全世界只有中国房子有公摊面积!

刘植荣 转载自 新华社 人民日报 | 2018-08-07 09:52 | 收藏 | 投票
关键字:住房 

 

新华社、人民日报接连发声:全世界只有中国房子有公摊面积!简直是伤民伤财!

 

新华社、人民日报接连发声:全世界只有中国房子有公摊面积!简直是伤民伤财!

 

“公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。”

“越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。”

在房价高企、调控加码、一房难买的窘境之下,国人不禁追问:按套内面积计算房价几乎成国际惯例,为何中国计算房价、物业费等等,却要包含占比颇高的公摊面积?

中国独有的“奇葩”房产制度

全世界几乎所有的国家,住房面积都是按照套内面积进行计算,也就是你房产证上写的是100平米,你房内的使用面积就会有100平米。

但是中国却不一样,中国有一个奇葩的公摊制度,当你的公摊系数为30%的时候,你房内的面积只有70平米,2010年,山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%,拿到手100平米的房产证,只有48平米的使用面积,严重侵害购房者权益。

中国官方从来没有给予公摊一个明确的法律规定,现行国家标准甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这二个术语,只有住建部和一些地方政府文件能看到。

中国的公摊制度是和谁学的呢,是和香港学的,可是如今香港已经在民意压迫下取消了这个制度,大陆依然还继续使用,成为了全球独树一帜的奇葩房产制度。

公摊面积的前世今生

公摊制度是香港独创的发明,全世界都没有,这个制度是怎么出现的呢。

1952年之前,全世界的房子都是整栋出售的,整栋楼从地皮到建筑全是你的,自然也就没有公摊这个说法了。那个时候的楼房是真的贵,现在你买一套房嫌贵是吧,要是让你一口气买5层楼你有没有这个能力?

那个时候,没有几个人有能力买房,买得起房产的都是大富豪,非常难以销售,为了加速资金回笼,某个香港地产商发明了新办法,那就是把楼房拆开销售,每一层销售给一个人,一栋5层卖给了5个人。在律师的帮助下,注册时由购买了一栋楼的5个人共同签了共有产权,规避了法律问题。

这一下好卖多了,这个创新手法很快被全香港的地产商都学会了。但是实际上一层楼还是有点大,依然有很多人买不起,为了能更快的销售,香港地产商在单层销售的基础上再度创新,把一层楼拆细成数个小公寓进行出售。

这一下购房的门槛再度大幅降低,总价急速缩小自然好卖,但是这种卖法引来了一个严重的问题。

新华社、人民日报接连发声:全世界只有中国房子有公摊面积!简直是伤民伤财!

 

(比实际缩水57.2呎的发水楼)

当把一个五层楼拆成5份,每层楼卖给一个人的时候,没有任何争执,公用面积大家平均承担成本就可以了,因为也确实是平均的在使用。但是当每层楼拆细成数个小公寓的时候就麻烦了,每一个户型的样子、占用的面积都不一样,没有办法均分,很容易在各种成本上面产生纠纷和矛盾。

于是香港地产商就想出了一个法子,他们按照“公共契约”的模式,把整栋大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式,按照一定的比例分配给了所有的住户,所以你花钱买,买的是建筑面积。那么电梯井、大堂、岗亭这些占地面积怎么算呢,按照当初约定的比例,依次扣除,剩下的,才是你的套内使用面积,这就是公摊制度的由来,公摊二个字的原意,就是公共摊派。

于是,公摊制度和建筑面积就成为了香港特色的土地制度,后来推广到了台湾,然后推广到了大陆,成为了真正意义上的中国人特色地产制度,其他所有国家,均没有公摊这个概念。

到底啥是公摊、套内面积、建筑面积?

使用面积(地毯面积)=各个房间的面积总合

真正可以摆家具的的面积,香港叫“地毯面积”,顾名思义就是地面上能铺地毯的空间(包括厨房和卫生间)。一般是不计算窗台、露台和开放式阳台的。

套内面积(实用面积)=使用面积+墙体厚度+阳台

在使用面积上,加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大,经常被混为一谈。日本买房就按套内面积计算,但不包括阳台。

建筑面积=套内面积+公摊

所谓的公摊,即整个大楼的公共区域加起来,分摊到每户头上。像是楼梯、大堂、电梯井,统统都算在公摊里。

买房公摊比例多少合适?

