房企高负债策略或将无法延续

盘和林 原创 | 2018-11-22 14:10 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:策略 负债 房企 

  根据南都记者披露,多家房地产龙头企业拿地速度均放缓。融创中国新增土地储备2920万平方米也低于去年同期3023万平方米,中海地产上半年也仅仅完成了全年土地预算的三成。多家龙头企业拿地速度放缓,有一部分原因是各自的负债率已经处于较高的水平。

  此外,通过分析各家主要房企的年报发现,根据2017的房企排名,前十名的房企平均净负债率达到了90.3%,前10名到30名净负债率则达到了131.67%的高位,而前30名到200名负债率均在100%以上,50名到100名的净负债率甚至高于140%。

  具体到个别房企,负债也是达到历史高位。据数据显示,2018年上半年保利地产货币资金与受限制使用资金共有975亿元,短期债务为331亿元,长期债务为2214亿元,万科集团的总负债高达11393.67亿元,碧桂园的负债达到12605.96亿元。反观各企业的利润,虽然保利地产上半年的ROE(净资产受益率)为5.88%,但碧桂园的净利润为129.4亿,万科次之为91.2亿。

  从以上数据中我们可以看到即使是在政策逆风的时期,我国房地产的运营模式依旧是:高杠杆+高收益。的确,在前几年楼市最红火的时候,加杠杆的房企都赢了。

  这是因为当时整个宏观经济形势上升势头迅猛,同时没有严厉的房地产调控政策羁绊,楼市成为了各大金融机构的香饽饽,通过银行贷款等多种或直接或间接的融资方式,房企积攒了大量的资金,大肆拿地,并且借由高周转的方式,迅速将资金回笼,不仅扩大了商业版图,抢占了市场有利地位,一个个也赚得盆满钵满。

  然而,如今高房价几成过街之鼠,从最高决策层到地方政府,都祭出限购限贷限售等狠招,甚至几乎不惜将房地产市场快速“冰冻”,投机性购房以及部分刚性需求都被遏制。与此同时,普通居民(购房者)、银行也基本上都因为房地产背负了较高的负债或杠杆率,防范系统性风险的压力落在了每一个经济主体的身上。在此时,房企的高负债策略终于要玩不转了。

  从现实角度来说,负债策略已经无法延续。因为受到整体宏观经济形势下行压力较大的影响,银行不良贷款率有上升的压力,银行出于财务安全和经营需要,都缩小了对于房企的贷款额度。楼市价格的不稳定,宏观政策对于房价的管控,也让银行给房企贷款变得增加审慎,部分银行只对前30强放款,绝大多数中小房企都继续在获得银行贷款额度。而且,很多地方政府也明确要求房企必须用自有资金拿地,这就导致房企原有“空手套白狼”梦想落空,无法再在拿地之前进行前端融资。因此,现实角度已经显示出房企的高负债策略已经难以延续。

  同样,从未来角度以及房企自身来看,房企为了让自己生存下来,也无法再借用高负债生存下去了。房企原来较高的负债并没有得到重视,是因为其公司的现金流能够保证还款能力,项目都可以获利,而如今,现实早已不那么美好。

  根据有关数据显示,10月份全国300个城市住宅用地平均溢价率已经达到了5%,一二线城市平均溢价率则达到了12.37,也就是说,在房价保持稳定甚至下跌的同时,地价却一直在上涨。这就导致房企的成本显著上升,利润空间被压缩,再加上原有投机性需求有所减小,住房的整体需求下降,再加上国家对于高周转的监管因碧桂园事件变得较为严格,资金回笼速度减慢,使得原有的高负债转变成了企业难以摆脱的累赘。

  当前我国的房地产市场,房企策略已经从原有“变更大”的策略被迫演变为“活下去”。当初借用高负债、高杠杆,疯狂攻城略地,扩大商业版图的方式让他们都背上了重资产的沉重压力。万科集团的总负债高达11393.67亿元,碧桂园的负债达到12605.96亿元,我们可以想象,其资金成本每年是多少,一旦销售等慢下来,原先的“高负债”意味着“高利润”,就会变成“高负债”意味着“高风险”。

  正如当初带领诺基亚登上神坛的塞班一样,也正是其让诺基亚安于现状,不思创新,在巅峰时期迅速被市场淘汰,当前的高负债对于房企来说同样如此,建立了赫赫战功但是并不意味着还适合如今的形势,巨额的资金成本,项目盈利能力低迷等都在昭示一个事实,房企若依然躺在高负债的功劳簿上,终会死在自己手上。

  最后,窃以为,无论从现实情况,还是从未来后果,房企的高负债策略都将无法延续,它的确能够帮助房企“变更大”,但是必将成为房企“活下去”的致命阻碍。所以,成也杠杆败也杠杆,房企必须从自身做起,刮骨疗毒,逐渐摆脱重资产高负债的压力,降低企业杠杆,放弃用加杠杆,来促进住房销售的类似饮鸩止渴的方法,减少开发商囤地、囤房,合理处理土地存量,让自己在这场房地产寒冬中生存下去。

个人简介
盘和林,中南财经政法大学EMBA浙江教学中心主任,杭州市青年联合会委员,先后在广州日报集团、人民日报社华南分社、浙江日报集团做过记者,在知名集团公司担任过策划总监等职。
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