甘犁主持的中国家庭金融调查与研究中心今天发布报告称，2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
根据报告，2017年全国家庭住房拥有率为 92.8%，城镇家庭住房拥有率为 90.2%，农村家庭住房拥有率为 97.2%。与 2013 年和 2015年相比，住房拥有率有稳步的上升。我国家庭的住房自有率位于全球前列，全国家庭住房自有率为 85.0%，城镇家庭住房自有率为 80.8%，农村家庭住房自有率为 93.6%。城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，相较于 2013 年和 2015 年均有所上升。2017年，城镇住房套户比已达 1.18。其中，家庭自有住房套户比为 1.155，政府及单位提供住房的套户比为 0.029。
从目前来看，住房空置率的区域差异表现更为明显。
首先，甘犁把空置住房定义为两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。估算得出，2017 年，中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。
反观当下可以看出，中国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
再从国际比较上看，中国住房空置率也处于较高水平。
甘犁团队在参考Rosen andSmith（1983）的文章后估算，中国的自然空置率为 9.8%，一线城市的自然空置率为 11.3%，二线城市为 9.1%，三线城市为 8.8%。该团队分析认为，中国目前的空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。
此外，与非空置住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房变得更加便捷。
甘犁认为，在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成巨大冲击。比较不同家庭 2013-2015 年与 2015-2017 年间出售住房行为可以发现，拥有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明显高于其他家庭。
值得注意的是，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成的下行压力更大。
城镇家庭住房拥有情况
根据甘犁团队整理的报告显示，中国城镇家庭住房自有率高于国际平均水平。其中，城镇家庭住房自有率为 80.8%，农村家庭住房自有率为 93.6%。相较于 2013 年，中国家庭住房自有率有所上升，但相较于 2015基本保持不变。
另一个比较明显的现象时，越来越多城镇家庭拥有多套住房。根据 2017 年中国家庭金融调查的数据，城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，相较于 2013 年和 2015 年有明显上升。
不仅如此，城镇住房套户比也已达1.18。套户比是衡量住房存量充裕程度的重要指标。从区域上看，三线城市套户比最高，为1.196。其背后原因主要是家庭自有套户比较高，达 1.17。
购房区域升级，三线城市空置率不容乐观
数据显示，住房空置率持续上涨，来源于多套房家庭的空置住房是城镇地区住房空置率上升的主要原因。
从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。其中，一线城市空置率从 17.4%下降至 16.8%，二线城市从 20.3%大幅增长至 22.2%，三线城市从 21.3%上涨 0.5 个百分点至 21.8%。主要源于 2015-2017 年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。
值得注意的是，由于购房区域升级，三线城市空置率不容乐观。
一个较为明显的趋势是，三线城市户籍家庭购房行为存在明显的区域升级特征。另一个趋势表现为，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。
