杭州房价突破5万一平米,是因为马云带动了房价吗?

潘越飞 原创 | 2018-06-05 11:51 | 收藏 | 投票
关键字:房产 

 

杭州房价突破5万一平米,是因为马云带动了房价吗?

 

上一周,杭州地产圈可谓动静不小。

5月27日,恒隆广场竞拍得到前百井坊地块,溢价超过100%总价107亿元,折合楼面价突破50000元/㎡,创下杭州土地楼面价的最高记录

地块位于体育场路和百井坊巷之间,西靠银泰百货武林总店,与武林广场仅一路之隔,地块出让面积44827㎡容积率4.33,是杭州市中心仅剩不多的黄金地块之一。

业内人士笑称,虽然地价距北上广,还有一定差距,但是杭州开始迈入一线城市,商业综合体迎来了新的期望。

第二天,美国万豪国际集团(Marriott Interna-tional)旗下酒店式公寓品牌——万豪行政公寓,在阿里巴巴旁EFC欧美金融城的落成,这也是杭州落成的首家万豪行政公寓

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此前,万豪在英国北部科技城落地短租酒店式公寓,最近又在杭州未来科技城,阿里巴巴所在地,落成长租式的万豪行政公寓。

瞄准阿里巴巴旁的做法,难道是看中了附近巨大的人才市场?

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90后们经常开玩笑,“反正靠自己是买不起房子了,不如吃好、用好,对自己好一点。”

毕竟诸如杭州、西安、厦门之类准一线城市的房价,都已经远远超出90后的收入范围。就连被抖音带红的重庆地区,今年的房价也涨幅惊人。

“以前常说,早买房一年,少奋斗一年。现在可能是早买房一年,少奋斗一辈子。”重庆的一位姑娘说。

在这种环境下,长租公寓近年来异军突起。

2017年,国内租赁市场已达到11398亿元人民币,全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%,将近全国市场的一半

万科2017年三季度报告的数据,公司旗下泊寓数量已覆盖24个一线及二线城市,累计开业82个项目,开业约2.4万间,规模远高于其他房企的长租公寓。

这个市场是多么的惊人。

依据租赁时间的长短,可简单将公寓租赁分为长租短租,而常见的三种类型则是,酒店式公寓青年公寓快捷酒店

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其中青年公寓最为常见,不仅吸引了地产开发商酒店式公寓集团早期创业团队(参照互联网模式)大量资本的介入

但问题也因此产生,青年公寓(尤其互联网品牌公寓)发展数年后,依然无法摆脱“二房东”、“脏乱差”和“乱收费”等给人留下的印象,而且,由于宣传定价不高,后期还会依靠水电费差价和各种服务费来确保收入。

今年2月,上海爱公寓被曝资金链断裂,大量租客不仅失去了住所,同时仍需偿还房租贷款

这让青年公寓在野蛮生长了数年后,第一次进入了行业的大调整,尤其是此前让人充满想象的租赁金融。“最早切入的实际上是分期租房。但现在基本绝迹了,特别是今年开始。”此前的采访中,水滴公寓的冯玉光说。

与青年公寓相比,虽然酒店式公寓在价格上高出不少,但所能享受和体验到的服务却是青年公寓无法比拟的。

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酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。英文名称为“Extended Stay Hotel ”, 按照字面上翻译的意思,是指相对较长时间的逗留,但和长租公寓半年起的居住时间相比,酒店式公寓的居住时间通常相对较短。

以EFC的万豪行政公寓为例,目前的142 间公寓房,从开放式公寓到三居室公寓,配备齐全的客房设施,可以满足个人、家庭等各种不同的居住情况。公寓不仅配备多个会议室和一间迷你剧院,还有自助餐厅、电影院和24小健身房,以及带有桑拿房的室内恒温泳池及专用停车区域。

万豪国际杭州地区副总裁高炜东表示, 不同于青年公寓,行政公寓的服务人群更加高端和精准,比如世界500强、外资企业中来中国出差的高管,或是国内独角兽的CEO、投资机构的高级合伙人等。

