武汉楼市:大潮退后,谁在裸泳?

田德邦 原创 | 2018-03-10 19:26 | 收藏 | 投票
关键字:武汉 二手房 楼市 

 

  两会确定房地产税开征后,武汉楼市迅速做出反应。笔者查看了搜狐、房天下、安居客、新浪等房地产销售平台上的武汉二手房售卖信息,发现以搜狐房产为代表的二手房信息上,挂牌售卖量激增。

  仅以搜狐信息平台的二手房为例。下面是武汉15个区域的售房信息:

  武昌区10000+     江岸区10000+    洪山区10000+  

    江汉区10000+     汉阳区10000+    硚口区10000+

    东西湖区10000+   青山区5400      黄陂区10000+

    江夏区10000+     蔡甸区10000+    新洲区4558

    汉南区340        东湖高新区1955  经开区24

  上述信息基本为2月底和3月初挂牌售卖。15个区域中,在10000套以上的共10个区。

  如果你粗略一看这些售卖信息都会感到惊讶的话,那么,仔细观察和分析这背后的信息,你会更加惊讶。这些显示的不同信息还只是某个区域某个楼盘二手房中介挂出的极少部分(一般1-10套)房源的样本信息。这些样本上的内容显示,中介手中还掌握有该楼盘大量的房子信息,它们虽然没有显示全部信息,如果你需要,可以随时和中介取得联系。譬如,有一条二手房信息显示的楼盘是关山大道融科天域清水毛坯,这条信息里标明:融科天域小区,在售376套,在租46套。而名湖豪庭的样本房信息里显示:该小区在售499套,在租11套。这些小区二手房挂牌数以及整个区域的总挂牌数每隔几个小时都会不断增加。仅仅根据这些已知的信息测算,武汉现在售卖的二手房房源在100万级以上。这当然不算那些出租的房子,实际上,出租的房子也是居民的多套房,不过就是没有闲置,如果出租的行情不好,也是有可能出售的。这也就是说,除了一些在外地工作而在武汉买房的人外,1100万武汉人大约平均每家实际拥有2套以上房子。

  都说网上难以见到真实的房地产信息,其中的原因不言而喻,信息掌握在房地产营销人员和与之相关的人员手中。为了抬高房价,是不可能让外人得到真实信息的。然而在特殊时期,售卖信息不会说谎。搜狐房产信息平台上的这些信息是不可能被隐瞒的。如果隐瞒,如何进行公开销售(不如说抛售)?

  大潮退后,谁在裸泳?至此,我们终于完全明白,有一段时期,武汉果真出现过抢房和楼盘开盘“秒光”的现象,原来很多都是一些有房子的人在买,他们囤积起来,准备以后卖个高价赚取暴利。房子“成建制”地让这些人抢走,现在导致许多小区挂牌在售的房子多达400——500套,简直就相当于开发商第二次以同样的楼盘开盘,只不过价格更高了一些。这也就解释了人们的疑惑:为什么许多小区到了晚上一片黑暗,无人居住?

  从2016年起,武汉率先在全国提出留住百万大学生,并出台了许多政策。这些政策的效果被武汉市引以为自豪。据来自湖北省人民政府网站上的官方统计数据,截至12月15日,大学毕业生留汉就业创业已达28.29万人,是去年全年的两倍;大学生在汉新落户13.2万人,是去年全年的6倍。

  在这种利好因素的催化下,武汉楼市去年比一线城市和一些二线热点城市还要火热。

  据国家统计局发布的1月份70个大中城市新建商品住宅的价格指数显示,尽管一线城市和二线热点城市房价下跌,武汉直到2018年1月份,一直都是上涨的。

  虽然招引和留住的大学生比往年多了很多,但武汉房地产事实上已经饱和。更可怕的是一些大型房企在武汉拿了很多地,现在的热情似乎仍然很高。湖北省国资委2017年对自己管辖的国企发出过警告:已经拿地的要尽早开工。竣工的要抓紧开盘,并且对新增房地产项目进行严格控制。从中可以看出,湖北尤其是武汉的房地产实际上存在很大风险。相信房地产税确定征收后,有房的人不会再去抢购新房。仅仅上百万二手房,靠每年就业创业中的人来接盘,不可能消化完。就业创业的人达28.9万,这些人要真正留下来需要跟进措施。13.2万人落户,不等于人都在武汉工作,更不等于需要买房。很多人在北上广深和其它城市工作的湖北人,把户口暂时落在武汉,便于灵活应对形势,按网友的说法,就是买个备胎而已。