根据我国的《住宅设计规范》规定,4-6层的建筑被视为多层建筑;10层以上的建筑被称为高层;小高层是生活中比较常见的说,其实就是7-11层的楼房。在这些不同性质的建筑当中,合适的公摊比例是不一样的,一般而言,多层建筑合适的公摊比例是8%-15%;小高层的是10%-20%;高层的公摊比例一般在15%-30%之间。

奇葩公摊损民容易,废除却难!

因为公摊的计算没有标准,也太过复杂,部分开发商利用民众对公摊的不了解,快速推升公摊系数,上文说的山东某地50%的公摊就是在这种情况下诞生的。

当公摊系数大到一定程度的时候,就会对购房者的权益产生严重影响,明明房产证上标的是豪宅的面积,结果套内就成了经济适用房的面积。更过分的是,公积金、取暖费等按面积计费的。

某些楼盘的黑心开发商,竟然还按照公摊面积计算精装费用,凭空增加购房者负担。

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(6月26日,成都爆发了因精装修问题引发的最大规模群体性事件:30 余新盘,近500 名业主聚集在成都市房管局,就 " 公摊收取装修费 "、" 装修价和实际装修质量不符 " 等问题讨要说法)

公摊的发源地香港,在2013年彻底废除了公摊和建筑面积的概念,改为和国际接轨,完全按照使用面积来进行计算。

而这个被发源地香港明令取消的腐朽制度,却还在内地继续存在,诸多地产商利用这个制度上下其手,用信息不对称来悄悄侵害购房者的权益。

1996年北京就尝试改变这个不合理的制度,让商品房按使用面积计费,但没有得到落实。而重庆在2002年则以地方法规的形式明确规定以套内使用面积为计价依据,不过目前又有死灰复燃的迹象。为何如此难以推行,很明显,有既得利益者在暗中阻拦,这个阻拦的人肯定不会是购房者,而是地产商。

其实,纵观世界大部分国家,大家采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据,完全没必要加上公摊面积这个东西,新华社既然发文明确质疑公摊面积伤民了,是不是也该到了处理一下这个历史遗留问题的时候了呢?

全球十大住房最贵城市中国占七

作者:刘植荣
刘植荣:为啥全球十大住房最贵城市中国占七?

最近,国际货币基金会评出全球10大高房价城市,其中7个在中国。有人说,重庆房价每平方米为7984元,为何就被列入10大?须知,房价的高低,是相对于居民的收入而言的。

1.用3到6年收入购买一套舒适住房就是合理房价

美国《大西洋月刊》2013年7月1日发表了题为《中国住房世界最贵》的文章,文章引用国际货币基金组织数据称,以房价相对薪酬来考量的全球10大最不可负担的房地产市场中有7个都在中国,它们是北京、上海、深圳、香港、天津、广州、重庆,而且7个中有5个城市的房价甚至超过同为10大的东京、伦敦和纽约。

有读者对这个排名提出质疑,认为重庆的房价并不高(6月份重庆住房均价为7984元/平方米),把它列入世界住房最贵的城市感到不理解。本文就解释这个排名依据,并对比几个国家和地区的房价。

首先告诉读者,国际货币基金组织的世界住房最贵城市排名是科学的。

中国对比房价,通常用住房价格的绝对值比较。例如,北京房价是每平方米28000元,广州房价是每平方米17000元,我们就说北京的房子比广州贵。在重庆买一套普通住房需要80万元,在美国纽约买一套普通住房需要40万美元,约合247万人民币元(1美元=6.17人民币元),我们就说美国纽约的住房比重庆的贵。

其实,中国比较房价的方法是很不科学的,因为只比较房价的绝对值,而没有对比居民的收入。说贵或便宜是相对的,是相对居民收入而言的。如果一套房子标价100万元,对年收入50万元的人来说,房子很便宜,因为他用两年的收入就可以买下这套房子;而对年收入2万元的人来说,房子就很贵,因为他要用50年的收入才能买下这套房子。所以说,单凭房价的绝对值,无法比较两个以上城市的住房哪里的贵,哪里的便宜。

对不同城市或世界房地产市场进行研究,必须用“中位数乘数”这把尺子去衡量。中位数乘数也叫“房价-收入乘数”,它等于一个城市的房价中位数除以该城市居民户收入(税前毛收入)的中位数。也就是说,普通居民要用多少年的收入可以购买一套普通住房。