甘犁分析认为，考虑到其家庭基数较小，三线城市购房区域升级的行为将进一步加剧三线城市住房过剩的情况。此外，其还指出，从住房角度上看，三线城市住房被非本市常住居民购买现象明显。本市购房家庭占购房家庭比例持续下降。
住房越新，空置率越高
从不同类型住房对空置率的贡献率来看，商品房空置对空置率的贡献远远超过其他类型的住房，在 2013 年、2015 年和 2017 年分别贡献了 50.4%、59.2%和63.9%，呈现连续上升的趋势。其次是自建房，从2013年开始呈现出连续下降的趋势。
根据统计数据，甘犁分析认为，住房越新，空置率越高。
虽然随着持有年限的增加，住房空置率呈现较为明显的下降趋势。但是对于持有年限在 16 年以上的住房，随着持有年限的增加，住房空置率则开始上升。
与此同时，甘犁团队还对空置住房进行了四种主要分类：“周末居住”、“度假房或季节性居住”、“工作或上学居住”以及“偶尔居住”，并指出这四类用于临时性居住的房屋分别贡献了 0.4、0.6、0.7 和 3.7 个百分点的空置率，贡献的空置房套数分别为 110 万、190 万、220 和 1110 万套。
中国住房空置率高于多数国家水平 房价下跌空置房更易受损
住房空置率被视为反映房地产市场供需状况的重要指标，可为政府住房政策的制定、住房供给者的投资以及住房需求者的消费提供重要的参考。但从总体来看，中国住房空置率虽低于西班牙和意大利，但仍高过多数国家，处于较高水平。
甘犁指出，合理的住房空置有助于平稳租房市场，促进人口流动。但考虑到家庭持有空置住房的目的很有可能是投资，同时，如此巨大规模和比例的抵押贷款负债余额是由持有空置住房的家庭负担，这意味着住房金融市场的潜在风险。
从该团队对房价下跌进行了压力测试中可以看出，当房价下跌时，空置住房比非空置住房更有可能遭受损失。
如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。
需要注意的是，与有人居住的住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房更加便捷。但在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成巨大冲击。
房产税的征收能显著地降低空置率
甘犁团队认为，相比于其他国家，中国家庭持有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高的重要原因。
根据美国 MSA（Metropolitan Statistical Area）地区的空置率和房产税的回归结果显示，有效房产税率上升 1 个百分点，空置率显著下降 2.46 个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升 1 个百分点，空置率显著下降 0.61 百分点（这里的空置率是指空置的住房占整个地区所有住房存量之比）。
值得注意的是，由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括，法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。
在解决空置住房的措施中，甘犁指出，租房市场发展不完善同样是住房空置的重要原因。房东与房客权利得不到有效保护，市场有效需求不足，租金过低，这些都抑制了多套房家庭出租房屋的积极性。
45.3%的租房家庭在租住过程中遇到问题，其中最大问题为超出预期的租金上涨，其他问题还包括租权不稳定，受到房主/合租人的打扰，以及涉及小区环境、房屋质量等。此外，租房市场中规范合同的签订和备案比例也较低。
纵观当前房屋市场现象，甘犁团队认为，完善房屋信息公开机制、构建房屋大数据信息系统可以从一定程度上缓解当前空置率高企的压力。
在参考其他国家的经验后，政府可考虑利用家庭用电，水，天然气等公共信息数据，建立地理信息系统（GIS）空置住房地图，从而能够准确地掌握空置房集中的地区。此外，系统还应包括有关空置房屋周围环境的信息、居住的家庭数量、当地社会经济指数的数据，以使得地方政府能够精准施政，合理匹配住房需求。
国外怎样处置住房空置
罚款、征用或推倒
作者：刘植荣
（人民网 转发本文）住房空置不仅对经济健康发展和社会安定危害很大，而且大量浪费资源和污染环境。如果只凭借价格而不是空置率来判断住房需求是旺盛还是萎缩，误差不少。国外非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率，如采用罚款、征用或推倒等办法。