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以杭州黄龙EAC的奥克伍德为例,其平均出租率达到80%左右,酒店客源以国外商务客源为主,其中长住客源达到40%左右

此类人群,对价格的敏感程度低,更注重服务和体验,并且通常都是长期稳定的客户。

EAC和EFC,都是建工旗下成功的商业地产案例,但十年过去了,产品形式和运营模式,都发生了变化和调整。”建工地产集团副总裁李丽回忆道,根据商业综合体的不同情况,他们选择万豪旗下不同的酒店式公寓品牌进行合作。

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在EFC,不仅有万豪行政公寓,也有万创国际公寓这类更平民化的长租公寓品牌,行政公寓12000-180000的月租金,套房接近2万每月,而澳美国际的租金在5000-8000之间。

据了解,澳美国际周末的入住率常年保持在70-80%,工作日通常是满租的

“科技人才,通常都是周末夫妻或者周末回家。”据滴滴司机王女士透露,周五滴滴的平台上,都是去杭州城站和杭州东站的订单。

事实上,相较于杭州本地的物价和地价,这样的价格,并不具备很强的优势,但为什么EFC能够吸引到万豪行政公寓入驻?

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EFC所在的位置距离阿里巴巴直线距离不到3公里,已经成为杭州城西的科技人才和项目的集中地

“EFC还未落成时,就已经签约成为了阿里巴巴的供应商。”建工地产集团高级副总裁李丽回忆道。

阿里巴巴和未来科技城的产业氛围,是万豪选择EFC的重要原因之一。

城西孵化出独角兽氛围的出现,伴随而来的是写字楼租赁竞争的空前激烈,其周围高楼鳞次栉比,还有梦想小镇中的孵化器,加速器,联合办公的差异化竞争

为了吸引更多的高薪人才和企业,适应市场,建工在过去几年,创立了跨国创投机构G5

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据了解,EFC的写字楼区域几乎没有空置,而且租金最高也超过3元/每平方米每天,这比周围的写字楼都要高出不少。

高炜东表示,未来科技城聚集了包括阿里巴巴在内的众多知名互联网、高科技和金融企业,还有数以万计的海内外创业者,这里是和硅谷一样充满机遇与挑战的“未来都市”。

国际会议、商务谈判培训等业态的丰富,带来大量高端商务人士的短期、甚至中长期的居住需求

据业内人士透露,酒店式公寓的毛利率要远高于长租公寓,但是运营成本运营模式有非常多的不同,前者更多还是用酒店管理的方式进行集中式的管理,所以客户对于品牌和服务的敏感度,远远大于价格

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盈家生活CEO邢弢,此前在采访中表示,对于房东来说,长租公寓的管理最重要的增加,非固定租金的服务性收入

但在酒店式公寓中,这部分费用被直接折算在了租金之中。

比如,对于常年在外漂泊的家庭,儿童俱乐部所拥有的儿童活动场地和儿童娱乐教育课程,是他们衡量是否居住的重要条件,其重要性远高于美食、购物和娱乐设施

对于高新人才和外籍人士来说,这些是他们更看重的生活必需品,其中包括酒会、冷餐会等商务社交场所的配套。

酒店和公寓管理部总经理赵洁补充,对于EFC的定位和市中心EAC的定位,是有一定差异的,EFC的定位更趋向于技术型人才或是未来独角兽企业的高管,而市中心的EAC则更偏向于世界500强传统金融银行等工作者

杭州房价突破5万一平米,是因为马云带动了房价吗?

 

在品牌选择上,因为万豪旗下有超过30多个酒店的品牌,而万豪行政公寓是在长租领域最符合EFC的。

行政公寓并不是唯一的选择,而应当是最好的选择。

高炜东表示,万豪会根据业主的需求和定位,推荐合适的品牌,和业主一起打造整个复合型的业态,会派遣专业的开业筹备团队和业主方配合,解决消防、房间设施、房间材料等问题。

双方反复强调的概念是,未来将要打造“3个8小时”的高效品质生活。

那么是否未来这样的合作,会成为商业地产的标配?

