精装修房的前世今生

田德邦 原创 | 2018-12-25 16:03 | 收藏 | 投票
关键字:装修房 

  精装修房是目前广大业主反映最强烈的问题。据悉北上广深的房子装修质量稍好,质量问题最突出、反响最强烈的当属武汉。2018年下半年以来,围绕精准修问题,武汉业主维权浪潮是一浪高过一浪。目前,百盘联动集中维权已成常态,由此引发很多社会矛盾和不安定因素。那么,精装修概念究竟由谁提出的?在什么情况下提出的?标准是什么?好处有哪些?弊病在哪里?国家对此有什么规定?目前为什么业主反映如此强烈?

  围绕上述问题,我们很有必要进行一番分析和思考。

  一、什么是精装修?

  一般来说,装修包括粗装、简装、精装,另外还有一种豪装的说法。豪装是高于精装,是一种更为奢华的装修,不在一般装修探讨之列。

  简单来说,精装房就是指经过精致装修的房屋,和“普装、平装、简装”等是对立的。

  精装房又称“成品房”。精装要求“精致、融合”,同时不失主人公的地位、身份,以及个性和品味。精装房注重的是每一个细节部分的推敲,大到房屋整体空间结构、装修风格的选择,小到一个螺丝钉的样式选择,都很讲究,所以精装房的房主多是家居生活的享受者。

  具体来说,主要包括以下内容:

  1、实施厨房墙地面装饰面层,现场制作或统一订购配置整体橱柜,交付水槽龙头、炉灶烟机等必要厨房家具设备;

  2、实施卫生间墙地面装饰面层,现场制作或统一订购洗面台、淋浴房,交付座(蹲)便器、龙头花洒、浴霸风扇等必要卫生间家具设备;

  3、实施客厅卧室书房等所有房间的墙地面装饰面层,安装房间门,交付固定灯具和墙面开关插座;

  4、安装并交付户式中央空调系统或分房间分体空调;

  5、安装并交付卧室橱柜;

  6、按针对性室内设计配置并交付彩电、冰箱、洗衣机、微波炉、热水器等家用电器;

  7、按针对性室内设计配置并交付床铺、桌椅、沙发等室内活动家具;

  8、按针对性室内设计配置并交付窗帘、灯具、装饰墙面、挂画等室内装饰要件。

  二、精装修概念是由谁什么时候提出的?

  2002年5月23日,建设部在《关于推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见》中,明确提出“加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”如今有关实施的操作细则也相继出台,全面取消毛坯房,倡导住宅一次装修到位已是大势所趋。 

  把毛坯房销售出去,让一家一户生产,重新制作,是小生产观念。推行装修一次到位的根本目的在于:逐步取消毛胚房,直接向消费者提供全装修住房,规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序,坚持住宅产业现代化的技术路线,积极推行住宅装修工业化生产,提高现场装配化程度,减少手工作业,开发和推广新技术,使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分。

  建设部有关人士透露,国家将鼓励各级政府和开发商向市场推出全装修房。为此,以国家康居示范工程作为突破口,建设部近日提出发展商申请康居示范工程3A级住宅,必须一次性装修到位。作为面向21世纪的住宅升级换代产品,康居示范工程强调商品房一次性装修到位同时满足购房客户个性化要求,强调要求提高选用建筑部品和产品性能。

  三、过去和现在,房地产开发商对实施精装修的态度

  过去,为什么很多开发商不愿意做精装修?因为这是对开发商实力非常大的考验。尤其是低密度的产品,户型、格局不同,各个条件不同,都要做处理和设计。所以其实是一个非常艰难的考验你的过程。另外,很多开发商认为,精装修对他们来说没有多大利润。

  现在,房地产开发商的态度来了个180度大转弯。这是在房子处于卖方市场的情况下开始变化的。政府限价,房地产商把精装作为变相涨价的借口。至于是真精装还是糊弄业主,开发商就顾不了。而现在刚实施变相涨价的时候,遇上楼市开始下行,卖方市场瞬间变成买方市场。这是后话。

  四、精装修究竟会带来哪些好处?

