近期房地产市场形势及调控政策

潘向东 原创 | 2018-08-22 14:12 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房地产市场 调控政策 

   遏制房价上涨的背景和原因

  今年以来,房价涨幅(指同比涨幅,下同)整体比较稳定,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速在5.5%附近波动,但分城市来看,三四线城市房价涨幅依然坚挺,三线城市房价涨幅在1-6月保持在6.6%左右,跑赢一、二线城市,并且在7月达到7.5%;与此同时,年初以来房价涨幅比较稳定的一、二线城市自6月以来也出现了抬头,并在7月达到了今年以来最高,其中,大连、哈尔滨、长春、西安等二线城市房价同比涨幅均超过10%;7月70大中城市中新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市数增加至49个,亦为今年以来最高。此外还有一个现象,上半年商品房销售额和销售面积增速的缺口扩大至9.9%,在7月进一步扩大至10.2%,为2017年以来最高,该指标在拐点处领先70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅4-15个月不等,“商品房销售额:累计同比-商品房销售面积:累计同比”在2017年2月触底后反弹,这意味着房价同比涨幅可能在下半年出现回升。

  值得注意的是,房价涨幅出现抬头并非由于调控放松,相反,调控呈现了更加严格的趋势,中原地产研究中心数据显示2018年1-7月主要城市房地产调控次数多达260次,同比增长80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。按照这个速度,2018年调控次数很可能超过2017年。

  在这么一个严格调控的背景下,上半年房地产市场依然火爆且分化严重,主要体现在以下几个方面:

  土地成交:一线遇冷,二三线火热。上半年100大中城市土地成交面积同比增长14.12%,远低于2017年全年(34.48%),主要受一线城市土地成交面积同比转负(-3.27%)的影响,而二三线城市土地成交面积同比分别增长20.76%和33.64%,均高于2017年全年(-1.87%和11.5%)。

  商品房销售:三线坚挺,各线城市均有抬头之势。从40大中城市商品房销售来看,一线城市商品房销售面积累计同比增速持续负增长,但最近几个月降幅收窄;二线城市在1-5月商品房销售面积负增长,在6月转正(1.3%);三线城市在前6个月商品房销售面积同比增长7.23%,远超过整体商品房销售增速(0.6%)。

  商品房销售:现房和期房销售面积增速分化。1-6月商品房期房销售面积同比增长20%,而现房仅为-13.7%;从面积占比来看,期房占比在2016-2017年稳定在76%左右,在2018年上半年快速抬升至81%。期房销售之所以好于现房,可能是因为当前房地产市场库存水平已经降至低位,而年初以来开发商偏向于拿地,施工推进较为滞后,导致房屋竣工面积同比增速也下一个台阶,上半年仅为-10.6%。分城市来看,一线城市并未现房和期房明显分化的情况;二线城市分化明显,可能是因为在库存去化周期缩短的背景下,部分二线城市出台抢人政策刺激了购房需求,导致期房销售情况好于现房;三线城市分化亦明显,期房和现房销售增速在2017年开始呈现“剪刀差”,经过一轮去库存政策后,三线城市库存明显下降,期房销售开始跑赢现房。现房和期房销售面积增速分化反映出在库存去化周期缩短后,住房的供应没有及时起来,这可能与当前融资条件紧缩下房企的策略有关。

  房地产投资:三四线高于一二线。上半年房地产投资增速跑赢固定资产投资增速,而各线城市之间也出现分化。40大中城市里的一二线城市涵盖了4个一线城市和23个主要二线城市,我们用它来大致反映一二线城市的情况。一二线城市房地产投资增速明显低于整个房地产投资增速,这种分化意味着三四线城市房地产投资增速远高于一二线。分化的原因是什么?上半年土地购置费对房地产投资的贡献率超过100%,一二线城市土地购置费增速(58.3%)低于整体土地购置费增速(74.4%),而两者在2017年基本持平。一二线和三四线城市土地购置费增速产生分化的原因在于, 2017年棚改货币化安置比例继续提升以及大型房企加速下沉至三四线城市,导致2017年三四线城市土地购置面积增速高于一二线,由于土地成交款可以延迟缴纳,带动2018年上半年土地购置费高速增长。

  房地产市场乱象:尽管调控如此严格,但市场总能衍生出怪异的现象。比如,限价政策导致部分城市(如杭州,成都,西安)同一区域的一二手房价格倒挂,后果是,一方面存在套利的机会,以杭州此前出现过万人摇号的融信澜天楼盘为例,其备案均价为18460元/平方米,而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米,让人产生买到即是赚到的预期,和“房住不炒”背道而驰。另一方面开发商有动机降低一手房居住品质和质量;摇号政策营造一房难求的局面,万人深夜排队抢房,老太太不惜离婚,乱收巨额茶水费。