1.住房空置率怎样统计
住房空置率，顾名思义，就是在某一时期无人居住的住房与住房总数的比率，空置住房通常指一年内没人居住。这样，居民生活住房就可以分为两大类，一类是有人居住的住房，另一类是空置住房。
在成熟市场经济国家，统计住房空置率与统计居民消费价格指数（CPI）同等重要。住房空置率是指导政府制定房地产调控政策，引导人们理性进行房地产投资与消费，防止房地产泡沫，避免经济失衡的一个非常重要的参考指标。
在统计住房空置率前，首先要明确住房单位。住房单位就是可以供一个居民户独立生活的一套房子，它可以是独立房屋，也可以是楼房住宅的一个居住单元。不管是何种类型的住房，一个住房单位必须是与其他住房单位有隔离墙体，并且有单独通向外部的通道。
各国对住房空置率的统计项目不尽相同，有的只统计住房空置率一个大项，没有分项，笼统地指所有住房的空置率。有的细分为：出租住房空置率；出售住房空置率；出租兼出售住房空置率；非市场化自住房空置率（就是那些既不是为了出租，也不是为了出售，而是为了自己度假时居住或留给子孙后代的房子）。
统计住房空置率时，只统计用于生活的住房，办公或商业服务类的住房不在统计之列。
怎样统计呢？就是规定一个时间，在全国或某一地区同时进行入户统计（或抽样统计）。有人居住的住房，就是指统计时房屋内有人，或虽然没人，但只是临时外出（如出差或到外地度假），否则，就是空置住房。新竣工住房如果具备了基本居住条件，如无人居住，也被列入空置住房。
住房空置率的统计原则是，有人居住的住房一个居民户只允许有一个住房单位，如果有两处以上的住房，则把经常居住的住房作为有人居住的住房，其余均为空置住房。
需要说明的是，统计住房空置率，不是按家庭户统计，而是按居民户统计。所谓家庭户，是指成员之间有血缘、因缘和收养关系，而居民户，成员之间不要求有前者这种关系。像夫妻、子女和养子女之间构成的是家庭关系，如果居住在一个住房单位，那就是一个家庭户，当然也是居民户。未婚同居的男女或朋友共同居住在一个住房单位，那就是居民户。
从以上对住房空置率的统计规定看，我们可以用简便的方法计算住房空置率。有人居住的住房，我们可以把它看作居民总户数，住房总数减去居民总户数就是空置住房，用居民总户数除以住房总数之商的百分比就是住房空置率。
2.不统计住房空置率危害极大
住房空置率是宏观调控住房的重要指标。美国学者经过多年的研究发现，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房产投资过热，政府就要出台调控政策。如不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，不清楚住房规模，只凭借价格判断住房需求是旺盛还是萎缩，也就是如果房价上涨，就认为是需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小，这种判断方法存在的问题很多，也极不科学。
因为，市场经常会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI，也就是人们说的银行存款负利率，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高。这时的住房就成了“吉芬商品”（指价格调节供需关系的机制失灵，价格越涨人们越抢购），这是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的，这就造成房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱人们对供给与需求的判断。
举个例子，2011年3月，日本福岛核电站因大地震造成放射性污染，中国居民抢购食盐，食盐价格由平时的一袋1元多瞬间涨到10元，好多商店还卖断货。价格越涨，人们越抢。这不是因为生产食盐的成本增加了，也不能说食盐更稀缺了，而是因为人们对食盐价格上涨的心理恐慌造成抢购，价格被抬高了。
靠价格调控生产的信号失灵，造成房地产投资过热，而其他领域的投资则相对不足，带来巨大的投资浪费，降低生产效率。
所以，不统计住房空置率，对社会稳定和经济健康发展危害极大。为此，很多国家非常重视住房空置率的统计，当住房空置率过高时，政府采取严厉的措施降低空置率。