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据了解,今年年底,EFC LIVE欧美广场也将对外营业,届时,EFC六大业态为业主提供工作、居住、社交娱乐、购物的一站式未来生活体验。

赵洁强调,由于城市的不断扩大,现代人的生活越来越趋向于工作、娱乐的一体化,将浪费在交通上的时间,减到最少。

这也是为什么城市商业综合体不断涌现,写字楼、商场、公寓一体化越来越常见

同时,在之前锌财经的了解中,公寓行业在今年引来了“国家队”的加入,国家对于租赁市场的大力推进,从政策层面落实到了土地出让环节,国企介入的趋势已十分明朗

杭州房价突破5万一平米,是因为马云带动了房价吗?

 

国资控股的万科华润置地,已经宣布将大举进军长租公寓领域。

通常来看,公寓这类标的除了居住之外,还有一定的投资属性

以酒店式公寓为例,投资者以获取不动产产权为资本,以出让酒店使用权为手段,获取利润,其本质是投资获利,购房者虽然有产权但交出了使用权。

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这也就是我们所说的公寓托管

而CBD不可能只满足一类人群的需求,以EFC的公寓形态为例,澳美国际公寓万豪行政公寓,能够服务不同类型的群体。

澳美国际公寓数量有近100间,其价格大约是万豪行政公寓的1/2至2/3之间,万豪行政公寓142间,其品牌之间是相互补充的。

除上述200多间外,万创国际(澳美国际和万豪行政公寓所在的楼)中的物业,大部分为业主自持经营,但也不排除,澳美继续增加托管数量。

而据EFC方面透露,一位已入住万创国际的业主表示,万豪行政公寓相比其他品牌,是一种舒适、品质生活方式的象征,会增加此地的品牌和知名度,这让他觉得非常开心。

杭州房价突破5万一平米,是因为马云带动了房价吗?

 

万豪行政公寓的基础设施虽然服务自己的会员,但是在EFC生活、居住的所有人员,都可以享受到一定的折扣和优惠。这对万豪和EFC来说,能够增加收入,而对本地的居民来说,则是极大的利好

赵洁补充,大体量CBD的商业综合体,引入知名酒店式公寓品牌,会加速业态的形成,聚集人气。是整个综合体配套的必要补充。对标国际大都市,酒店式公寓和商业的结合是双赢的标配模式

而巨头企业的附近,也成为房产市场的必争之地。

问答

杭州房价突破5万一平米,是因为马云带动了房价吗?

建工地产集团副总裁 | 李丽

Q:物业方在考虑选择合作的长租公寓品牌时会考虑哪些?

A:公寓的运营和管理会涉及到很多细节的事情,对消费者来说,口碑和服务质量格外重要。尤其酒店式公寓,知名的品牌有比较完整的服务体系和流程,这对物业来说既省时又省力。而对一些长租者而言,个性化管家的服务必不可少,这也是真正能吸引他们的重要条件。

Q:城市综合体会继续进化么?

A:城市综合体的体量已经比10年前扩大了很多,从前EAC是40万方,如今EFC是100万方。相比未来是否还会继续扩大,是一个体量问题。但我认为更重要的还是类似重要超大体量的综合体,是否有助于城市发展和经济推动。EFC抓住了科创这个核心,在研发、设计、施工、服务乃至第三方合作都以高层次及创业人才的需求为中心开发。而未来随着杭州这个准一线城市的快速发展,这样的大型综合体他所发挥的效能或许不会受服务半径的限制。

飞议

杭州房价突破5万一平米,是因为马云带动了房价吗?

 

1.消费下沉和消费升级,目的都是找到增量市场,但有时候存量市场也同样潜力巨大。

2.高净值客户虽然有利润点,但这个钱并不好赚,而同行,屌丝用户虽然数量众多,但单店的利润是远无法和高净值用户相比的。

文章 ∣ 启明

编辑 ∣ 惠敏

摄影 ∣ 黄硕

手绘 ∣ 瑞兰

©本文版权归“锌财经”所有

部分图片来自网络

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前搜狐科技主编,现创办自媒体锌财经
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