@房管局:装修应该厘清的几个根本问题

田德邦 原创 | 2018-12-26 21:58 | 收藏 | 投票
关键字:问题 精装修 

  装修近两年成为热点问题但自国家住建部等七部委发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》后,大多数城市都已经有所缓解。但是武汉自2018年下半年以来,逐步成为一个社会矛盾爆发的焦点问题,以致百盘联动抵制开发商装修成为常态。而武汉的邻居长沙,与武汉有关部门对装修政策的理解完全不同,长沙市房管局长作出打击开发商违规装修的承诺后,装修问题归于平静。我想,在对装修政策的理解上,长沙和其它城市都没有出问题,武汉市房管局可能在理解上犯了错误。

  在武汉城市留言板上,我看到相关部门工作人员对业主投诉装修问题的回复,其中写道:“据国家及省相关政策,推行住宅全装修有利于节约资源,减少污染,符合创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,是住宅建设产业化的趋势和发展方向。开发企业根据市场需求,逐步推出了更多的全装修住宅项目,这是企业自主经营行为,符合目前国家、省相关政策的引导方向。”

  瞧,这段话初略一看,理直气壮,无可挑剔。但是,一般业主就纳闷了:敢情武汉的开发商装修符合国家和省相关政策,长沙等其它城市不符合国家和省相关政策?敢情中央七部委发文错了?

  带着这些问题,我做了好几天的功课,专门就装修问题查阅了大量资料,现就装修的前世今生作一个回顾,顺便就对政策的理解问题与武汉市房管局以及其它相关部门作一个探讨。考虑到如今人们看长文耐心有限,所以采取提纲式格局行文,某些政策内容和分析也就点到为止。

  一、房管局提到的国家政策是怎么回事?

  2002年5月23日,建设部在《关于推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见》中,提出“加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”又谈到,如今有关实施的操作细则也相继出台,全面取消毛坯房,倡导住宅一次装修到位已是大势所趋。

  国家当时推出这个政策的理由与武汉市房管局现在给业主的回复并无二致。当时国家在发布这个文件后,建设部有关人士还透露,国家将鼓励各级政府和开发商向市场推出全装修房。为此,以国家康居示范工程作为突破口,建设部近日提出发展商申请康居示范工程3A级住宅,必须一次性装修到位。作为面向21世纪的住宅升级换代产品,康居示范工程强调商品房一次性装修到位同时满足购房客户个性化要求,强调要求提高选用建筑部品和产品性能。

  这是16年前的一个文件。值得注意的是,当时开发商对此表现冷淡,没有响应。

  为什么很多开发商不愿意做装修?因为装修是对开发商实力非常大的考验。尤其是低密度的产品,户型、格局不同,各个条件不同,都要做处理和设计。所以其实是一个非常艰难的考验开发商的过程。同时,很多开发商认为,装修对他们来说没有多大利润。

  16年了,开发商都是一直在做毛坯房,不敢也不能涉足精装修,如今,为什么突然又热衷于装修呢?这一转变是在房子处于卖方市场的情况下开始产生的。政府限价,房地产开发商把装修作为变相涨价的借口。至于有没有实力和经验开展装修,开发商就顾不了。这是后话。

  二、国家后来又出台了与装修相关的什么文件?

  16年前的那个文件,我们不敢说是一个拍脑袋想当然形成的决策。但由于开发商不响应,这个文件连一个试错的机会都没有。唯一知道的错误,是不切房地产开发商的实际,没有人领情。还有其它什么错误,我们至少是在16年间不得而知。这个文件虽然没有被废止,但就在2016年9月27日,国务院发布了《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发〔2016〕71号文件)。这个文件已经不再提装修的事情了,提的是装配式建筑的问题。

  通知指出:装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑。发展装配式建筑是建造方式的重大变革,是推进供给侧结构性改革和新型城镇化发展的重要举措,有利于节约资源能源、减少施工污染、提升劳动生产效率和质量安全水平,有利于促进建筑业与信息化工业化深度融合、培育新产业新动能、推动化解过剩产能。近年来,我国积极探索发展装配式建筑,但建造方式大多仍以现场浇筑为主,装配式建筑比例和规模化程度较低,与发展绿色建筑的有关要求以及先进建造方式相比还有很大差距。

  这是一个新的方向。

  说到装配式建筑,就要涉及到另一个相关概念,即一体化装修。一体化装修是指装配式建筑与装修设计一体化,包括两个方面,即装配式建筑,一体化设计。

  在这方面,北京市住宅产业化集团股份有限公司党委书记、董事长王春雷对一体化装修有过很好的阐释。

  第一,这套体系最大的好处,就是比我们用的第一代装配式建筑结构体系的成本有明显降低。

  第二,传统装配式结构,要通过套筒灌浆来实现连接,套筒灌浆是一个隐蔽工程,社会上对它的安全性和质量检测出现了质疑的声音。现在就是用声波震动法隐蔽工程监测仪,通过声波监测,监测灌浆的饱满度。

  第三,围绕着部品产品的升级换代,研发新的产品。通过改进,实现外墙装饰和纵向结构墙一次成活的瓷板反打技术。

  第四,围绕着现代化的生产方式和制造方面,在体系成熟的基础上,实现现代化的制造方式和智能化的管理方式,从而才能大大的提高劳动生产率,使装配式建筑的成本控制在合理的一个空间。

  第五,在装配过程中,主要研发的是智慧工地。两大特征,一方面在工地的所有材料实现了可持续,也就是可循环利用,不管是路面、围挡、变电箱,还是办公室、职工住房,全部是可周转的。另一方面把互联网的技术引入到项目的管理过程中,实现智能化的管理,进而大大提升现场的科学管理水平。

  所以,国家虽然没有否定开发商建装修房,但提法已经发生了变化。

  很显然,无论是毛坯,还是装修部分,都要求装配式建筑,一体化设计。而装修一体化、装备式的要求,是对有资质的专门从事装修业务的公司的要求。

  三、住建部等七部委的文件说明了什么?