3.各国住房空置率
根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，2011年第三季度，美国出租住房的空置率为9.8%，与2010年同期相比下降了0.5个百分点；自住房空置率为2.4%，同比下降了0.1个百分点。美国从1956年到2003年的出租住房空置率从未超过10%，大多数年份在7%左右波动。美国自住房空置率在2006年以前没有超过2%，但从2006年开始，自住房空置率一直在2.6%上下波动。
加拿大出租住房空置率一直较低，1995年为4.5%，1996年为4.5%，1997年为4.5%，1998年为4%，1999年为3.2%，2001年为1.7%，2002年为2.1%，2003年为2.6%，2004年为2.9%，2005年为2.8%，2006年为2.7%，2007年为2.7%，2008年为2.3%，2009年为3.1%。由于加拿大房租较低，居民拥有住房的意愿不是很强烈，尤其是年轻人和低收入者，他们倾向于租房住，这是加拿大出租住房空置率低的主要原因。
西班牙把住房空置率统计作为人口统计中的一个大项。根据西班牙2001年人口普查数据（西班牙十年一次人口普查），西班牙住房空置率为15%，这一数值在世界属于较高的行列。西班牙共有2095万套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用于慈善等目的，如为学生和穷人免费提供住房。
丹麦的住房空置率为6.8%（2005年数据），爱沙尼亚为8%（2002年数据），芬兰为9.6%（2004年数据），法国为6.3%（2004年数据），德国为8%（2002年数据），拉脱维亚为8.6%（2000年数据），卢森堡为3%（2001年数据），荷兰为1.5%（2002年数据），斯洛伐克为11.1%（2001年数据），瑞典为1.7%（2005年数据）。
4.影响住房空置率的种种因素
影响住房空置率的因素很多，包括经济因素、社会保障因素、传统观念因素等。
社会福利好的国家，住房空置率较低，因为政府建造了大量廉租住房，人们没必要为住房忧虑，炒房、存房的人很少。以欧盟为例，荷兰、瑞典等北欧高福利国家的住房空置率明显低于西班牙等沿地中海国家的住房空置率。
居民的住房观念对住房空置率影响较大，有的民族一直认为不动产是最安全的财富，于是，把货币换成不动产储存，造成住房空置率增加。还有的民族把自己拥有住房看作是社会地位的象征，尤其是结婚时，必须拥有一套自己的住房，这就导致父母为子女提前购房，这也提高了住房空置率。
人口变化也会影响住房空置率，因为人口减少，住房不会立即消失，造成住房空置率上升。例如，向外移民大于向内移民的国家，由于移居国外的居民不能把住房搬走，留在国内必然造成住房空置率升高。
住房自有率也会影响住房空置率，自有率越高，空置率也越高，反之越低。
在居民可以自由迁徙的国家，人们不管搬迁到哪里，与当地居民享受同样的社会保障和福利，这就给人的工作选择带来便利。一些人不想自己拥有住房，并不是因为收入低买不起房，而是想趁年轻多走几个地方生活。自己拥有住房买卖房屋很麻烦，还要定期交纳房产税等费用，不如租房来得方便。这也是欧美等经济发达国家住房自有率一直偏低的一个原因。
美国从1960年以来，住房自有率一直在66%上下波动，上下一般不超过3个百分点。可见，住房自有率与居民收入没有必然的联系，并非居民收入增加，住房自有率就必然提高；居民收入减少，住房自有率就一定下降。美国住房空置率一直保持着低水平，这与他们住房自有率低有一定的关系。
5.瑞典以征用或推倒的办法对付空置房
在不成熟市场经济国家，由于税制、法律不健全，放任了对住房的投机炒作行为，使大量的住房失去其居住的本来属性，而被专门用来炒作，造成大量资源浪费和环境污染。建筑房屋所需要的水泥、沙子、石子、钢筋、陶瓷、塑料、玻璃等建筑材料的生产要消耗大量能源，同时产生大量污染。
根据测算，建造100平方米的住房需要消耗的能源折合煤炭不下25吨，在每百平米的建筑施工过程中，还会产生6吨的建筑垃圾。
外国政府深知住房空置率过高对社会、资源、经济、环境等造成的危害，采取各种措施减少空置住房。政府的财税政策是调控住房空置率的利器，如提高房产税的税率，征收住房空置税等，把空置的住房逼入市场。市场上的住房供给大于需求，房价下降，房地产开发商的利润降低，迫使一些开发商退出房地产市场，放缓新房建设速度，重新到达住房供给与需求的平衡，住房空置率又回到适度的水平。