  从后续政策来看:

  松基建的另一面是紧地产。政治局会议已经明确了“松基建,紧地产”,近期媒体报道2018年铁路固定资产投资额将重返8000亿元以上,高于原计划安排的7320亿元,广东和青海在7月也相继发布促进基建投资的相关计划,后续可能还会有更多相关政策方案出台。“松基建,紧地产”的背景主要是:

  其一,稳增长的需要。上半年出口保持高增长,对GDP起到重要支撑作用,下半年出口增速面临回落的可能,贸易战对出口的影响可能逐渐显现,扩大内需以保证稳增长成为当务之急。固定资产投资和社零增速均回落至低位,现阶段减税降费对居民收入提升作用不明显,且房地产抑制居民消费空间,因此,相比于消费,依靠松基建带动固定资产投资增速的回升,其效果更加立竿见影。

  其二,历史上房地产和基建投资的表现往往此消彼长。一方面,上半年基建投资增速断崖式下跌,地方平台融资渠道严重受限;另一方面,依靠基建托底经济比放开房地产的风险相对较小。上半年房地产投资增速保持韧性,大型房企依靠销售回款和高周转依然能维持下去,相对而言,融资压力小于地方融资平台。但从负债水平来看,房地产行业平均资产负债率在2017年达到69.5%,房地产开发企业资产负债率在2018年一季度末达到79.4%,在各行业处于较高水平,发改委和央行等五部门下发的《“2018年降低企业杠杆率工作要点”的通知》指出加强金融机构对企业负债的约束,限制高负债企业过度债务融资,房企融资渠道和负债空间将进一步紧缩。与此同时,居民杠杆率过快上升,可加杠杆的空间非常小。

  其三,防止充裕的流动性进入房地产。货币政策边际宽松,保持流动性合理充裕,货币市场利率已经明显走低,从金稳会第二次会议来看,下一步要进一步打通货币政策传导机制。历史上宽松的政策往往伴随房价的上涨,货币政策无法完全控制投放的资金流向哪里,如果流向房地产,则进一步吹大泡沫,因此,坚决遏制房价上涨表明调控的决心,抑制投机性购房动机,减轻货币宽松带热房地产市场的担忧。

  综上所述,坚决遏制房价上涨的原因在于:在房地产调控力度加大、手段增多的背景下,今年三四线和部分二线城市房地产市场依然火热,房价涨幅有抬头之势,各类房地产市场乱象丛生。同时,坚守稳增长和防风险两条底线,即放松基建和货币政策来保证稳增长的前提是房地产市场必须收紧。

  本轮主要的房地产调控政策

  年初以来这轮房地产调控政策可谓是推陈出新,除了传统的“四限”外,多地出现摇号、抢人等政策,同时也衍生出来一些乱象,此外,也有一些创新政策出台,比如限制企业购房、限制房地产企业外债、设置房价涨停板等。整体来看,政策的本意都是促进房地产市场健康发展,只是,实际结果有不如人意的地方。政治局会议提出坚决遏制房价上涨,其态度之坚决史无前例,会议结束后不久,沈阳、深圳等地相继发布调控新政,住建部也提出加快制定住房发展规划并对楼市调控不力的城市坚决问责。我们以政治局会议为临界点梳理本轮调控主要的房地产调控政策。

  本轮房价上涨的原因

  从历史来看,房价上涨的根本原因是制度安排下的房地产供需错配,某种程度来讲,我国房地产市场不是一个完全意义上的市场,因为地方政府不仅可以控制土地供给,而且能通过调控政策来控制需求,调控政策的收紧与放松指向需求的抑制与刺激;限价、房价涨停板等政策更是直接以房价为调控目标,从而带来了与初衷不同的结果;与此同时,我们看一座城市房价的长期趋势,主要看的是人口的流动情况,一线和部分二线城市人口净流入,大部分三四线城市人口净流出,但政策实行控制大城市规模,合理发展中等城市和小城市的城市发展方针,导致各线城市房地产之间的供需错配,进而造成一二线城市房价上涨与三四线城市房地产库存高企的局面,也为后面去库存期间三四线城市房价上涨埋下伏笔。

  今年以来,一线城市房价涨幅在调控政策下暂时得到控制;受“抢人政策”和“楼市打新”等因素影响,部分二线城市购房需求在短期得到极大的刺激,房价较快上涨;由于2018年棚改目标超预期,一季度PSL投放量为3038亿元,超出2017年1-5月的PSL投放量,同时,开发商下沉至三四线城市,以上因素共同导致上半年三线城市房价涨幅依然坚挺。