  国家在一段时间内没有明确否定原来要求开发商建装修房的规定,直到2017年,当房地产开发商的装修房铺开的时候,原来没有暴露的问题这时就完全暴露出来了。

  主要表现在两个方面:

  一是利益驱使开发商做自己完全没有能力做的事情。房地产开发商根本没有装修实力和经验,丝毫不具备装修条件,但在巨大的利润面前,他们昧着良心硬着头皮揽下这桩生意。

  二是质量无毫无保障。因为开发商对装修的施工流程不熟悉,管理不专业,装修只得层层转包,其价格之低令人乍舌。2500元的装修,有些实际成本只在1000元以下。材料以次充好,有些甚至是早已淘汰的产品。管理不善导致多种问题。

  从业主反映武汉市房地产开发商所建的装修房来看,问题更为突出(笔者点到为止。)

  可想而知,开发商开展装修的结果,遭到群众强烈反对。这时,中央得给广大群众一个政策交代,为的是维护广大群众根本利益。于是,今年6月,住建部、公安部等七部委联合发文《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,要求在武汉等一批城市先行打击和整治房地产违规乱象,重点是纠正开发商搞双合同、捆绑装修侵害百姓利益的行为。

  住建部七部委的文件精神说明什么?这是对房地产开发商搞房屋装修的一个否定,也是对16年前那个文件的否定。所以,前面相关部门对业主投诉的依据,也一样在否定之列。

  四、2018年湖北省有出台了什么相关文件?

  2018年4月10日,湖北省《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》以鄂政发〔2018〕14号形式发布。

  这个文件的的第四点涉及到了房地产,内容是:深化建造方式改革加快推动建立完善装配式建筑标准规范、监督管理等体系,完善全省装配式建筑产业布局规划,明确装配式建筑实施比例和住宅全装修实施范围。加快研究制定装配式建筑招投标实施办法,装配式建筑按技术复杂类工程项目开展招投标。从2018年10月1日起,全省政府投资工程项目满足装配式建筑技术条件的,50%以上项目采用装配式建造方式。2019年1月1日起,全省各城市新建商品住宅中,全面推行一体化装修技术。装配式建筑优先纳入“鲁班奖”等培育计划,符合装配式建筑而未采用装配式建造方式的,一般不纳入评奖范围。

  从这段文字可以看出,这个文件是呼应前面提到的国家在2016年9月27日由国务院发布《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》精神的。主要内容,就是如何做好实施装配式建筑。

  同时,提到了明确住宅全装修实施范围。仅此一句而已。

  对这句话的解释,湖北日报全媒记者经过实地探访和采访省级主管部门时,给出的解释是,不能简单把全面推行一体化装修技术理解为取消毛坯房。明确指出,一体化装修全装修。

  五、武汉市对装修的规定

  2017年5月10日,武汉市召开了全市房地产市场专项整治行动工作推进会,发布了装修标准。标准分为6档:即:备案均价不超过10000元/平方米的,全装修价格不高于2000元/平方米;备案均价15000元/平方米以上,不高于20000元/平方米的,全装修价格不高于3000元/平方米;备案均价20000元/平方米以上,不高于25000元/平方米的商品住房,全装修价格不高于3500元/平方米;备案均价25000元/平方米以上,不高于30000元/平方米的商品住房,全装修价格不高于4000元/平方米;备案均价30000元/平方米以上的商品住房,全装修价格不高于5000元/平方米。

  而有关人士在解读这个政策时依然将过去了16年的中央文件搬了出来。这段话是这样的:“住建部早前出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》对全装修的官方定义为:在住宅交付使用前,户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施配置玩备,满足基本使用功能,可直接入住的住宅。”

  国家发布《商品住宅装修一次到位实施细则》通知开头一段文字是这样的:为进一步贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》 (国办发[1999]72号)要求,加强住宅装修的管理,推行一次装修模式,规范住宅装修市场行为,提高住宅装修集约化水平,加快推进住宅产业化进程,引导住宅建设健康发展,现将《商品住宅装修一次到位实施导则》印发你们,请各地结合实际,参考执行。

  可见,这个细则就是用来实施2002年颁布的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》的。

  对现在的中央文件视而不见,却对16年前的文件青睐有加。武汉市有关部门选择性执行文件的做法是十分耐人寻味的。

  结论:不管国家16年前的文件是否切合现在的实际,也不管现在的国家文件因何要打击捆绑精装修、双合同,我们都认为,武汉市相关部门对目前中央关于房地产的政策精神的理解是错误的。因此,我们希望为了正确回应业主的诉求,武汉市相关部门在制定房地产相关政策时,将国家现行政策重新思考和理解一遍,对国家政策给老百姓来一次正确的解读。

  如属于我的理解错误,希望批评指教!

个人简介
田德邦,湖北作家协会会员。1984年起在省级报刊上发表作品。三十多年来,有小说、散文、诗歌、杂文、随笔、文艺评论等文体作品相继在海内外报刊上发表。作品曾入选《台湾文学年鉴》,出版有散文随笔、时评杂文著作2部,作品近百…
每日关注 更多
赞助商广告