美国财税制度严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税，还有交易价格1%～5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右。美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会不断扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60%。
荷兰的房产税相当严厉，对城镇房屋产权所有人和居住者双方同时计征，如果房屋产权所有人就是居住人，则他就要交双份房产税。政府可以安排无房户免费入住空置一年以上的住房，房主不得收取租金。
法国房产税按居民户计征，夫妻和未独立子女算作一个居民户，这一居民户不管以谁的名义购买住房，都算作同一计征单位，这就堵塞了家庭成员以不同户主购买房产逃避房产税的漏洞。
2010年，法国共有562000居民户交纳了房地产税约33亿欧元，平均每户交纳5854欧元。家庭如果房产多，就要交很多的房产税，这也限制家庭拥有空置房，因为房子放在那里不住也要交税。除了征收房产税外，法国还对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年再处以房价12.5%的罚款。
在丹麦，住房空置超过两个月，政府会强迫房产所有人免费供他人使用。
在瑞典，政府会把空置住房征用，用作廉租住房租给无房户，甚至把空置住房推倒。
6.我国应尽快统计住房空置率
中国作为世界上最大的房产市场，至今不统计住房空置率，这让人不可理解。现在，谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。但从媒体曝光的一个个“鬼城”可以想象，中国的住房空置率已经高得惊人。新华网2010年7月7日的一篇报道更是让人触目惊心，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。
2011年11月29日，美国彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪在出席亚太经济政策会议时表示，中国实际利率为负会催生房地产泡沫，经济快速增长的势头可能会因此中断。
可见，中国房产泡沫在世界经济学界已成共识，政府必须尽快在全国推广房产税，采取有力的财税手段调控房价，抑制房产投机炒作。同时，尽快引入住房空置率的统计，把住房空置率作为住房调控的一个指标。
其实，住房空置率的统计并不复杂，电力公司就可以进行概略统计。如果电表一年的计量低于正常使用值的30%，我们就可以认定这套住房空置。目前，中国家庭平均用电量为每月110千瓦时，一年为1320千瓦时，如果某套住房的用电量低于396千瓦时，我们就可以把这套住房统计为空置住房。
“住房空置率之谜”亟待解开
作者：刘植荣
在市场经济中，住房空置率是与居民消费价格指数（CPI）同等重要的统计数据。中国作为世界上最大的房产市场，住房空置率却始终是个谜，这不但是经济统计上的一大缺陷，也是造成中国房产市场充满不确定性、房价失控的一个主要原因。
国家统计局认为，统计住房空置率是非常复杂的“国际难题”。2010年8月11日，统计局发言人盛来运说：“空置率和待售面积概念很清楚，但要清楚计算出来很难……有的房子是楼房，有的是平房，有的还是危房。有钢筋混凝土的，有砖的……所以要想计算出一个准确的空置率很难，这也是国际上的难题。”
退一步来讲，即使精确统计有难度，也不代表可以忽视这一重要楼市数据。所以，笔者不敢苟同上述观点，他把一个简单的统计复杂化了，把空置率这个国外几十年前就开始统计的基本经济数据神秘化了，难道外国的住房是用相同的材料在同一天建成的相同式样的建筑吗？
根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，2011年第三季度自住房空置率为2.4%，在1956年到2006年期间没有超过2%。可见，美国至少在55年前就开始统计住房空置率了。不单是美国，加拿大、西班牙、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、拉脱维亚、卢森堡、荷兰、斯洛伐克、瑞典等，几乎所有市场经济国家早就进行住房空置率统计。可见，统计住房空置率并非什么“国际难题”。
