返乡置业须慎之又慎,中国80%以上城市的房子并不值得买

崔翰林 原创 | 2018-02-20 20:14 | 收藏 | 投票

 

 

企创网:每年有两个假期,是中国小城市房产销售人员最忙的时间段,分别是国庆假期和春节假期。因为相比其他三天短假,国庆和春节的长假显然更适合房产销售们对于外出务工人员进行房产推销。在很多四五线小城市里,房地产开发商一度把火车站门口当成了最重要的推销第一阵地,恨不得把外出务工人员在下火车的第一时间,就拉到楼盘签字买房。

 

尤其是得益于最近十几年中国房地产行业发展突飞猛进,大中城市房价甚至多有翻倍增长的惊人表现,所以很多对于中国楼市缺乏深度了解的外出务工人员,在收入增长远无法与工作所在大城市房价增长速度相匹配的前提下,又加之受房价波动的恐慌心理作用影响,生怕自己下手晚了买不到房子。于是在缺乏慎重考虑的情况下,不少人便买了老家的房子。

 

这里,小创想借着一份前不久安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》,好好和大家聊一聊为什么我不推荐绝大多数外出务工人员返乡置业。并且给出一些确实买不起大城市房子的朋友,切实可行的一些建议。

 

 

首先,外出务工人员的购房意愿是十分强烈的。其实这很容易理解,对于绝大多数外出务工人员而言,外出的根本目的就是为了挣钱,挣钱的根本目的就是为了过得更好一些。而衣食住行当中,住其实是耗资最为巨大,同时也对生活质量影响最为深刻的一点。

 

所以报告中所说的“近六成”外出务工人员想要在老家购房, 倒不如说是这些人实在是无力承担大城市的高昂房价。回家之后,收入大幅降低甚至找不到合适的工作,是一种非常主流的情况。如果他们能够买得起大城市的房子,还会考虑返乡置业的人数自然会大幅减少。

 

关于这点,大家也可以看到,只有十分之一的人群选择了购买老家房产的目的是为了“投资”,这一比例还是比较理性客观的。因为绝大多数的中国三四五线城市房产,是完全不具备投资属性的,只具备居住属性。也就是说,运气好的这些地方的房产能够勉强与通货膨胀相持平,运气差的这些房子未来卖不卖的出去都是问题,自然也就谈不到投资。

 

而对于“改善家中老人/孩子生活环境”这则原因,其实小创挺心酸的。中国人,尤其是老一辈的中国人,思维的确是太过固执与传统。我曾经说过一句话,中国有为数不少的人才,就毁在了这个“乡土意识”之上。真正正确的做法,是毫无留恋地离开那些毫无希望的家乡,举家迁徙,为下一代的未来多做打算。

 

 

在返乡置业潮人群对于房产的预算情况上,我们也发现了一些端倪——近半数人群希望总体房价在50万以下,超过八成人群希望总体房价在100万以下。但是对于房屋户型的期望,却基本集中在一百平左右的三居之上。

 

如此一来,我们不难计算出,多数返乡置业人群对于房产均价的心理价位,基本不过万,甚至是五六千最好。这样的预算显然是完全无法在一二线城市中获得满足的,所以退而求其次,为了房子的面积,牺牲了房子的价值。

 

而小创的一贯态度是:宁要一线城市的一居室,不要二线城市的两居室;宁要二线城市的两居室;不要三线城市的三居室。至于三线城市之后的城市,建议干脆不要碰。因为中国的区域发展和城市发展已经完全呈现出了马太效应,一二线城市占比全国城市总数的比例仅为两成,但是汇聚的优质企业,优秀人才,优质教育医疗资源,资金总量等等一切资源的比例却高达全国七八成。

 

换而言之,表面看上去你少买的几十平米房子,换来的十分之多的隐形资源价值。而如果再叠加房产的增值属性,若干年后,你在小城市所购买的一百多平的房子价格和你在大城市所购买的几十平米小房子价格,增幅也是完全不同的。卖掉大城市小房子很轻松,获利后你可以随时回小城市买大房子;但是卖掉小城市大房子却并不轻松,未必有人接盘是第一位,就算是卖掉了想买大城市房产也需要很多限制条件。也就是说,两者之间存在一定的不可逆性。

 

 

还是那句话,不要因为年纪渐大,就做出令自己后半生和下一代遗憾终生的决定。

 

随着年纪增大,越来越能够明白自己的能力在什么水平,这是一件好事,所谓自知者明。但是自知之外,我们还要知道世界的规律和经济的法则。看上去大城市待不下去了就回老家去是一件挺“顺其自然”的事情,但正是因为这个顺其自然,却让你失去了更多东西。

 

随着中国经济的进一步腾飞和崛起,落叶归根的老思想一定要及时自我调整。就像是市场经济取代计划经济的浪潮决然不可逆一样,中国经济的未来属于大中城市的大趋势同样也是不可逆的。小城寡民的思维,早已完全不符合中国当下时代的发展所处阶段。

 

对家人最大的负责,是看见未来,并且留在能够把握未来和改变未来的地方。而不是妥协退让,明知选择是错的还要选择,最终再一次荒废又一代人的青春与时间。

 

 

而最后这张图,也恰恰是小创标题中提醒返乡置业人群“慎之又慎”的根本原因。因为八成以上返乡置业人群的老家所在地,都是三四线城市。而中国对于城市分级的方式又十分多种多样,所以小创也还不能确认安居客这份报告里的“三四线”城市的定义是什么。

 

但是我们引用专业地理媒体山川网对于中国城市的分级标准,使用比例值城市分级法,大致可以把中国城市如此划分:中国目前共计有294个地级城市,其中一线城市比例大致是头部的1%~2%,也就是3~6个;二线城市大致是一线城市以外的头部3%~10%,大致是10~30个。其中二线城市又可以分为强、中、弱三级,比例大致为1:1:1的水平。也就是说,你把最新的中国城市总体经济实力名单拿出来,买房就只需要盯着前30位的城市就差不多了(这里我们加一句,对于已经形成规模的城市群内城市,可以适度放宽这一名单,比如长三角和珠三角城市可以放宽至第50~60位,因为有非常值得看到的成长性)。

 

在那之后的怎么办?我们的建议是,如果你就是为你自己这一代考虑,那么完全可以买,完全也不影响居住和生活。但是如果你是为你的下一代考虑,想要看到十年甚至二十年后的中国未来,那么想尽一切办法,也要留在这些城市当中,而且排名越靠前越好。其益处,会随着时间的推移越来越得以彰显。

 

这里我打个比方:中国的每一座城市,都可以比作一辆汽车,你买了哪一座城市的房子就相当于上了哪一辆汽车。但是这些汽车的车速是完全不同的,一线城市的时速可能是120km,二线城市的可能是100km,三线城市的是80km,四线城市的是60km,五线城市的是40km。刚开始的时候你可能完全没感觉,但是等这个车开上一段时间后你再看,差距就是十万八千里。而此时你再想换车,那中间的这段距离,就只能靠你自己玩命追回来。

 

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