房租上涨的锅究竟该谁来背?

李庚南 原创 | 2018-08-31 13:40 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:房租上涨 

  或许,比股市更捉弄人的还是楼市。

  在“房住不炒”的猎猎旗帜下,痴痴守候在楼市的人们并没有等来“意想”中的房价下跌,却迎来了房租一反常态地上涨。

  今年特别是进入毕业季以来,以北京为代表的热点城市房租呈现普涨态势。据中国房价行情网数据,7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%。其中,排名前5个城市的同比增幅分别为成都32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.09%。虽然其中有去年12月份普涨的翘尾因素,但房租整体快速上涨已是不争的事实。

  是什么原因推动房租的上涨?有人认为是房价高企的因素,有人认为是毕业季的季节性因素,有人认为是租赁市场供给不足,还有人将矛头直指长租公寓模式及其背后的资本垄断。与此同时,围绕“黑心”房东的口诛笔伐充斥于坊间网媒,针对非理性价格竞争的互怼也在房产中介之间爆发。

  房租上涨的锅究竟该谁来背?

  我们首先需要弄清楚的是,这一波房租的上涨,究竟是市场的力量在推动,还是非市场的因素在主导?

  如果是市场的自发行为,则恰恰说明当前推动住房租赁市场发展的政策效应开始显现,居民住房需求开始出现由购房向租房的部分转移,真正体现了“居有其屋”向“住有其居”的渐变。如果这种转移趋势成立,那么它其对整体房租价格的推升也显然是符合供求逻辑的。

  因为,理论上房地产市场应该是一个购租并存的市场。一个良性的、健康的房地产市场应该兼顾社会上具有不同居住偏好的人群需求,并在相互适应中实现均衡发展。但实际上,我国购房与租赁两个市场长期以来处于一种跛行发展格局:即购销热租赁冷,使房租在楼市的轮动中始终处于相对低迷的水平。换言之,从租赁市场发展的轨迹看,客观上存在租金上涨的内在驱动性。

  因此,房租的上涨或许恰是对我国长期以来房地产市场发展不均衡格局的纠偏。更为重要的是,如果这种趋势成立,或将意味着楼市拐点信号的释放。

  但是,从影响房租的市场因素看,无论是市场的供需(包括毕业季的季节性因素),还是房价的比价效应,似乎尚难以形成对此波租金快速上涨的有效支撑。

  从市场供需看,随着国家发展住房租赁市场战略的推进,包括“只租不售”土地供应模式的推出,以及楼市调控下更多房源向租赁市场的转向,应该说租赁市场的供给得到大大改善;尽管从租赁市场的总体供需状况看,缺口仍较大,但租赁供需的缺口在不断收窄而不是相反。

  从房价的比价效应看,理论上房价的上涨会带来租金的上涨;但在各地严控房价上涨的背景下,全国房价特别是一线城市的房价已显露调整的迹象:国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,一、二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落,三线城市略有扩大。因此,房价带动房租上涨显然不成立。实际上,长期以来房地产市场的畸形发展也逐渐弱化了房价与房租的比较关系,房租的上涨远远落后于房价。

  既然房租上涨的市场支撑并不明显,那么我们就有必要审视非市场因素的推动,需要重新反思租赁市场发展的路径与方式。实际上,透过房租上涨的种种现象,不难发现,非市场因素对租赁市场的扰动却是非常明显。从原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等知名长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论中亦可见端倪。

  推动房租上涨的非市场因素是什么?

  从推动房租上涨的非市场因素看,既有政策方面的,也有不规范竞争等人为方面的因素。如城市市场整治力度的加大,各地政府(尤以北京为甚)对群租房、违规租赁房的整治与取缔,客观上释放了一部分租赁需求,加大了住宅租赁市场的供需矛盾,从而推动了租金的上涨;经济机构转型带来的热点城市劳动力总量与结构的变化,高端人才对低端劳动力置换,客观上为租金的上涨打开了空间。

  但是,真正影响和改变租赁市场格局、推动房租快速上涨的因素是租赁市场的过度金融化,表现为租赁市场供需双方滥用金融工具、盲目加杠杆。

  从供给端看,在资本推动下,长租公寓及租赁平台过度扩张、野蛮生长,注定了推高租金成为其商业可持续的选择。

  随着国家一系列鼓励租赁市场发展政策的出台,各类房企、 房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、互联网公司乃至金融机构纷纷涉足住宅租赁市场。一时间住房租赁市场成了各路资本追逐的“风口”,长租公寓恰是迎风而生的一种模式。

  长租公寓模式的出现,使住房租赁的市场性被人为削弱。在此前的租赁市场中,房东、租客均处于一种信息不对称中,需求双方的博弈推动着租赁市场租金在低水平上的平衡。从供给端看,若挂牌的房屋迟迟租不出去,房东会适当降低价格以减少空置的损失。在这种情况下,租赁的供需都是有真实基础的,最终所达成的租金价格也基本接近市场。在长租公寓模式下,运营方一手垄断了出租房源,一手握住了需求资源,使其处于信息相对充分的有利地位。这就使中介依据自己的目标推高租金成为可能。

  这种可能性的存在,前提是运营方以长租模式聚集了大量的出租房源,实现了对房源的相对垄断,其根本推手则是资本。前不久媒体披露的北京某两大长租公寓巨头争抢他一套房源,将月房租最终由7000元抬高到10000元,涨幅超过42%之多,即是一个典型的例证。