外国统计住房空置率基本上都以“住房单位”（一套可供人独立生活的住宅）为统计单位，有的国家只笼统地统计“住房空置率”一大项，有的国家则细分为“出租住房空置率”“出售住房空置率”“出租兼出售住房空置率”“自住房空置率”等几项。统计时，全国在规定的时间内同时入户统计，家里无人的住房就是空置住房（出差或到外地度假等临时外出除外），新竣工住房如果安装了门窗、地板和天花板也被列入空置住房。住房空置率的统计原则是，一个居民户只允许有一个住房单位，如果有两套以上的住房，则除了一套经常居住的住房外，其余都统计为空置住房。可以看出，空置住房就等于住房总数减去居民户总数，住房空置率的计算公式就是〔（住房总数－居民户总户数）÷住房总数〕×100%。
其实，自来水公司和电力公司也可概略统计住房空置率。某一时期水表、电表的计量低于某个数值，就可以认定住房空置。水表、电表不走字那就是住房空置，因为如果有人居住，肯定要用水电。水电消耗量过低，也被认为是住房空置，因为如果一个居民户有两套以上的住房，可以在几套房子轮流居住，就会造成水电消费量过低。
不统计住房空置率，不管是政府、投资者或居民，就不清楚住房规模，只凭价格判断住房需求是旺盛还是萎缩。如果房价上涨，就认为是住房需求旺盛，房地产投资规模扩大；如果房价下跌，就认为是住房需求趋于饱和，房地产投资规模缩小。
市场也会失灵，仅靠价格机制配置资源有时会带来重大失误，尤其是在通货膨胀率较高的时期。当银行储蓄利率低于CPI时，居民为了避免自己的财富缩水，纷纷把钱取出来购买房产，于是，房价就被炒高了。这时的住房就成了“吉芬商品”，根本不是什么“刚性需求”，因为高房价是由人们对货币贬值的恐慌而囤积住房造成的。炒房、囤房，导致房价等经济指标的紊乱，使经济数据不能反映真实的社会需求，扰乱了人们对供给与需求的判断，造成房地产投资过热，而其他领域的投资则相对不足，带来巨大的投资浪费和整体经济效益损失。
《人民网》在2010年7月6日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章，据此，我们可以推算出住房空置率大致为多少。中国城镇人口约为6.656亿人，空置住房可容纳2亿人，这意味着住房空置率大致为（2÷6.656）×100%≈30%。
笔者近期发表的《炒房危害百倍于炒股》一文业已论述，房屋空置会造成大量的资源浪费和环境污染，不但危害经济，也可能引发诸多社会问题。美国学者经过多年的研究认为，住房空置率在5%左右属于正常范围。如果过高，则说明房产投资过热，政府就应出台调控政策。
例如，荷兰安排无房户免费入住空置一年以上的住房；法国对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年处以房价12.5%的罚款，空置三年是15%的罚款，处罚力度逐年加重；丹麦强迫空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典征用空置住房当做廉租房供无房户使用，甚至把空置住房推倒；德国市镇的住房空置率如超过10%，政府可以推倒那些出租不出去的空房。
综上所述，为了房产市场的健康、有序、平稳发展，为了减少资源浪费和环境污染，为了社会和谐与经济稳定，统计部门要尽快解开住房空置率之谜，把5%的住房空置率作为住房调控的一个主要指标。
节能减排要严控房地产
作者：刘植荣
一提起建筑节能，很多人首先想到的是节电、节水。其实，节电、节水与建筑本身相比都是皮毛，建筑物本身的耗能、污染巨大，我们应该对此引起高度重视。
建筑房屋要用水泥、钢筋、沙子、石子、陶瓷、塑料、玻璃、砖瓦等，这些建筑材料的生产要消耗大量能源，同时产生严重污染。根据测算，建造100平方米的住房需要消耗的能源折合煤炭不下25吨。
中国每发电1千瓦时耗煤350克，这25吨煤可发电714294千瓦时。按中国发改委的统计，中国每个家庭户平均每月用电110千瓦时，714294千瓦时是一个家庭户649个月的用电量。也就是说，建造一套住房所消耗的能源，相当于一户居民54年的生活用电。
我们再看看建造一套100平方米的住房，会带来多大的污染。燃烧1公斤煤炭要排放2.44公斤二氧化碳，生产一套房子的建材所需的25吨煤炭燃烧后排放的二氧化碳总量为61吨。
