以房养老 回归租赁本源是大道

姜兆华 原创 | 2018-08-28 11:03 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:租赁 以房养老 

  8月11日中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,在全国推广老年人住房反向抵押养老险。通知下发后即刻引发市场热议。一款试点四年不受市场待见的住房反向抵押保险咋还要全国推广?中国老年家庭以房养老的路子究竟该咋走?

  一、以房养老险咋成了“鸡肋”

  2014年7月以房养老保险率先在在北京、上海、广州、武汉等地试点,2016年7月试点城市进一步扩大。但推广效果却一直不甚理想。到今年6月末,全国仅有幸福人寿一家保险公司开展此项业务,共有98户家庭139位老人参与投保。住房方向抵押险成为保险产品的一块“鸡肋”,究其原因不外以下几点:

  (一)有悖传统文化。在中国人的传统思维里,房子是家庭赖以生存的基础,是家业传承的实物资产。以按揭贷款购买房子已广为社会接受,但以住房反向抵押换取养老金保险,在情感认知上还有很大障碍。据媒体不完全调查,99%老年家庭子女对住房反向抵押养老保险不能接受;只有不到1%老年家庭子女表示可以考虑;在老年人群中,78.43%老年人表示不会接受住房反向抵押险,有21.57%老年人认为可以考虑。据此看来,开展老年住房反向抵押险似乎有些水土不服。

  (二)产品属性复杂。作为一款个人商业保险计划,其本质是一种金融贷款产品。缴费期限长、利率高、身故抵押受偿收益不确定、产权转让手续复杂等都影响到该项产品推广。产权清晰是反向抵押险的一个基本前提。而实际情况是,老年家庭居住房子大多面积较小,且相当部分并没有产权,符合反向抵押险条件可以参保的家庭住宅并不是很多。

  (三)保险动力不足。以房养老险是一款长期现金单向输出产品。保险公司收益在几年甚至几十年后方能体现,且收益受到房价变化等不确定性影响。保险公司变身个人房产拍卖公司,不仅要承担房产处置的社会责任,还要考虑公司产品的未来收益性。从住房反向抵押险的短期收益看,保险公司似乎看不到以房养老盈利点究竟在哪。

  住房反向抵押险看上去很美,但做起来却很难;就其社会推广价值来说,充其量就是一款受众面有限的保险产品,不可能成为中国老年人居家养老的主流模式。

  二、回归租赁本源或是大道

  最新统计数据显示,2017年全国60岁以上老年人口2.4亿,占总人口的17.3%,当年新增老年人口首次超过1000万。中国已经提前进入人口老龄化社会。

  解决老年人养老问题既是完善社会福利体系的保障事业,也是扶危济困的社会公益活动,需要政府、社会、个人齐抓共管,形成合力。以房养老应综合考虑中国国情,以社区管理平台为依托,整合老年家庭存量住房资源;鼓励老年家庭出租部分自住房屋,积极开展老年家庭“租赁-公益”结对子活动,租养结合,以租赁收入抵顶或购买居家养老服务。和住房反向抵押险相比,这一以房养老模式,具有以下明显优势:

  (一)盘活存量资源。据统计,中国城镇老年人住房拥有率75.7%,城镇老年家庭实际拥有住房面积33.66亿平米。拥有自有住房的老年家庭如果出租部分自住房屋,则可释放出天量租赁房源,增加租赁市场房源的有效供给。

  (二)平抑租赁房价。盘活老年家庭存量房源,增加社会有效供给,一定程度也平抑个人房产租赁市场价格;社区管理平台统一租赁运营,老年家庭租赁市场可以做到去中介化,降低租户的租赁成本,对稳定租赁市场价格具有积极作用。

  (三)促进社会和谐。以社区管理平台为依托,通过“租户+老人”租住共融的个性化互助结对,拉动社区养老产业链条;既可以解决降低租户租住成本的问题,又可以解决空巢老年家庭、鳏寡孤独老人起居照顾和精神慰藉问题。租户与老年家庭在共同生活中,培养彼此感情,促进社会和谐。

  三、以房养老是全民系统工程

  以房养老是一项复杂的全民系统工程,需要国家在顶层社计、配套政策、价值引导、社区定位等诸多方面统筹发力。

  (一)加大国家政策扶植。以房养老符合中国国情,是一项利在个人,功在千秋的民心工程,需要国家强化顶层设计,落实区域价格指引,给予社区养老财政补贴、个人租赁收入税收返还等政策性倾斜。

  (二)社区养老引领。居民社区委员会是社区服务主体,承担以房养老社区管理平台撘建。在政策宣传、互助结对、房源挂单、租赁对接、价格指导等方面提供对接服务,统筹协调社区以房养老工作的全面推进。

  (三)租住养老结对。根据租赁双方职业、年龄、健康、经济等情况,社区委员会为租客搭配结对养老家庭;以寄宿家庭、民宿、部分租住等灵活租赁方式,房东提供价格相对便宜的租赁住房;房客为老年家庭提供个性化的公益性扶助。

  (四)公益互助融合。以房养老最大的契合点,在于供需双方利益诉求的有效结合。情感是纽带,租赁是形式,社会资源得到有效运用;公益互助成为社区以房养老的一个重要特征。

  以房养老模式固然可以多样,但回归租赁本源或是一条切合实际的社会主义康庄大道。

个人简介
中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师,现任某全国股份制银行总行零售部门负责人
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