不动产市场未来的几个机会

左晖 原创 | 2018-06-05 13:56 | 收藏 | 投票
关键字:不动产市场 

  每次听任总讲完,总感觉脑袋有被「撑着」的感觉,我就想着给大家吃点「山楂丸」消化一下。在过去一年里,我对整个房地产市场有一些零星的观察,跟大家交流一下。

  今年是改革开放 40 周年,1978 年中国大概是1.7 亿的城镇人口,城镇住宅面积大概是 11 亿平方米,人均居住面积是6 平方米。现在,中国城镇人口接近 8 亿,已经有 250 亿平方米住宅了。理论上中国城镇人口的住宅问题,已经基本得到解决。

  在整个大背景下,我观察到一些事情。

  第一个是关于租赁,因为之前谈到过很多次,我把自己对租赁的一些核心观点,再梳理一下:

  第一,整个租赁市场的规模,我们可以拿三个国家,美国、中国和日本租赁市场规模和整个住宅的交易市场规模做对比。相对来说,中国的租赁市场规模是比较小的,现在大概是1万亿的GMV(交易总额),新房和二手房的交易在17万亿左右。理论上说,租赁市场的规模增长还会比较大。我们有一个预计,可能未来十年的时间里,总体租赁GMV商品交易总额的增长速度会超过我们想象。

  其实过去这么多年里边,租赁市场的租金增长速度,是大家都在忽视的。过去十年,比如北京房价大概涨了5倍,租金的增长也在3倍左右,租金大概每年在10%-15%左右的增长,相对比较平稳。未来五到十年,这个租赁市场估计会有非常大的增长,可能每4年到5年就会有1万亿的市场增量,所以会到3万亿的规模。

  第二,从全世界来看,在整个租赁市场的核心供给来自于C端,换句话说主要是以私宅的形式来提供。比如德国,有超过一半人在租房子,10套房子,5套住「自己的房子」、5套住「别人的房子」。这其中有80%,即5套中有4套是私宅。当然,持有机构也是各种各样的,主要是C端、B端和G端(政府持有),所以供给大概来自这三个方面。今天B端持有的租赁性住宅是非常少的,政府的持有也是非常小的,这两块未来都会有很大的发展。不仅仅是公寓,包括养老型物业,美国、澳大利亚等等都是一样,80%的养老都是居家养老和社区养老,这是很重要的状况。

  还有,虽然我们认为未来主要是C端的市场,但是B端的经营比率会越来越大。从C2C的市场,会变成C2B2C的市场。我们有一个判断,未来的租赁市场有三个大的机会:

  第一个机会是租赁交易平台的机会,但是这个机会非常特殊。今天全世界没有特别大的长租交易平台,基本上都是在短租领域里,我们今天的短租住宅市场还是比较小。

  第二个机会是B端的机会,就是租赁型运营机构的机会。

  第三个机会是物业持有者的机会,这对开发商来说是一个非常大的机会。

  五年之后,如果中国的租金规模到3万亿规模的话,我估计会有10%,即3000亿来自于B端的持有型物业。

  所以这是三个大的核心机会,对开发商来说第三个机会明显是一个核心机会。

  租赁肯定不是所有城市都在做的事,我觉得可以有一个参考,就是看自如去哪个城市,大家可以在这个城市里面发力,因为我们对这个事情的研究是非常多的。自如去了9个城市,租赁对GMV的集中度比交易市场的集中度要高太多了,所以租赁是一个可尝试的市场,它的GMV是非常集中的。

  这是国际上几个比较大的租赁型运营机构的品牌,比如德国的Vonovia等市值都比较高。

  今天,政府对市场的干预越来越多,导致市场在振荡发展,主要是交易量在振荡。

  我们看千人购房率(指标),在所有国家里面,这基本上是非常稳定的数字,每一千个城市人口一年会发生多少套住宅交易,这么一除,大概都在千分之二十左右,每一千个人口大概会发生20套交易。一出政策,千人购房率年度地就会发生波动,本来是在上下10%振荡,会变成上下30%的振荡,就会在某一些时点里面导致本来是10个人在买房,结果变成13个人买房,挤出来的3个人导致了房价快速地增长,这是一个非常明显的规律。

  所以原来主要是一线城市是这样的状况,今天大量的二三线城市都已经开始这样了,如何应对这种振荡带来的资产价格的波动,也是下一步的主要命题。

  这是北京、上海的千人购房率情况,这是成都和武汉,相比北京、上海,成都、武汉这样的城市,在过去这些时间里面的变化稍小,房价会更稳定,千人购房率的波动会更小,北京千人购房率的波动会更大,房价涨幅会更高,这些状况都会发生一些变化。

  对我们来说,市场的信号是失真的,一些强二线城市,比如成都、武汉、长沙、杭州等等,今年基本上是强弩之末的状态。

  这就是我们今天看到的一些状况,总之未来市场会产生一些波动,当然这种波动,我觉得是常态。红色的是中国股市在全球各个品类,包括大宗商品、股市里面的投资回报率的变化,大家可以看到过去十年时间里面,不是在第一个就是在最后一个,这是非常有意思的状况。这种振荡未来会变成一个常态,会越来越大。

  我们如何应对这种振荡?