另外，住房建筑过程中还要产生大量的建筑垃圾。根据住建部的研究报告，我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%—40%，每万平米建筑施工过程中，产生建筑垃圾 500—600吨；而每万平方米的拆除旧建筑，产生7000—12000吨建筑垃圾。中国每年拆毁的老建筑占建筑总量的40%，建筑寿命仅为25—30年。中国每年产生建筑垃圾4亿吨，这些垃圾的运输、处理和存放，都会给环境带来污染，并占用大量土地。
正因为住房建设会消耗大量资源，带来严重污染，很多国家采取严厉的手段打击炒房行为，压缩住房空置率。例如，荷兰安排无房户免费入住空置一年以上的住房；法国对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年处以房价12.5%的罚款，空置三年是15%的罚款，处罚力度逐年加重；丹麦强迫空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典征用空置住房当做廉租房供无房户使用，甚至把空置住房推倒；德国市镇的住房空置率如超过10%，政府可以推倒那些出租不出去的空房。
根据美国商务部2011年11月2日发布的报告，2011年第三季度，美国全国自住房空置率为2.4%，同比下降了0.1个百分点。自住房空置率在2006年以前没有超过2%，但从2006年开始，自住房空置率一直在2.6%上下波动。美国出租住房空置率为9.8%，与2010年同期相比下降了0.5个百分点。从1956年到2003年的出租住房空置率从未超过10%，大多数年份在7%左右波动。西班牙的住房空置率在世界上是属于较高的，为15%（2001年数据）。其他欧洲国家的住房空置率为：丹麦6.8%（2005年数据），爱沙尼亚8%（2002年数据），芬兰9.6%（2004年数据），法国6.3%（2004年数据），德国8%（2002年数据），拉脱维亚8.6%（2000年数据），卢森堡3%（2001年数据），荷兰1.5%（2002年数据），斯洛伐克11.1%（2001年数据），瑞典1.7%（2005年数据）。
在市场经济中，住房空置率是与居民消费价格指数同等重要的统计数据，它可以指导房地产业的投资和居民的购房消费。中国作为世界上最大的房产市场，却一直不统计住房空置率，这让人不可思议。但从媒体的报道也能大概估算出中国的住房空置率有多高。《人民网》在2010年7月6日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章，据此，我们可以推算出住房空置率大致为30%。
不但建造住房要消耗大量的自然资源，带来严重的环境污染，保有空置住房同样消耗能源，带来污染。中国北方地区的住房都提供采暖，每个冬季采暖煤炭消耗量为每平方米20公斤，100平方米的住房采暖就要消耗2吨煤炭。如果不按供热计量收费，空置一套住房每年的采暖就白白浪费掉2吨煤炭，排放出4.88吨二氧化碳。
虽然中国的建筑规范与国外基本形同，即居民住房设计50年左右，特殊或重要结构、桥梁等建筑设计寿命100年左右，但由于招投标过程中的腐败，工程层层转包，施工中偷工减料等现象，建筑寿命很难到达规范要求。还有，中国城市建设缺乏整体规划和充分论证，经常是一片楼房盖了没几年，就又重新规划，拆了重建。媒体常有报道，一栋大楼建成十几年就爆破拆除，或因为质量问题，或因为要加高，或因为改变土地用途。
国外建筑寿命要比我们长得多，例如，英国的建筑平均寿命为132年，美国的建筑寿命平均为74年。在国外，老建筑是文明的标志，欧洲国家百年以上老建筑比比皆是，很多建筑在显眼的位置标注建造年代，这是建造者自信的表现，说明该建筑会经久耐用、世代相传。
根据联合国公布的数据，2007年全球二氧化碳排放量为293.21302亿吨，中国为65.38367亿吨，占世界二氧化碳排放总量的22.3%，名列第一。中国政府已向世界承诺，到2020年实现单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%—45%的目标。如果我们不下决心严格控制房地产业，放任炒房，导致大量住房空置，这势必要加大碳排放量，为实现减排目标带来更大的困难。
总之，我们绝不能再盲目崇拜GDP，用钢筋、水泥、砖头、瓦块磊起GDP，政绩出来了，环境破坏了，污染留下了，经济失衡了，这与可持续性发展政策背道而驰。
炒房危害百倍于炒股
