周蓬安：开征房地产税，仍需突破三大瓶颈
（请别发公众号）国务院政府工作报告提到“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，引发社会热议。其实这仅仅是十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下称“决定”）中“加快房地产税立法并适时推进改革”的延伸版，虽然已经相隔四年。
很多专家“听风就是雨”，纷纷解读何时开征，如何开征？有的自媒体甚至正规媒体也不负责任，使出“标题党”惯用手法，什么“重磅”、“定了”、“真的来了”、“房地产税这样收”、“炒房的人哭了”、“房价将下降55%”、“崩盘”等等，只能骗那些网络经验不足，对税收立法缺乏起码了解且期盼房价下跌的网友。可以这么说，这些作者对房地产税基本处于“无知”状态，只是出于炒作的目的而故意混淆视听，网友今后凡看到标题中有以上词汇的，就不要再点击了，以免浪费时间。
开征房地产税会不会导致房价的下跌？笔者两年前在《开征房地产税真能降低房价吗？》一文中曾告诉大家一个常识，那就是国家希望某一类产品的价格下降，降低税负是最有效手段，比如对化肥、农药采用低税负甚至免税，对农产品实行免税甚至补贴。同理，国家希望限制某类产品生产，加税是不二的手法，如国家限制烟草及奢侈品消费，就将这类产品的税负弄得很高。
而房地产税究竟是个神马玩意儿？几个月前笔者曾连续发表《聊聊房产税、物业税、房地产税》（上、中、下）三篇文章，对此问题解释的还算细致，文章有点长，但若您有耐心将文章看完，对未来房地产税的脉络应该就有个较为清晰的预期。
这里顺带提一点，那就是八年前我曾做客“365家居网”，做题为《揭密物业税的前世今生》的访谈。在访谈中，我对物业税是持明确的否定态度，虽然物业税这个概念来自于2003年10月14日十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。该决议提到：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
房地产税会不会重蹈物业税的覆辙而最终夭折？我想应该不会。但开征房地产税，绝非像那些不负责任的专家、学者及“赚点击”媒体所说的“年内”、“明年”就会开征，因为开征房地产税，仍有三大瓶颈需要突破。
一是房地产信息全国何时联网？从技术上讲，这是一个极为简单的问题，只要愿意做，几个月就可以完成全国联网。但问题是，目前官员财产仅仅在一个极小的范围内公布，一旦全国联网，作为官员最主要财产持有形式的不动产信息就会轻易查到。那么，如“房姐”、“房叔”这样的官员太多，就会引发社会动荡。那些遵纪守法的官员，在北京拥有两套房也属正常，但为人民服务了几十年财产就超千万，普通百姓恐怕也很难接受。
开征房地产税，房地产信息全国联网属于基础工作。而这个信息既要全国联网，又不会导致个人信息泄漏，这是一项很难做到“两全”的工作，更何况一人拥有多个身份证的现象恐怕还没有彻底消除。
当然，四年前的《决定》中已经提到“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”
二是如何解决土地使用权年限与房地产税对接的问题？可以肯定的一点是，未来的房地产税一定会按照评估价格计算，而且肯定会包括土地价值，那么问题来了。因为房屋所有人实际上是最多租赁土地70年，租赁期间若将土地价值也作为房地产税计税依据，显然极不合理。
这里还涉及到一个税收伦理问题。如果这么计算，那政府出让土地使用权时价格越高，今后税基也就越大，纳税人缴的税就越多。如果这样，房地产税就会成为地方政府推高房价的“原动力”。
当然，解决之道也不是没有。笔者两年前在《土地续期，建议与房地产税立法统筹解决》一文中，曾有过较为完整的建议，该文还曾作为社情民意上报过。
三是解决“土地财政”对房地产业的依赖？开征房地产税的一个重要目的，就是以房地产税的固定收入替代政府收入中比例日益增高的土地出让金。因为理论上讲，土地资源有限，而房地产税可以永远收下去。但问题是，如何做得二者的良性对接？10年前，物业税被炒得沸沸扬扬，税务系统开展房地产税模拟评税被误传为“物业税空转”，笔者曾发《开征物业税的前提：让地方政府休克》分析物业税没有开征的可能。斗转星移。十年过去后，虽然形势变化很大，如今提出的房地产税与当初的物业税在概念上也有变化，但这个问题依然存在，必须面对。
除了以上三大瓶颈，开征房地产税还应该考虑政府与业主的契约关系。即是否顾及“既往”？也是必须面对的问题。此外，因为开征房地产税牵扯千家万户，立法也必须高度谨慎，应该有个漫长的过程。首先得由财政部起草草案，上报国务院法制办审核，审核通过后再上报全国人大法制办审核，然后提交全国人大常委会表决通过，最后由国家主席签署发布。随后，国务院还得制定一个《房地产税实施细则》。在这个过程中，国务院或全国人大极有可能将草案放在网上，征集民间建议。这样一个程序走下来，即使不出现反复，没有几年功夫恐怕难以完成。
