聊天
程老师给我们讲讲如今不少房企都很焦虑：第一步都要在3~5年内突破100亿的生存线，第二步就要快速突破1000亿元的发展线。并且一定要据此配置人力和资本，而且颇具效果。
国人一直不乏雄心——几乎每一个房企都有着千亿梦想，在整个塔尖上的十几家企业还有着万亿梦想。更可爱的是，大家不止于拥有梦想，还给出了比较激进的时间表，要快速达成目标。
作为业界的大咖，程老师对于某些加足杠杆、开足马力的企业表达了相当程度的担忧。
战略
五年前出现了房地产白银十年的说法，大家还对于未来有些担心；转眼间就又变成了钻石十年，每年12万亿上下的销售额，再加上相当数量的自持商办物业，现在的房地产开发已经走在高位上了，不少人又高歌猛进了。
有一个不争的事实，如今的销售物业开发风险确实在不断放大——2017年6月底公布的统计数字表明，中国的人均住房面积已经达到了40.8平方米，从集约使用土地的角度和节能的角度分析，这个数字都已经够大了。
增量市场没有持续、高速发展的可能性，有人估计就在3年上下；未来肯定是存量加增量的市场，再往后就必定进入存量市场。
选择
战略即选择，确定做什么和不做什么。
如今只要您做房地产开发，您就不能回避商办。十年前刚刚出现纯粹的商办地块，如今100%的商办地块已经是屡见不鲜了。特别是不少挂牌条件强调了相当面积的物业、在多少年内不得销售等。
于是运营就浮出水面，同样的地段和同样的物理空间，在不同的运营水平和能力之下，其价值就有天壤之别。
销售物业开发对于政策的依赖度极强，会出现聚变的情形，比如2009年4月时还13500元/平方米的住宅，到了年底就卖39000元/平方米了，简直是匪夷所思。
而经营性物业可是一平方米、一块钱、一天这么积累下来的，是心血和功夫的结晶，不会出现聚变。
企业一定要选择，当然有些选择是主动的，有些是被动的——只要您做开发，就无法回避经营，未来经营是企业的最核心能力。