作者：刘植荣
任何投机炒作都不属于生产活动，不会为社会创造出一分一厘的价值。炒股足可以诱发一次经济大萧条，但炒房的危害远远大于炒股。我们可以通过一个炒房模型认识其危害。
炒房其实很简单，夫妻俩就可以炒，一套房子在夫妻之间频繁转手，就可把银行的钱转移到自己的腰包。本炒房模型为按揭买房，首付30%，篇幅所限，我们姑且忽略银行贷款利息和房产交易税费。
起初，市场上一套房子售价10万元，丈夫按揭买下，个人支付房款3万元，银行贷款支付房款7万元。这是第一轮炒作，此时的情况是，个人投入3万元做炒房本钱，欠银行7万元，拥有一套房子。
几个月后，房价被炒到了20万元，此时，妻子从丈夫手里把这套房子买下，个人支付房款6万元，银行贷款支付房款14万元。这是第二轮炒作，此时的情况是，赚取差价10万元，减去6万元个人支付的房款，现金获利4万元，欠银行14万元，拥有一套房子。如果把最初的3万元炒房本钱扣除，净赚1万元。
又过了几个月，房价被炒到了40万元。这时，丈夫再从妻子手里把这套房子买回来，个人支付房款12万元，银行贷款支付房款28万元。这是第三轮炒作，此时的情况是，赚取差价20万元，减去12万元个人支付的房款，现金获利8万元，欠银行28万元，拥有一套房子。如果加上第二轮炒作后赚的1万元，净赚9万元。
后来，房价被炒到了80万元。这时，妻子再次从丈夫手里把这套房子买回来，个人支付房款24万元，银行贷款支付房款56万元。这是第四轮炒作，此时的情况是，赚取差价40万元，减去24万元个人支付的房款，现金获利16万元，欠银行56万元，拥有一套房子。如果加上第三轮炒作后赚的9万元，净赚25万元。
如果房价一直涨，这对夫妇就这样一直炒下去，这套房子就给他们带来源源不断的钞票。如果楼市崩盘，这对夫妇一点也不用着急，断供银行贷款，把房子还给银行就是了，因为这套房子已经给他们变出了25万元的现金。
读者现在应该看出炒房的名堂来了，之所以说炒房的危害大于炒股，是因为有银行的参与。炒股是用自己的钱炒，赚了是自己的，赔了也是自己的。而炒房是用银行的钱炒，赚了是自己的，陪了是银行的。
近几年，不管是购自住房，还是用于投机炒房，购房者大多按揭买房。我们所看到的一片片楼房，里面有很多其实是银行的。一旦房产泡沫破裂，必然有人断供银行贷款，使银行坏账增多。2008年美国发生的80年来最严重的经济危机就是这样引发的，银行收回大量贬值的房产，负债表严重恶化。为了避免交房产税，必须让房屋尽快脱手，有的银行每套住房标价1美元出售。
银行倒闭，储户存在银行的钱就打了水漂。而中国商业银行主体是国有，政府必然会救市，用纳税人的钱向银行注资，这就损害了所有纳税人的利益。
股票只是个数字，不管怎么炒作，不会带来自然资源浪费与环境污染。但炒房行为会让住房空置率提高，根据新华网2010年7月7日的一篇报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。
建造房屋要占用不可再生的土地资源，这会引发各方利益冲突，时常会有因征地拆迁引发的群体暴力事件，影响了社会和谐与稳定。
同时，建筑房屋所需要的水泥、沙子、石子、钢筋、陶瓷、塑料、玻璃等建筑材料的生产要消耗大量能源，同时产生大量污染。根据测算，建造100平方米的住房需要消耗的能源折合煤炭不下25吨。住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上讲，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而这些建筑只能持续25-30年。
2010年4月26日《新京报》报道说，赖伟民教授走访了60多个城市的150多个楼盘，调查结果是：投资投机购房超过八成。
中国目前的现状是，买得起房的人买房不住，而真正需要住房的人却又买不起房，住房的本来属性被扭曲。今年年初出台的“新国八条”规定，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。按住建部公布的数据，我国共有608个城市发布了房价控制目标，目前仍有不少城市未达标。
炒房模型和这些触目惊心的数字告诫我们，调控房价决不能手软，更不能半途而废，调控效果还有待巩固和加强。要尽快在全国范围推广房产税，对超面积住房征收高额房产税，限制炒房，把空置住房逼向市场，使房价降到百姓能够接受的合理价位，也就是联合国认为的用3—6年的收入买套舒适的住房。
