百姓来说,中国不少城市的房价高得让人难以承受,需要用几代人的劳动收入才能购买一套房子。那么,房价是高是低,究竟有没有一个客观、公正的衡量尺度呢?

有。首先,房价高低是相对于收入而言的。如果一个人的年薪是100万元,一套房子400万元对他来说房价并不高,因为他用4年的工资就可以买下这套房子。但如果一个人年薪是4万元,一套房子100万元对他来说房价就很高了,因为他要用25年的工资才能买下这套房子。

各城市之间比较房价高低也是如此,一定要把各个城市的居民收入考虑进去。如果一个城市的居民收入中位数是30万元,房价中位数是150万元,我们就不能说这个城市的房价高,因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是2万元,房价中位数是60万元,我们也不能说这个城市的房价低,因为普通居民要用30年的收入才能购买一套住房。

所以说,房价高低必须参照居民收入,我们把房价中位数与居民收入中位数的比值叫“房价-收入比”,这就是衡量房价高低的一个尺度。

那么,世界公认的合理房价应该是多少呢?联合国认为,合理的“房价-收入比”应在3-6左右,即普通劳动者用3-6年的可支配收入购买一套中等价位的住房。这个比值对很多中国百姓来说似乎是个梦,但世界很多城市的房价确实如此。根据NUMBEO(全球数据库)数据,2015年中期,世界584个大城市中有192个城市的“房价-收入比”低于6,美国居多。

还有一个衡量房价高低的尺度,那就是“房价-房租比”。这是从住房成本角度来衡量的,假定租房住,购买一套房子相当于多少年的房租。需要指出的是,该指标并未考虑房地产的保有成本,如物业费、房地产税等,也未考虑通货膨胀。

“房价-房租比”是高是低,可参照银行利率。假定某个城市一套房子是100万元,再假定长期存款利率税是3%100万元存款23年本息合计200万元,也就是存23年赚回了本钱,此时的“23”就是衡量房价高低的尺度。如果“房价-房租比”大于23,我们就说房价过高,因为此时租房住,月租金低于3623元,租房比买房划算。如果“房价-房租比”小于23,我们就说房价不高,因为此时如果租房住,月租金高于3623元,此时买房比租房划算。同样根据NUMBEO数据,2015年中期,世界584个大城市中有376个城市的中心区“房价-房租比”小于23,有405个城市的非中心区“房价-房租比”低于23

读者在为是否购房拿不定主意时,不妨用这两个衡量尺度与当地房价比较一下,这样就不至于被各种言论忽悠了,做到理性住房消费和房产投资,防止成为“接盘侠”,让自己乃至家庭几代人成为房奴。(本文发《新金融观察》)

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刘植荣,独立学者,媒体评论员。 qq:327954416
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