开发商们的「骄傲」与「焦虑」

左晖 原创 | 2018-01-15 19:26 | 收藏 | 投票

 

  在时代转换的时候,在老指标不管用的时候,要不要诞生一些新的指标?指标就是衡量,给我们决策或者是看清楚形势找到一个其他角度。创造美好生活,对于房地产行业来说任重而道远。我认为,中城联盟企业家,在座的诸位,我们要沿着十九大的精神,做好我们应该做的工作,使中国梦得以充分平衡地满足人民的美好生活。

  我不是做开发的,来看整个开发商的群体,我好像是又站在外面的角度。我认为这个群体有两个特点比较明显:

  第一个就是骄傲。我觉得这个骄傲非常有理由。在各行各业里面,如果你的企业年度经营规模能做到 1000 亿左右,这是非常了不起的事情,很多企业是无法企及的。在房地产行业,你做到千亿的规模可能只是一个大公司的门槛,连前 10 都排不上。当然这个群体也在推动整个中国一些公益事业的发展,所以也非常有理由骄傲。

  第二个是焦虑。很多行业都在谈发展和变化,房地产行业谈转型的就更多了。我想大企业有大企业的焦虑,今天大的开发商已经超过了 5000 亿,这是一个很难想像的状况,小企业也在谈小企业的状况。我们有理由骄傲一把,因为这是一个很特殊的产业。我自己的判断,从1994年房改到今天,过去这么多年,整个房改行业实际上是「去市场化」的过程。当然这个去也不是全去,只是去一半,这一半去到哪里了?哪些是非市场的,哪些还是市场的,在非市场里面我们能做一些什么事情,这都是我们未来面对的很多不确定性。

  开发商是一个非常擅长在模糊状态下做决策的群体。去年我们还在讲租赁崛起,认为这是趋势性的,今年长租公寓已经变成一个红海了,很多企业 100 万套、200万套。在不确定性的过程当中,我们总是要去寻找确定性的方向。所以今天就我的一些认识,给大家分享我所认为线上化在未来相对确定的状况。从这几个方面来看:

  第一,房地产这个领域是全国这么多大行业里面,正在最后一个完成消费线上移民的过程,几乎是最后一个大规模做线上移民的。

  从时间的长度,今天消费者线上的时间已经超过了线下的消费时间,把越来越多的时间花费在了线上,比如在线下看房子的时间其实已经低于线上的时间了。换句话说,今天线上 + 线下的时间组合,我们发现效率更高,体验更好,这种尝试也变得更加多。

  给大家分享一下我们自己的数据,链家每一张成交的背后大概是 1.2 万个 PV,这 1.2 万个 PV 会在线下成交一张单子。北京链家是 1.7 万个 PV ,线下成交一张单子,全行业的平均水平是 3 万个PV成交一张单子。今天我们汇聚了行业第一批线上的重度用户,未来我们估计会成长到 3000 个PV对应下面一个交易,所以我觉得消费者完成线上移民的这个趋势还会非常明显。

  第二,线上发生的不是单向的,是多维的,是足够深度的一种参与。

  消费者今天越来越深度地参与到其中。我们注意到,从整个线上的内容来看,今天正在从 PGC(专业机构的内容)到 UGC(用户原创内容)的过程当中,这是全方位、全生命周期、全视角的参与。我们今天的单子里面,大概每 10 张单子有 5 张是由线上消费者跟经纪人深度参与之后发生的交易,并且这种参与的时间越来越快,越来越多。

  链家的数据显示,大概 90% 的用户用链家 APP。几乎很少有用户不通过线上交互,因为 10 个里面有 9 个用 APP,重要的是这 9 个人里面,有 7 个人,就是 90% 用 APP 的用户中有 80% 的人先用 APP,再去线下发生交互。

  所以这种商机的发起,实际上超过 80% 的比例是从线上发起的。我们可以看到,大部分业主自己在线上写房评,跟我们开发商一样,很多 C 端的业主自己去线上 DI 这种工作,交易里面的 10 张单子,有 3 张是业主自己在上面有很深交互,所以这也是一个非常明确的趋势。

  第三,目前线上整个行业的渗透率都不够。

  我们统计全口径 UV,就是我们的用户到底有多少,我们看了看大概是 2000 万左右,中国有 10 亿网民,渗透率大概是 2% 左右,这可能是刚刚开始,我估计大概会到 20% 左右。这种情况,我们应该会覆盖到线上 2亿的用户群体,核心就是因为今天我们覆盖消费者的生命周期是比较短的。

  目前发生在 APP 大概率的事件,还是覆盖到交易环节,大概覆盖了 3 到 6 个月的生命周期,这个我们觉得是比较短的。随着这种交互越来越深之后,消费者正在从交易本身向居住和更多的环节里面延展。

  链家的线上从前几年开始做了一些内容频道,现在的 PV 里面大概 11% 来自于内容,跟交易没直接关系一些内容。一年前的时候大概只有 2%,这方面的成长远远超出了我们的想像。所以我觉得,这是一个很大的方向。

  在互联网用户的覆盖度从 2% 到 20% 的变化阶段,房地产类目也处于线上用户的覆盖期。我们看到澳洲和英国的一些线上平台,互联网用户的覆盖度大概都在 30% 左右的规模。同时我们可以看到,未来会越来越多全流程的覆盖,今天的交易是这种情况,居住也将是这种情况,包括租赁,现在自如已经全流程都在线上实现了,而且有大量的消费者在居住自如之前前,没有经过线下、完全在线上完成整个服务过程,这是一个很大的方向。

  第四,房地产这个行业可能是最后一个完成数据电子化的。

  现在这个行业数据电子化的其实是非常弱的,中国这么大的产业,很少能看到为这个行业服务的 SaaS 平台,这是一个非常有意思的现象。餐饮行业有各种各样的 SaaS 平台,而我们这个行业数据电子化的各个维度都做得不够。从政府的基础数据要电子化,包括开发商,今天大家都处在一个个信息孤岛的状态。开发商说链家现在很大,有的开发商一年 5000 亿的 GMV,未来可能到 1 万亿,但是今天到 1 万亿,相对于已经超过 200 万亿的存量资产来说还是不够大,只是一个个小的孤岛组合起来,虽然拼起来规模比较大,但就每一个孤岛来说还是原来那样

  链接最新的数据显示,大概有 2.2 个 PB 的数据规模,即便如此,也就支持了我们每一笔交易背后的 1.2 万个 PV。我们每一个房子上面的数字规模大概是兆级的,这个我觉得都是远远不够的。如果想找到每一样交易背后的数据规模大概在 3 万 PV 的话,我估计这个数据规模,像我们这种平台要到 EB 当量的状态才可以。

  所以我觉得,对开发商这个群体来说,未来需要数据的电子化,线上化,这是一个非常大的趋势,最终就是让你更懂消费者。我们今天的数据,大概 70% 用户的线上画像跟线下表现出来的特征是吻合的,这个数据在一年前大概是 30%。

  数据的产生是一种「黑洞」,会产生极大的能量。在很多不确定性的状态下,我们在寻找确定性,未来整个行业的线上化应该是非常大的,或者是非常确定的趋势。

个人简介
单位:北京链家房地产经纪有限公司 任职:总经理 ◆2000年8月,成立北京链家房地产展览展示中心。 ◆2001年11月,成立北京链家房地产经纪有限公司。 ◆2003年12月,成立了链家机构。 ◆2004年,领导相关人士完成二手房行业…
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