  另一方面,长租公寓也有强烈的推动租金上涨的内在驱动力。理论上住房租赁属于重资产型行业,对资金的需求大。营运方在确定租金水平的时候,除了要考虑建安成本、人力成本、资金成本均外,对于以自持方式开展长租业务的开发商而言,还需要考虑所付出购地成本和长期持有的时间成本。而这些成本都将构成租金上涨的基本驱动力。长租公寓运营方何以有不惜血本、不顾亏损抢夺房源的胆气?除了后面有大量资本的追捧外,还因为它有明确的预期,即整个市场租金水平的提升。

  从需求端看,“租金贷”等融资工具的出现一方面缓解了部分租客的房租压力,但同时也诱导一些租客突破与自身的收入水平相适应的消费水平,超前消费,从而使市场租金失去了“定力”。

  所谓“租金贷”,又称“房租贷”“房租分期贷”,是指租客在与长租公寓企业(中介平台)签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客则依约按月向该金融机构归还租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

  毫无疑问,“租金贷”等金融创新的初心是为了解决租客租金压力,能为租户带来便利;但是,这种工具也容易诱导年轻人超前消费,不切实际地追求所谓的生活品质,租住超出自己能力的高标准住宅,其中可能有一些人根本就不具有偿还能力。

  按照正常逻辑,租赁需求者依据其对地段、环境、价格等偏好会形成自然分层,表现出房租与收入水平、职业预期的匹配性:高收入的白领阶层在选择租赁物业时更多地考虑居住的便捷性、舒适性,一般会选择相对繁华的商务圈,其承受租金的能力比较强;一般收入阶层在选择租赁物业时,除了考虑地段外,更多地考虑租金价格因素,可能会选择稍偏离城中心的、房租相对适中的地段;低收入阶层特别是农民工,在选择租赁物业时,则会主要选择价格低廉的城乡结合部。

  但是,新生代的从业者,无论是白领还是蓝领,其消费观念较以往有了明显改变,贪求享受、超前消费正成为一种趋势,上述租赁市场的逻辑正面临逆转;而金融的介入恰好为这种逆转创造了条件。对于一些刚参加工作、收入尚较低的、尚无力承受较高租金但又追求所谓高品质生活的人而言,“租金贷”类的金融产品恰好是一个很不错的“枕头”!

  但这个“枕头”却未必能让租房者高枕无忧。就租金贷这种模式本身而言,其商业逻辑或许并没有问题。问题是,一旦它面对的租客根本就没有偿贷能力的时候,当初校园贷所引发的悲剧或将重演。特别是,当租金贷被长租公寓视为自己缓解资金压力、获取快速扩张所需融资之捷径的时候,租金贷便被异化为各种令租客们始料不及的“套路贷”。前不久,杭州鼎家长租公寓公司宣布破产后所引发的大量租客和房东维权事件,使“租金贷”这一运作模式背后的“套路贷”终于浮出水面:租客在不知情的情况下“被签约”了网络贷款。随之,更多的租客“被贷款”案例在其他长租公寓平台相继曝光。

  且不说,被曝出的“被贷款”案例中,租客中有多少确实不知情(消费者除了金融知识乃至基本的常识欠缺外,更多地受到各种利益的诱惑!),至少“租金贷”在“忽悠”租客的同时也把市场租金“忽悠”了上去。

  “租金贷”背后的“套路”警示了什么?

  透过“租金贷”及其背后的“套路”,至少有三个问题值得我们警醒与思考:

  一是租客(主要是年轻群体)何以会陷入“被贷款”而不自知?除了缺乏基本的金融和法律常识外,恐怕还缺乏对契约的基本认知与敬畏,以及作为成年人应有的担当,也说明金融普法教育任重而道远。

  二是长租公寓何以如此偏爱“租金贷”、欲罢不能?说明长租公寓模式固有的资金压力较大。实际上,由于长租公寓运营商目前只有租赁权没有产权,没有抵押物很难获得银行贷款,“租金贷”自然成为大多数长租公寓融资的捷径。对于高比例自持的开发商所经营的长租公寓,虽有产权但固化的成本高、资金压力更明显,这也促使我们有必要对全额自持式土地供应模式背后的商业逻辑的反思。

  三是“租金贷”的供给主体(包括一些银行机构)何以在借款人不知情的情况下放出贷款?这说明这些放贷主体的风控能力与规范性堪忧,金融乱象恰滋生与此。说明这一领域的监管短板亟需补齐。

  不可否认,一个健康的房地产市场离不开租赁市场的发展,而租赁市场的快速发展需要金融的支持。但凡事过犹不及。若金融过度介入,恐为逐利资本所役,助推资本的膨胀。

  实践证明,金融不是谁都可以玩的,金融更不是可以脱离监管的“生意”。没有监管的金融活动,终将成为社会的祸害!校园贷、现金贷、P2P网贷如此,打着推动租赁市场发展旗号的“租金贷”也莫不如此!如何让监管之网疏而不漏,关键是要真正构建起符合中国实际的金融行为监管体系。还是那句话:凡是金融都应纳入监管,凡是从事金融活动的均需持证!

  无论是普惠金融还是创业融资,都需要对金融多一些敬畏。从宏观上,要防范居民过度负债导致的杠杆利率持续攀升;从微观上,要防范居民“染”上过度负债的“毒瘾”。这不仅、可能形成社会稳定的不利因素,而且还会毒害整个社会的信用文化。

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我是大山的儿子 大山在季风中随意剥落的 一块岩砺 那便是我了 大山留在我体内的 是迎面风霜的坦然 是惯于磨砺的激情 是屡败屡战的豪气 因为相信阳光 相信明天 我愿意 在黑夜中坚守 静默的境界
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