松紧搭配是2018年楼市调控基本策略

谭浩俊 原创 | 2018-01-24 11:32 | 收藏 | 投票
关键字:楼市调控 

  据媒体报道,随着各地住房城乡工作会议的陆续召开,楼市调控目标也日趋清晰,多数城市都由2017年的确保房价不上涨逐步转向防止房地产市场大起大落风险。在此基础上,部分城市定向放松购房限制,而部分则出台更严格限售政策。到目前为止,限售城市已经达到85个。

  众所周知,去年底召开的全国住房城乡工作会议给2018年楼市的基本定位是,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。正是在这样的定位下,各地也对楼市调控政策做出了适度调整和优化组合,实行了松紧搭配、有保有压的策略,亦即放松限购、收紧限售,支持刚需、遏制炒作,淡化房价、平衡需求。

  事实也是,如果楼市调控一直被房价牵着鼻子走,就会越调控难度越大、越容易被开发商、炒房者所利用,地方政府、金融机构等被开发商、炒房者绑架的现象也越来越严重。因为,限购说到底是控制不了房价的,而只是暂时压制了需求、尤其是合理需求。而压制合理需求的结果,就是积蓄房价上涨动力。一旦政策松绑,房价就会立即象脱缰野马,根本无法控制。所以,调控的方法必须转型,调控的目标也要优化。

  而采用松紧搭配的方式,逐步放松限购政策,把遏制炒房的着力点放到限售上,可能要比限购来得更有效、更具针对性。纵然限售也不是解决问题的根本办法,至少,就眼前而言,可以防止楼市再一次被炒房者和开发商所利用,避免房价再度大幅反弹,甚至恶性反弹。而相关地区把限售放在三年左右,也不是没有根据的。一方面,经过三年时间的限售,只要房价不出现大涨,炒房者的获利空间就会非常有限。因此,会从客观上影响炒房的内在冲动;另一方面,把限售的时间确定为三年,也可能会迎来房产税等新政的出台。一旦房产税政策出台,对炒房者的获利空间会形成进一步的遏制,使炒房利益大大缩小,甚至出现亏损现象。如此一来,限购可能带来的购房冲动,也会因为获利空间被大大压缩而减退。加上住房租赁市场的发展,到时候,退出限购限贷限售等政策,房价也就不会再出现大幅波动的现象了。

  不敢放松限购,是担心被开发商和炒房者利用。既然限售能够有效遏制炒房者的炒房冲动,那么,放松限购也就不再是一道解不开、不敢解的难题。也许正是基于这样的考虑,部分地区选择了放松限购、收紧限售的策略。而这,也符合中央提出的分类调控要求,符合“房子是用来住的,不是用来炒的”目标。这种松紧搭配的策略,无疑更加适合目前楼市调控的需要。

  我们说,楼市调控决不是把楼市调死,而是调稳、调健康。所以要对楼市进行调控,也就是因为楼市出现了不稳、不健康的现象。房价快速上涨,只是一种表现。真正的原因,是楼市秩序出现了问题,楼市的肌体不健康了,再不治疗,就会出问题了。经过这些年来、尤其是近两年来楼市调控的实践,已经基本摸清了楼市的症结所在,掌握了楼市的特点。毫无疑问,“房子是用来住的,不是用来炒的”,就是解决问题的钥匙。只要把这把钥匙用好,楼市健康的大门也就打开了,楼市就不存在问题了。

  有人担心部分地区放松限购会给楼市调控带来冲击,甚至认为这是楼市调控将要放松的标志。显然,这是对楼市调控不熟悉、不了解的表现,也是没有吃透中央精神、没有看清楚楼市调控的定位。所以说2018年的楼市调控将出现转型,说到底,就是政策的灵活性更强了,针对性更好了,该松的松、该紧的紧,松紧搭配、有张有弛,才是楼市调控应当出现的节奏。

  需要注意的是,由于炒房者“贼”心不死,仍然伺机炒作。因此,各地在放松限购时,一定要注意把握好节奏、掌握好力度,尤其要配套出台限售政策。不然,一定会被炒房者利用。放松限购的目的是满足刚性需求和改善性需求,而不是让炒房者炒作。恰恰是,炒房者会利用这个空间去进行炒房交易。在这样的情况下,唯有限售,才能较好地解决炒房问题。毕竟,刚性需求和改善性需求都不可能在三、五年时间内就出售住房的。只有炒房者,才会快进快出。如果能够在三年限售期的基础上,再延长一些,可能对炒房行为的遏制作用更大。

  差别化调控也好,分类调控也罢,精准调控也行,政策的松紧搭配,将是2018年楼市调控的基本策略。在这样的格调下,各地如何去操作和把控,完全可以依据本地实际,稳市场的稳市场、控房价的控房价、去库存的去库存,不出现明显的房价上涨和市场风险,也就达到目的了。

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