  1、毛坯房从买房到装修,再到业主住进?去安顿下来,往往都要花上一两年的时间,而精装修房则马上可以住进去,无论对自住或投资都是非常方便省心的事。

  2、毛坯房不仅在装修时资源、能源、材料上的浪费都较大,而且装修扰民、房屋渗漏等现象都很普遍;而相比之下,精装修则比较环保,对房屋公共部位的破坏也少得多,可以降低邻里之间、业主和物业公司之间的矛盾,可以说是符合创建“和谐社区”的要求。

  3、大多数购房者并不具备装修方面的专业知识,因此,每个有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时劳神的事情,一般都与装修公司发生过不愉快,而开发商则有能力聘请专业的室内设计师、专业的装修单位和监理单位进行整体建设,在方案设计和工程质量方面更有品质保障,也为业主节省了宝贵的时间。实际上,一般提供精装修产品的都是比较有实力的发展商,无论在施工管理上,还是日后的保修义务上都需要较强的专业性和责任感。

  4、建设部曾测算发现,由开发商统一组织装修一次到位比市民自己装修要节省至少30%的费用。因为开发商统一装修统一采购,使用的装修材料节省了仓储、运输等很多中间环节而减少了成本,费用大大降低。从我们实际情况看,开发商在与供应商谈判时具有更强的议价能力,肯定比业主自己单独装修划算,有利于降低成本。

  5、在购房时业主购买了精装修房,无需再投入资金进行装修,等于是业主向银行申请了装修部分的优惠利率贷款,这样业主购房入住的首期费用还减轻了。

  五、中央政府和地方政府有哪些相关政策?

  2016年9月27日,国务院发布了《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发〔2016〕71号文件)。通知指出:装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑。发展装配式建筑是建造方式的重大变革,是推进供给侧结构性改革和新型城镇化发展的重要举措,有利于节约资源能源、减少施工污染、提升劳动生产效率和质量安全水平,有利于促进建筑业与信息化工业化深度融合、培育新产业新动能、推动化解过剩产能。近年来,我国积极探索发展装配式建筑,但建造方式大多仍以现场浇筑为主,装配式建筑比例和规模化程度较低,与发展绿色建筑的有关要求以及先进建造方式相比还有很大差距。

  2017年8月,河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》(下称《意见》),明确成品住宅的建设目标:从2018年1月1日起,全省所有巿、县新开工建设商品住宅,全部要按照成品住宅设计建设。

  2018年4月,湖北省政府出台了《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》,其中提出“2019年1月1日起,全省各城市新建商品住宅中,全面推行一体化装修技术。”引发公众热议,有媒体解读为全面取消毛坯房。

  2018年4月27日,湖北日报全媒记者经过实地探访和采访省级主管部门得知,不能简单把全面推行一体化装修技术理解为取消毛坯房。明确指出,一体化装修全装修。

  六、精装修、全装修、装修一体化都有什么区别

  精装修前面已经说过了,这里不再重复。

  一体化装修,是指装配式建筑与装修设计一体化,包括两个方面,即设计一体化,装修装配式。北京市住宅产业化集团股份有限公司党委书记、董事长王春雷对一体化装修有过很好的阐释。

  第一,这套体系最大的好处,就是比我们用的第一代装配式建筑结构体系的成本有明显降低。

  第二,传统装配式结构,要通过套筒灌浆来实现连接,套筒灌浆是一个隐蔽工程,社会上对它的安全性和质量检测出现了质疑的声音。现在就是用声波震动法隐蔽工程监测仪,通过声波监测,监测灌浆的饱满度。

  第三,围绕着部品产品的升级换代,研发新的产品。通过改进,实现外墙装饰和纵向结构墙一次成活的瓷板反打技术。

  第四,围绕着现代化的生产方式和制造方面,在体系成熟的基础上,实现现代化的制造方式和智能化的管理方式,从而才能大大的提高劳动生产率,使装配式建筑的成本控制在合理的一个空间。