中位数乘数不是表达住房价格的高低,而是表达房子贵不贵,也就是购买一套住房,要用几年的收入。

读者也要注意,个别房地产研究机构也用房价平均值和居民平均收入的比值来对比住房贵不贵,但这样的计算结果会与用中位数计算的结果相差很大。

中位数乘数被哈佛大学房地产研究中心等很多房地产研究机构所采用,联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构也用中位数乘数作指标,评估世界各国房地产的泡沫情况。联合国认为,合理房价的中位数乘数区间为3.0-6.0,即用3到6年的收入购买一套舒适的住房。

2.“中位数”比平均房价更能真实地体现房价

这里提出了一个统计学概念“中位数”。请读者一定不要把中位数与平均值相混淆,这两个数值差别很大。

所谓中位数,是指把一组样本的变量值(观察值)按升序排列(也可按降序排列),这个数据处于中间位置的那个数就是这组样本的中位数。如果观察值的个数是奇数,毫无疑问,中间位置的那个数就是中位数;如果观察值的个数是偶数,中间位置的两个数的平均值就是中位数。下面我们以一个例子来说明。

假如一个城市有5套住房,我们把价格从低到高排列,分别是60万元,80万元,100万元,200万元,2000万元,房价中位数就是第三个样本的数值100万元。但是,如果说房价的平均值,则是(60万+80万+100万+200万+2000万)÷5=488万。可见,平均值与中位数相差甚远,这是因为一栋2000万元的豪宅就把平均价格给拉高了。所以说,平均房价不能真实地反映一个城市的住房价格情况,要想真实反映住房价格情况,就必须用中位数。这就是统计学上说的集中趋势。由于中位数不易受极大值或极小值的影响,因此,它比平均值更好地反映集中趋势。

居民收入也是如此。每年统计局发布居民收入数据,很多人认为数据水分太大,统计局造假,不可信,并戏称自己“又拖全国人民后腿了”。这就反映了中国统计的缺陷,中国统计局不统计中位数,而平均收入根本无法反映中国居民收入的集中趋势,也就是与大多数人收入比较接近的那个数值。

我们接着举例说明。假如一个单位有6个职工,年收入由低到高排队分别是3万元、4万元、5万元、6万元,7万元、5000万元,如果统计这个单位的平均收人,则是(3万+4万+5万+6万+7万+5000万)÷6=837.5万元。如果你不是这个单位的高管,见到这样的一个平均工资,你肯定愤愤不平,认为自己又“被平均”了。显然,统计工资的平均值无法服众,因为多数人的收入距离837.5万元相差甚远,这个平均收入是被一个年薪5000万元的企业高管拔高了。如果统计中位数,则是(5万+6万)÷2=5.5万元,这才是和多数职工收入接近的数值,这才能服众。

3.重庆人买一套房要用12年家庭总收入

中位数与平均值相差甚远,用中位数分析房价和收入才是科学的。

《大西洋月刊》提到的世界上10个住房最贵的城市,就是用住房价格的中位数除以居民收入的中位数算来的,即普通居民用多少年的收入购买一套普通住房,然后按各个城市排序,排在最前面的10个城市,就是住房最贵的10个城市。

据搜房数据,2013年6月重庆住房均价(中国不统计中位数)为每平方米7469元。一套普通住房按100平方米计算,一套住房就是7469×100=75万元。重庆房价的绝对值与欧美国家大城市的房价绝对值相比并不算高,但重庆居民的收入要比人家低很多,按照国家统计局《中国统计年鉴-2012》公布的数据,2011年(2012年数据尚未发布)重庆城镇家庭平均每人全年收入21794元,中国城镇居民平均每个家庭的人口数为2.87人,这样,我们可以知道重庆城镇居民每户家庭的年收入为21794×2.87=62549元。由于我们无法得到重庆的房价和收入中位数,我们姑且用平均值计算,重庆居民购买一套普通住房需要75万÷6.2549万=12年的收入。

因此,用国际通行的标准对比,重庆的住房还是相当贵的。当然,北京、上海、深圳、香港、天津和广州就更不用说了。

4.世界房价总趋势是下跌

目前,世界房价总的趋势是下跌。根据欧洲统计局2013年7月11日公布的数据,2013年第一季度,欧元区和欧盟住房价格较上一季度分别下跌1%和0.6%,与2012年第一季度相比,两区住房价格分别下跌了2.2%和1.4%。

不久前,美国咨询机构Demographia发布了《国际住房负担能力调查报告:2013》,该报告详细分析了澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、新西兰、英国和美国的337个城市2012年的房地产市场情况,并以中位数乘数为指标对这337个城市进行排名。

