年初到八月,各地的房地产调控效果究竟如何?哪些城市还在涨,涨了多少?

崔翰林 原创 | 2017-09-06 08:59 | 收藏 | 投票
关键字:房地产 房产 地产 调控 房价 

 

  企创网:房地产一年一度的“金九银十”又将来临,相比去年此时,山雨欲来风满楼的姿态,一二线城市蓄势待发的劲头,整个九月十月迎来三年来最大涨幅的结果不同,今年从年初到现在,官方对于房地产的调控力度就未见放缓。

  小创每天也都能够在各类媒体中看到各类唱空中国房地产楼市的报道与分析,归根结底只有一个论调,就是由于官方对于房地产行业的打压,导致房地产行业全面转冷。标题党更严重的,就直接说房地产行业不行了,无房族的逆袭机会来了,租房的黄金时期到了。

  但是事实上,从去年七八九十月全国楼市涨声一片,到年底全国各主要城市出台调控政策,时间已经过去了快接近一年的时间。那在这调控力度堪称空前的大半年时间里,全国主要城市的房价究竟情况如何?是否实现了停止上涨,甚至下跌的情况?关于这一点,我们不能听信各类自媒体的呐喊,只能通过数据来了解真相。

  首先一份数据是刚刚过去的8月份,相比7月份,中国主要城市的房价情况。注意,房产统计的价格都是均价,所谓均价,就是主城区和郊区都要计算在内的。

整理丨德科地产

  简单总结一下:涨就一个字。表格统计了18座城市,基本上覆盖了全国主要的一二线城市,可能大家看到的涨幅,从百分之零点几到百分之五点几感觉不是很高。但是大家别忘了两件事,首先是基数,在5000元基础上上涨5%和在50000元基础上上涨5%,那差距可就是十倍。其次是时间,如果是一年上涨5%,那的确很正常,都没超过一年同期的GDP增幅,但上表中统计的是从7月到8月一个月的涨幅,上海、北京、天津、宁波、青岛、重庆全部都超过了3%,不能不说是一个较大的涨幅了。尤其是上海、北京两城,房价基数都在5万以上,每1%的增长,计入一套百平米的房子,都是5万元起步的涨幅。

  接下来,我们再来看从今年年初,到8月份这八个月的全国主要城市房价走势:

整理丨德科地产

  挑几个重点和大家说一下:

  一、深圳:首先深圳是本轮房地产上涨潮中最早启动的,也就是从去年夏秋交际就开始了迅速上涨的,自然也就是最早进行楼市调控的。而进行楼市调控的去年年底时间段,深圳的楼市价格就已经完成了增长,且增幅十分惊人,均价达到了前所未有的六七万的高度,超过了同期的北京和上海两城。所以进入2017年后,一方面是房价的确过高,另一方面是政府的调控政策,使得深圳楼市的迅速转冷。但是这里的转冷,只是说成交量下降,但成交价基本是丝毫未动的。从年初到8月份均价变化0.1%,和去年大幅上涨的百分之几十相比,可以忽略不计。

  二、南京和苏州:也是差不多的情况,去年房价上涨潮先是由深圳启动,接着是席卷四大一线城市,紧接着就是到了强二线城市。而南京和苏州,无疑就是强二线城市的代表,又位于长三角地区,受上海房价波动影响明显,楼市也在去年年底完成了一次快速上涨。紧接着就是楼市调控政策出台,楼市迅速降温。但是饶是如此,在2017年政策如此高压的状态下,二城的房价依旧保持上升节奏,下降无从谈起。在目前二线城市普遍都在放大招吸引人才的阶段,南京和苏州必须想办法控制房价的不理性上涨,不然很可能会导致经济发展的后继乏力。

  三、广州和重庆:这是一直以来,一线城市和二线城市里,房价普遍被大家认为价格洼地的城市,当然,这一说法永远的停留在了去年七八月份以前。2017年以来,二城的房产均价上涨都在20%以上,而去年下半年,二城的上涨幅度,基本差不多也在相似的水平。这样前前后后大半年的增幅累计下来,基本上是把三四年来房产价格应有的价格都补了回来,是名副其实的补涨。无论是广州还是重庆,两城的共同点是城市面积相对较大,可用土地自然也较多,这是之前房价相对较稳的根本原因,但是随着全国所有城市房价基数的整体上涨和二城的人口持续流入,房价上涨自然是必然现象,也是此轮房价上涨中,小创认为最符合逻辑,泡沫程度最小的两座城市。

  四、厦门和天津:这两座城市,是小创一直以来都在提醒大家注意风险的地方。原因无非以下两点:其一是经济的真实实力,厦门虽然沿海,又是经济特区,但是由于城市体量整体过小,未来有且只能走小而美的路线,这点从厦门的400万上下的人口总量上可以得以印证。而天津,和厦门的情况刚好相反,经济总量非常大,看上去很强,但是全部集中在国企央企扎堆挂名的滨海新区,对于城市居民收入的改善却微乎其微。其二是房产价格的支撑,都不是城市本身,厦门靠的基本是整个福建的高收入人群,而天津靠的则更多是北京购房者和周边河北购房者,投机属性过重,甚至开始对居住属性产生了倒逼情况,这十分危险。选择在这二城投资的投资者,无异于火中取栗,赌性不可谓不大。

  五、成都、武汉、长沙、郑州:数据上没有长沙,但是基本上参考其他三座城市,水平也差不多是相当的。作为中西部地区的重要省会城市,随着国家把经济发展重心逐渐转入内陆,它们几个自然是最大的受益者。其中武汉、长沙、郑州均位于京广线上,这也是小创之前一直十分看好的内陆黄金二线之一(另一线是长江经济带)。作为广阔的中国内陆地区,起码需要有十座左右的强二线城市,来为传统的一线城市北上广深分担压力,这也是大势所趋。几座城市中,武汉的地理位置优势最明显,同时占有南北和东西两大黄金经济线,目前房价也是四城中最高的,这非常正常。长沙目前价格最厚道,郑州则略显有些虚高。成都的话,就目前的真实经济水平,万元左右的房价是比较合理的,再高也同样存在泡沫问题。成都的硬伤在于地理位置,这是客观存在却无法改变的缺陷。

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