  第五,在装配过程中,主要研发的是智慧工地。两大特征,一方面在工地的所有材料实现了可持续,也就是可循环利用,不管是路面、围挡、变电箱,还是办公室、职工住房,全部是可周转的。另一方面把互联网的技术引入到项目的管理过程中,实现智能化的管理,进而大大提升现场的科学管理水平。

  什么是全装修?湖北省《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》出台后,湖北日报记者有一个实地采访和访谈。我们看看实际例子:在武汉市硚口区的金地悦江时代K2项目5号楼,记者在一间住宅看到,墙上所有电线、水管、插座盒都是预先设计好走向并安装到位,地面预先用水泥抹平。“这栋楼采用了一体化装修技术,已接近交付。户主收房后,不用自己开线槽、做保温层、找平地面,比传统毛坯房减少了很多装修工作量。”项目技术负责人陈国鹏说。铺地板、贴瓷砖、装厨房卫浴设备等装修工作,仍要户主自己做。

  而在江汉区的万科汉口传奇K5地块5号楼,记者在10楼一间住宅里看到,房内地板、瓷砖、厨房灶台、油烟机等都已经安装到位。“这里采用了和金地悦江时代一样的一体化装修技术。”该项目技术负责人邵高宏介绍。不同的是,开发商在使用一体化装修技术的基础上,又做了全装修,户主只要买好家具家电就可以入住

  从上面可以看出,不管是毛坯,还是全装修,都要求采用一体化装修技术。所以,一体化装修是指技术层面,全装修则是对材料配套的要求。

  以上两个项目均由中天建设集团有限公司施工,都采用了一体化装修技术,为什么交付给户主的房子却不一样呢?公司工程管理中心经理刘威说,一体化装修技术涉及范围非常广泛,如整体楼梯、整体厨房、管线预埋工艺等都属于一体化装修技术或产品。

  采用多少一体化技术,最终交给户主的房子是什么样子,取决于开发商的决策。采用一体化装修技术越多,户主二次装修的工作量就越少。档次较高的,户主可不用做任何装修,拎包入住。

  湖北省住建厅相关部门表示,传统的毛坯房已包括了对住宅框架主体的初步装修,比如门窗安装、墙面粉刷等,户主需要自行组织二次装修。而一体化装修技术是指装修技术路线,即室内外装修从设计之初就采用工厂化方式生产,装配化施工,可减少二次装修带来的浪费和污染。

  全装修的住宅在交付时已全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,能够满足户主的基本使用需求。推行一体化装修技术为实施全装修打下了良好的技术基础,对于公租房、棚改房等尤其重要,这也是刚出台的二十条意见提出全面推行一体化装修技术的出发点之一。

  2017年5月10日,武汉市住房保障和房屋管理局召开"关于召开全市房地产市场专项整治行动的工作推进会"。会上武汉出台精装修限价令,从售价1万以下到3万以上,共分6档,按价格区间限制精装修价格,最高不得超过5000元/平米。在规定出台前获得预售证的房源不受该政策限制。

  暂且不说这个政策是否符合住建部等七部委的政策法规,就这种说法,就有纷争。一会是全装修,一会是精装修。

  湖北省的文件、武汉市的文件以及记者的采访中,有一个概念是不一致的。至少武汉市出台的这个精装修标准就不是提的全装修。那么,全装修与精装修究竟有什么区别?我们来看看网易家居专门谈全装修与精装修区别的链接http://home.163.com/special/quanzhuangxiu/

  全装修并不是简单的毛坯房加装修,按建设部规定,住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说,住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。

  精装修是指装修的档次以及规格,一般精装修的房子,地面是地板,墙面以及屋顶有石膏边,厨房是整体橱柜,卫生间有瓷砖,只需搬进家具和沙发等软装,就可以拎包入住。

  可见,武汉市有关部门的官员们并没有注意到这个问题,包括有些房地产开发商也不一定注意到这个问题。或许,这也让有些房地产开发商有机可乘。

  七、目前房地产开发商的精装修主要存在哪些问题?