  今年以来部分二线城市和三四线城市房价上涨的本质原因仍然是供需错配,部分二线城市核心区域的楼盘所展现的“一房难求”现象,以及三四线城市的库存去化与房价非理性上涨,均体现供需错配下的市场扭曲。这一轮房价上涨的直接原因是“抢人政策”、“楼市打新”、棚改目标超预期、PSL大幅放量等极大地刺激了购房需求,房价上涨的预期升温。

  遏制房价上涨的几个关键点

  历史上,重要会议直接以房价为调控目标的次数不在少数,但坚决遏制房价上涨这一措辞在历史重要会议中属于最严厉的。以往的措辞主要有“遏制部分城市房价过快上涨”“切实防止房价反弹”等,从实际效果来看,并非每次会议结束后的一段时间房价就能进入下行周期,最典型的比如2012年7月31日召开的政治局会议提出切实防止房价反弹,那个时候70城新房价格已经连续5个月负增长,在房价涨幅的底部召开的会议,然而,此后房价涨幅触底反弹,进入新一轮上升周期。2012年房价上涨的一个重要原因是央行在“稳增长”的背景下两次降息、两次下调存款准备金率,尽管当时坚持限购不放松,但降准降息刺激了购房需求。

  从历史角度来看,坚决遏制房价上涨未必能成功,但“刻舟求剑”的方法只是一个参考,当前的环境和2012年仍有很多不同之处,我们需要进一步分析。

  房价继续上涨会带来房地产泡沫,房价大幅下跌可能引发更大的系统性风险。因此,坚决遏制房价上涨的一个合意状态可能是房价涨幅在0附近波动,这在之前几轮地产周期中似乎是不可能发生的事情,因为房价同比涨幅大部分时间都处于上升或下降状态,很少呈现一个很低的波动性。但从去年年底至今,在史无前例的调控政策下,房价虽然还在上涨,但同比涨幅已经趋于稳定。

  从房价上涨的原因来看实现坚决遏制房价上涨目标的几个关键点:制度与供需平衡(根源)、房价上涨预期(长期)、加强调控(短期)。一个可能途径在于:短期进一步严控房地产市场,暂时抑制需求,而同时房地产市场流动性显著降低,避免大量抛售住房的情况;要长期解决房价上涨问题,需要建立房地产长效机制以及配套的制度安排,打破房市刚兑的预期。

  从具体操作层面来看,至少有如下针对性措施:

  1、 改变房地产市场的现状,需要落实“房子是用来住的”理念

  假若购房以刚需为主,那么增加住房供给来平抑需求是一个不错的解决途径。但假若老百姓想做投资,那就存在“欲壑难填”的困境。根据中国家庭金融调查与研究中心的统计,2009年当时购房的70.3%是刚需,10.1%是改善性需求,19.6%是投资。演化到2018年一季度,31.9%是刚需,17.8%是改善性需求,50.3%属于投资需求。

  可以看出,投资需求在不断上涨。那么调控政策出台首先就需要打消投资需求。从这面来看,既然“房子是用来住的”,那么用它来做投资的成本自然就会比较高。提升成本最有效的手段就是税收。尽管征房产税这一财产性税收目前争议比较大,征收房屋空置税也有很多待解决的问题,但对于占用更多资源而征收税收是没有争议的,也就是对合理自住以外的多余房产征收土地资源占用税,这一税收向上可以实行累进制,占用越多,税率越高。既然现在绝大多数城市都限购,那以前购买了多套房的也应该付出一点成本。

  2、改变当前土地拍卖制度,降低土地拍卖的比重

  既然地方政府在征收土地资源占用税方面开辟了一个新的收入来源,那么就有资本减少对土地拍卖收入的依赖。既然地价推升房价起到主因,那么可以尝试地方政府土地拍卖时只拍卖20%-50%的股权,形成与购房者之间共有房屋产权,一旦将来购房者要转让,就需要补交余下的土地出让金(补偿的金额也可考虑转让时的市价),不转让可以永久居住。这样可以减轻购房者的负担。购房者负担的减轻,城镇化进程自然就会加快,内需市场的空间便随之打开。

  3、加大租赁房的建设

  加大租赁房的建设,自然就会减轻老百姓的购房需求。一旦房价上涨的势头得到遏制,租赁房的增多又会进一步减少购房需求。假若房价上涨预期被打破,一些人就会去选择租房。

  上述途径是一种比较理想的状态,但目前的情况是,还存在一些不确定性因素需要考虑:

  货币政策边际宽松。当前经济形势下,货币政策再度收紧的可能性已经比较小,目前货币市场利率急剧下降,中美3M国债利差出现倒挂。同时,年内还可能继续降准,打通货币政策传导机制服务实体经济的过程中,资金可能流入房地产市场。

