九问房产税

王福重 原创 | 2018-08-15 12:27 | 收藏 | 投票 编辑推荐 焦点关注
关键字:房产税 

   新闻背景: 摩擦摩擦,房产税开征的步伐

  2018年3月,政府工作报告中提到:健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。在随后的召开的 “财税改革和财政工作”记者会上,财政部副部长史耀斌也在回答记者提问时表示:目前全国人大常委会预算工作会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。

  4月,全国人大常委会公布了2018年立法工作计划,房地产税法被列为预备审议项目,这被外界普遍解读为“立法先行”的体现。

  6月16日,自然资源部微博发布:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入全面运行阶段。这立即引发了震动,被认为是解决了房产税征收的技术障碍,为正式征收房产税迈出了重要的一步。

  7月1日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,引发了全民关注。

  8月,房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇表示,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审,预计到2020年表决通过,预计2021年房地产税将在北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等部分城市开始征收。

  01

  征税的法理依据是否足够?

  税收的本质,是对私人利益的侵犯,而讨论中的开征的房产税或者房地产税,征税对象,是房产的价格(价值),其主要构成部分却是土地的价值,或者是土地的增值,对于地上部分的房产已经有明确的法律规定,是属于个人的。

  但根据宪法,城市的土地属于国家,农村的土地是属于农村集体所有,都不属于个人。从法理上说,国家不能对自己强制,不能对自己拥有的东西课税。

  在对国有企业征收所得税之前,理论界有很大的争议,最后理论上的解决,是提出了一个解释,国有企业,是一个相对独立的商品生产者,也就是国企的利益与国家利益并非完全重合,而是有自己的利益。

  这个解释,不能说有很大说服力。那么,在土地国有制下,征收房产税,法理依据是不充分的,或者说是存在矛盾支出的,需要进行宪法解释。不能说其他国家征,我们就按照国际惯例征收。

  02

  要不要延长土地使用年限?

  确实,也有国家土地公有,仍然征收房产税,但它们的使用年限特别长,比如一百年、几百年,甚至是999年或者永久,而且没有土地出让金。

未经证实的港媒8月14日爆出的房产税细则截图未经证实的港媒8月14日爆出的房产税细则截图

  如果我们征收房产税,纳税人也必然希望延长土地使用年限,原来的七十年显得比较短,心里不踏实。

  03

  存量房要不要征?

  城里人在购买商品房的时候,已经预先支付了70年的土地出让金。土地出让金也表明了土地的国有性质。如果对存量房也就是已有的房子征收房产税,就没有充分理由,将混淆租金和税收的不同性质。

  本质上,房产税的主要部分是对土地出让金的替代,如果不退还土地出让金,就征收房产税,就是重复征收。

  04

  农村房子要不要征?

  如果国有土地上的建筑物,都可以征,那么集体土地上的房子,也就是农民的房子,更应该征收。但如果征,会引起什么后果,很难预料。

  05

  不同来源的房屋适用同样的税收规定吗?

  城市居民获得房子时有不同的渠道,单位分房、房改房、经济适用房、两限房、商品房等等,相应的支付的价格千差万别,有人几乎免费获得,有人按照市场价的不同比例支付,有的人则是按照完全的市场价支付的。

  不同种类的房子,如果完全适用一套税收规定,是严重不公平的。

  06

  税率如何设计?

  很多专家说,房产税的税率是非常低的,可能不超过1%。但即使1%,负担也是比较重的。

  以北京为例,一套中心城区普通的两居室,价格平均在1000万元左右。假定征税的依据评估价是500万,每年征收1%,那就是5万元,对于普通的工薪阶层,尤其是退休职工家庭,是沉重的负担。因为房产税是年复一年征收的,无休无止。

  07

  其他税费如何处理?

  购买房子的时候,房价里边包含营业税(现在改成增值税),以及契税、印花税、土地使用税,以及数十项城区其他费用。

  这些税费如何处理?要不要全部取消,因为,按照现在的说法,房产税就是要把过去流通环节的税,改为使用或者拥有环节的。这应该被正确理解为取消以前的大部分税费。如果不取消,还在这基础上增加一个房产税,就是严重的重复课征了。

  08

  有没有优惠?

  有人说第一套不征,从第二套以后征收,或者第一、第二套都不征从第三套以后征。这种设计恐怕是不合理的。有人虽然只有一套或者两套房,但面积很大。有人有多套房,但面积可能并不大。也有人说,考虑人口,比如每个人40平米的免税面积,这样的设计,是对财产税的误解,财产税就是你拥有这个房子就应该交税。

  如果说第一套第二套不征,或者每人还要免掉40平米,上有政策下有对策,结果可能是,作为未来地方税的一个主体税种,收入是严重不够的,税就成了一种形式。

  09

  税的用途是什么?

  比如在美国,房产税是地方政府的,最主要的收入来源,是一种社区税,税的用处就是,一个地方的,消防、公共设施、教育。也就是有了这个税,幼儿园小学什么的,也就可以足够充分且免费提供了,这其实也是地方政府的主要责任所在。

  我们征收房产税,是不是也要用于地方的各项事业支出?如果连用途都没有考虑好,或者就是弥补的对方收入不足,它的意义就不大了。

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中央财经大学政府与经济研究中心主任
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