  近期,大楚网“楚天关注315”栏目不断收到武汉新楼盘精装修质量问题投诉,业主们投诉的问题集中在购房合同不列明装修建材,或建材与合同不符、装修施工质量差、开发商对业主诉求消极应对等问题。

  武汉房地产业内人士表示,出现这种情况的原因主要有两个:一是利益驱使。房地产开发商根本没有装修实力和经验,丝毫不具备装修条件,精装修事实上只是开发商的重要利润来源。在巨大的利润面前,他们昧着良心硬着头皮揽下这桩生意。二是质量无毫无保障。因为开发商对精装修的施工流程不熟悉,管理不专业,精装修只得层层转包,其价格之低令人乍舌。2500元的装修,实际成本只在500-600元之间。材料以次充好,有些甚至是早已淘汰的产品。管理不善导致多种问题。

  业主对精装修的抵制不仅仅是这些,更重要的是,粗制滥造的精装修会掩盖毛坯房的安全隐患问题,会给业主的生命安全埋下祸根。事实上,从业主自拍的有些楼盘的装修问题来看,并不是杞人忧天,相反是触目惊心的。

  不用说考虑满足业主个性化装修问题,单是由于埋下的安全隐患,一旦需要重新装修,原来付出的装修款,拆掉的费用以及再次装修所花费的钱,将是一笔很大的损失。

  八、业主反对精装修的政策依据

  2018年12月13日晚,武汉市发布《市房管局、市城建委、市工商局关于规范全装修商品住宅管理工作的通知》引起业主强烈反对。他们的理由是,三部委即将颁布的这个地方法规不合规。

  我们知道,下级服从上级是基本的组织原则,地方法规的颁布都应该以中央的政策为前提。今年6月,住建部、公安部等七部委联合发文《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,要求在武汉等一批城市先行打击和整治房地产违规乱象,重点是纠正开发商搞双合同、捆绑装修侵害百姓利益的行为。这个文件精神,武汉相关职能部门是没有理由回避的。武汉市严重存在着捆绑装修和双合同的现象,是需要政府职能部门履职尽责进行打击和整治的。这是一个基本事实,不可无视。

  房地产开发商和有关职能部门的人员可能这样理解:开发商不是捆绑,是将它们分开了。事实上,武汉的房地产开发商的确是在玩拆分合同的把戏。但七部委的用语比较周全,在指出捆绑装修现象的同时,另外指出了 “双合同”现象也在违法违规范围内。在一起签是一个合同,叫捆绑装修,用两个合同,不就是双合同吗?所以,不是捆绑装修,就是“双合同”。

  九、如何解决退精装还毛坯的问题?

  目前,武汉市有几个楼盘已经将精装改毛坯的楼盘,原因都差不多,那就是去化率不行,房子卖不动,才精装改毛坯卖。为安抚一期业主,也为后期能安心卖房,才对一期业主退精装修。

  业内专家表示:从盈利角度讲,精装修是可以增加利润的。但现在市场形势发生变化,将精装修改为毛坯只是一种销售策略的调整,毕竟对于开发商来说,总价低了,购房者的接受程度就会提高,精装改毛坯降价,是自保的一种方式。

  湖北房地产经济学会常务理事李国政说:“这个转变表示房地产市场由热转冷,加上年底,开发商为了尽快回笼资金,所以改变了。因为装修不能贷款,去掉的话价格下跌,就容易入市。另外精装修容易扯皮,开发商也是为了省事。”

  我们认为,要真正解决退精装修的问题,是不能单单靠业主和开发商商谈可以解决的,尤其是对楼盘销售已经完毕和接近尾声的楼盘开发商,想要开发商吐出吞进的不当利益,概率很小。但是,如果开发商坚持不退装修,所带来的社会不安定因素以及业主的安全隐患无疑是很大的。现在忽视这个问题,后期将无法收拾。所以,我们认为,政府有关职能部门必须及早担起责来,出面调停,特别是做好开发商的工作,安抚业主情绪,果断退还已经收取的精装修费用。

个人简介
田德邦,湖北作家协会会员。1984年起在省级报刊上发表作品。三十多年来,有小说、散文、诗歌、杂文、随笔、文艺评论等文体作品相继在海内外报刊上发表。作品曾入选《台湾文学年鉴》,出版有散文随笔、时评杂文著作2部,作品近百…
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