  未来房地产调控是否有再度放松的可能。以下两种情况发生时,房地产调控存在边际放松的可能性:1)通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期。下半年财政政策发力以及宽货币向宽信用传导,基建投资增速将迎来反弹,但能否托底经济还有待观察。2)房价持续下跌。房地产与金融紧密关联增加了房地产市场的复杂性、脆弱性,如果房价持续下跌,大量资产会受到影响,居民财富缩水,金融机构抵押物贬值,银行坏账增多,可能引发系统性金融风险。从2014-2015年房价下跌期间来看,当房价连续下跌6个月时,调控会放松,比如从“2014年9月房价开始下跌”到“2015年330新政”历时6个月,再到“2015年930新政”也历时6个月。中国房地产总市值远超股市、债市,房企的负债水平高企,某种程度来讲,现阶段房价持续下跌甚至比上涨造成的影响更大。因此,在房地产长效机制成熟之前,如果发生房价持续下跌的现象,政策可能因城施策、边际放松。

  无论最终房价上涨是否能成功被遏制,有一点是相对确定的,在未来几个月,房地产调控力度会进一步加大,除了已有政策的向外延伸之外,可能还会有新型调控政策出台。

  展望

  5.1房价展望:整体降温,局部分化

  我们在前文分别讲了年初以来各线城市房价变动以及分化的原因,对于后续房价展望,短期来讲:随着调控政策的趋严,一线城市房价可能继续保持平稳甚至有所下降;二线城市“楼市打新”、“抢人政策”或有所收敛,对需求的刺激作用边际减弱,房价涨幅可能出现下滑;棚改货币化安置因城施策,国开行对增量棚改贷款的审批趋严,因此棚改货币化对三四线城市房价的促进作用或边际减弱,同时,一些布局在三四线城市房地产市场的开发商加快周转,可能逐渐退出三四线城市房地产市场,三四线城市房地产市场或出现降温,房价涨幅趋于回落。

  从长期来讲,各线城市房价将局部分化:一线城市控制人口,房地产市场步入存量房阶段,房价大幅上涨的可能性相对较小;二线城市房价或出现分化,部分人口净流入的二线城市在未来发展空间较大,房价有进一步上涨的空间;三线城市房价或出现分化,三四线城市需求并非完全来自棚改货币化,随着城镇化率的提高,会刺激一部分靠近一二线城市的区县购房需求,那么,未来三四线城市房地产热度的走势可能出现分化,对于棚改货币化依赖高的地区,楼市可能会出现明显的降温,对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区,房价和成交量在短期可能保持稳定,不容易大起大落。

  与此同时,我们在前文提到未来调控政策可能放松的两个条件,由于房地产调控越发强调因城施策,而面对中国结构性问题,货币、财政、监管、基建等政策均出现缓和,但这种缓和不是以前的全面放水,而是一种结构性宽松。因此,我们认为,即便未来房地产调控政策放松,可能也是结构性的,即因城施策,这种情况下,各线城市房价的分化程度可能有所加剧。

  5.2政策展望:调控不是最终目的

  现阶段提出的坚决遏制房价上涨可以理解为在走第一步,即引导预期,让房子回归居住属性,释放全面抑制投机性需求的信号。操作层面上,加强调控,尽快弥补房地产市场存在的漏洞,比如多城市实施限制企业购房、限制离婚后购房等,从实际情况来看,政治局会议后,深圳已经第一时间出台了相关调控政策。

  在楼市调控趋严的同时,调控政策推陈出新、修复漏洞可能是趋势。需要看到的是,历史上,因城施策并不陌生,但政策更多地着重于抑制需求、轻增加供给,促进供求平衡的政策比较少,房价非理性上涨的根源也在于制度安排下房地产供需错配,包括土地财政等。即便是在调控趋严的今年,一些调控政策也明显反映出供需严重不匹配的现象,因此,短期调控再严,也只能抑制房地产泡沫,终究不是出路,需要利用调控腾出的时间来加快建立房地产长效机制以及合理的制度安排,引导房地产供需匹配的同时消化债务。

  一旦房价不再绑架中国经济,那么整个中国经济的结构性矛盾也将得到缓解。目前困扰中国经济的“死结”也就慢慢解开,央行的总量货币政策也将发挥其宏观调控的应有作用。可以考虑加快城镇化进程来启动我国的内需市场。毕竟我国目前才50%多的城镇化率,14亿人口才3亿多的中产阶级,庞大的内需市场足以支撑我国经济再次高速发展。但要启动这一市场,需要进一步打破一些制约城乡“一体化”的体制性障碍。

 
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