  我们去做一个证明,房价十年涨5倍的含义是什么呢?就是年均涨幅大概是18%左右。这听起来不像一个大数字,但是我们可以看到季度的涨幅超过5%的大概有几个。

  人口也会发生非常大的变化。首先,中国的确已经进入到老龄化阶段。我们可以看到,0到14岁人口占比的国际比较,中国从1960年到1982年到2016年的变化速度是多么快。今天高收入的人均GDP超过三万美元的比例也接近了,现在人口的聚集,正在发生非常大的变化。

  这是全国各个省份2016年的养老抚养比的变化,就是劳动人口和抚养人口的比例的变化,广东很厉害,已经超过9,9个人口对应1个抚养人口。我们再看东三省,黑龙江是1.3。

  我们的核心结论是什么?未来中国大概有20个城市圈会聚集10亿城市人口,这是今天的核心结论。

  原来劲松总(陈劲松,中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长)提到过,今天一二三线城市的定义已经过时了,未来的定义是城市圈的定义,并且人口还在往城市中心去聚集,从全世界来看都是一样的。东京东新区晚上人口和白天人口的比例到85%了。我们再看美国Amazon,有一个指数叫塔吊指数,今年最高的是西雅图,西雅图城市里面到处在给Amazon盖房子,郊外往城里面去搬。

  人口在各个维度里面不断地聚集,这也是一个非常明确的趋势。包括刚才说的人户比,就是户均人口数,北京的户均人口数每年下降1%,相当于下降0.02个人。

  未来城市的竞争,从今天的政策竞争,到未来城市运营的竞争,这个方向非常明显。今天中国的城市管理者已经完全认识到这个问题,竞争已经不仅仅是各种各样的政策,城市是不是足够舒适等等都有关系。从城市舒适度来看,有一个指标是每平方公里的交叉路口,从这个数据来看是一个特别有意思的情况,东京银座的每平方公里的交叉路口超过200个。根据这些数据我们提了一个观点:城市发展,城市扩张不必然带来资源要素的增长,也不必然带来交通拥堵等等,所以未来的城市经济化的运营,是一个非常大的方向。

  今天整个房地产行业有比较明显的线上化,线上化不仅仅是交易的线上化,根据链家的数据,我们的消费者,每10个人在线下接触之前,有9个已经在线上开始接触,这是一个非常大的变化。就是看房子之前,10个人有9个人在线上。其实线上化还发生在很多方面,在人的行为线上化之后,一个很大的趋势是物本身的线上化,这也是开发商未来非常大的机会——IOT(Internet of things,物联网)。

  今天整个线上的推进过程中,就是线上和线下整合的过程中,GMV大、又容易的事情,基本上被人做完了。还有一些GMV很大,但是不容易,就是复杂的交付的事儿。所有的房地产的交付领域和服务领域都是这样,GMV很大,但是交付链条非常长,包括住宅的交易、装饰装修等等,各个品类都是这样。这些品类未来的核心方向是什么,我们自己定义叫多元角色的协同。这是一个价值主张,新的价值创造的一个核心方向,如何把更多元的角色从线上到线下最有效率地进行整合和协同,是这个领域里面最大的一个方向

  这是我们刚才看到的,在整个房地产的服务领域里面的一个图谱,主要想说大多数是跨价值链的,相对来说是比较复杂的交付。不动产科技、装配式住宅,这都是未来一些大的方向。

  另外未来在运营的时候,也有核心公共空间的运营,包括商业、长租公寓、社区、房子的改造。其实改造、运营的重点,都是对公共区域本身的打造以及运营。我们作为投资人,主要看的是类似的公共区域运营的关键性机构。

  这就是我从一些比较散的点上对整个房地产业的观察,谢谢大家!

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个人简介
单位:北京链家房地产经纪有限公司 任职:总经理 ◆2000年8月,成立北京链家房地产展览展示中心。 ◆2001年11月,成立北京链家房地产经纪有限公司。 ◆2003年12月,成立了链家机构。 ◆2004年,领导相关人士完成二手房行业…
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