  武汉在2018年能够继续招引到2017年这个数目吗?答案是否定的。其中的原因是,2017年武汉率先出招、抢占先机取得成效。加上2017年是大学生落户存量高峰期,高峰期间大学生蜂拥而至使落户数激增,但高峰过后,即使武汉真有吸引力,也不会再有如此多的生源落户。还应该看到的是,其它城市在招引大学生方面也在出招,竞争加剧。

  武汉在留住大学生方面本来就处于劣势,在一篇题为《武汉为什么留不住人才》的网络文章中,网友总结有多条,其中一条说的是产业:武汉的经济过于依赖钢铁、汽车等传统产业,新兴领域、互联网和科技公司相对不足。近年钢铁产能过剩,去产能进行了一轮又一轮,汽车行业热度也在下降,武汉急需在优势领域培养出一批有影响力的大企业。缺乏新型产业,导致武汉在吸纳大学生上一面是存在专业与企业不对口的问题,另一方面缺乏中高端企业,对毕业生吸引力较小。人才流失快,更加导致产业结构快不起来。

    然而,武汉每次招商招到一个大项目时,都被舆论宣传成房价上涨的利好信息,包括武大校友的引智回汉专场会议,包括武汉每建成一条地铁等成就,都成了推动房价上涨的重要因素。

  其实,武汉能够吸纳大学生的基本是一些小微企业。但这些小微企业的存活率很短,一般为3——5年,倒下一批,又兴起一批,让大学生在工作方面没有稳定感。所以,许多人在担心:暂时留在武汉的人才最终是否会飞走?

  是什么造成武汉房子饱和过量?笔者不想纠缠这些原因,毕竟大气候如此,只是这种状况不能再继续下去。好在房地产税已经确定征收,可以避免老百姓和开发商等群体在错误的路上越走越远。在这些基础分析之上,我们再回头看看武汉二手房售卖会遇到什么困难。

  在目前房价虚高,老百姓望房兴叹的情况下,资金成本是首先考虑的问题。二手房与新房相比,单就成本而言,存在许多劣势。

  一是二手房的首付要多于新房。虽然首付比例是一样的,但由于贷款额度不同,使得买房的净首付也不同。如买100万的新房和二手房(假如二手房评估价为80万),首付比例均为30%。新房的首付款为30万。二手房的首付比例为44万,即[100-80×(1-30%)]。80×(1-30%),表示二手房其贷款额为评估价的70%,而由于总房款是100万,因此,100万减去贷款额,即为二手房的首付款。

  二是贷款年限受限。二手房都具有一定时期的房龄,买房时,贷款的年限会受到限制。比如,25岁的年轻人贷款买新房,可以贷款30年;但如果买有一定房龄的二手房,可能只能贷款20年了。

  三是买房税费高。新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。二手房主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、房屋评估费,同时,在武汉还需要一般为5万左右的中介费。

  一边是眼前的物业费要缴纳,一边是房地产税以后会开征,这对二手房持有者是步步紧逼。而新房又在不断增多,与二手房互相形成挤压。仅今年春节前一次集中开盘,武汉开盘楼盘的数量就达到114个,售卖的结果据悉也不理想,不少楼盘到现在仍然接着在卖。所以,算上整个武汉庞大的新房和二手房存量,如果二手房业主不愿意降价售卖,僵持时间越长,存量房越会失去出逃机会,持有成本会逐年增多,而房龄越长越不利于交易。这样,无疑会增加今后房地产税征收的麻烦。所以,舆论应该做好引导,让二手房者丢掉幻想,及早消化风险,正确面对形势,正视武汉房地产现实,早作打算,开展疏散业主,妥善处理好房子售卖尤其是二手房售卖,千万不要再让去库存政策在执行过程中走了样。至少,我们从武汉楼市的变幻中看到,原来在开发商手里的库存,大部分都是转移到炒房者手中去了。这样去库存,只会让库存越去越多。

个人简介
田德邦,湖北作家协会会员。1984年起在省级报刊上发表作品。三十多年来,有小说、散文、诗歌、杂文、随笔、文艺评论等文体作品相继在海内外报刊上发表。作品曾入选《台湾文学年鉴》,出版有散文随笔、时评杂文著作2部,作品近百…
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