中位数乘数小于或等于3.0为买得起的房价,3.1-4.0为略贵的房价,4.1-5.0为一般贵的房价,等于或大于5.1为很贵的房价。

在这337个城市中,中位数乘数小于或等于3.0的城市有109个,占32%,其中100个在美国,8个在加拿大,1个在爱尔兰。

中位数乘数在3.1-4.0之间的城市有110个,占32.6%,其中87个在美国,17个在加拿大,4个在爱尔兰,2个在英国。

中位数乘数在4.1-5.0之间的城市有43个,占12.8%,其中14个在英国,13个在美国,9个在澳大利亚,4个在加拿大,3个在新西兰。

中位数乘数等于或大于5.0的城市有75个,占22.3%,其中30个在澳大利亚,17个在英国,16个在美国,6个在加拿大,5个在新西兰,另外还有香港。

在这337个城市中,百万人口以上的大城市有81个,中位数乘数小于或等于3.0的大城市有20个,占24.7%,这20个城市均在美国。

中位数乘数在3.1-4.0之间的大城市有23个,占28.4%,其中20个在美国,2个在加拿大,1个在爱尔兰。

中位数乘数在4.1-5.0之间的大城市有14个,占17.3%,其中8个在英国,5个在美国,1个在加拿大。

中位数乘数大于或等于5.1的大城市有24个,占29.6%,其中8个在英国,6个在美国,5个在澳大利亚,3个在加拿大,1个在新西兰,另外还有香港。

刘植荣:为啥全球十大住房最贵城市中国占七?

5.美国:最高房价的城市是檀香山,最低是底特律

美国房价最高的城市是檀香山,该市房价中位数是627200美元,居民户收入中位数是67200美元,中位数乘数为9.3。

亚特兰大的房价中位数为106700美元,居民户收入中位数为53500美元,中位数乘数2.0。2008年房产泡沫破灭前,亚特兰大的中位数乘数为3.1。达拉斯和休斯顿这些年来虽然城市规模发展很快,但房价相对稳定,中位数乘数前者为2.9,后者为3.0。

美国有6个大城市的中位数乘数在5.1以上,其中4个位于加利福尼亚州的海岸地区,旧金山为7.8,圣何塞为7.9。加利福尼亚还有三个中小城市房子较贵,它们是圣克鲁兹、圣巴巴拉市、圣路易斯奥比斯波,中位数乘数分别是8.2、7.9和7.5。

底特律是美国房子最便宜的城市,该市房价中位数为75700美元,居民户收入中位数为49800美元,中位数乘数仅为1.5,也是世界337个城市中住房最便宜的城市。由于城市化过度使底特律元气大伤,该市早已进入了萧条期,很多人逃离了市区,导致房价大跌。

2013年7月18日底特律正式申请破产,成为因过度城市化导致经济崩溃的一个典型案例。

6.加拿大:用3年左右的收入就可购买一套舒适房子

加拿大房价一直比较稳定,对大多数居民来说,用3年左右的收入就可购买一套舒适的住房。

温哥华的房子最贵,房价中位数为621300加元(1加元=5.93人民币元),居民户收入中位数为65200加元,中位数乘数为9.5。美国《华尔街日报》2012年6月1日报道称,温哥华高级房地产经纪人埃里克·克里斯蒂安森说,2011年上半年他在温哥华卖出了房价超过500万加元的豪宅16套,其中14套被中国人买走。

加拿大住房最便宜的城市是弗雷德里顿和蒙克顿,两个城市的中位数乘数均为2.3,前者的房价中位数为150400加元,居民户收入中位数为65000加元;后者的房价中位数为141800加元,居民户收入中位数为61900加元。

圣约翰和温莎的中位数乘数均为2.5,桑德贝和三河市的中位数乘数均为2.8,夏洛特敦和沙格奈的中位数乘数均为2.9。

最近几年,多伦多的房价上升较快,2012年多伦多房价中位数为430200加元,居民户收入中位数为73300加元,中位数乘数为5.9。有媒体报道称,是中国人把多伦多的房价炒上去的。

7.英国:房价与其他国家相比较贵

英国的住房与其他国家相比还是较贵的,2012年全国中位数乘数为5.1,而在20世纪90年代仅为3.0。当今,在英国几乎找不到中位数乘数低于3.0的城市了。

首都伦敦的房价中位数为310000英镑(1英镑=9.32人民币元),居民户收入中位数为39600英镑,中位数乘数为7.8。

普利茅斯的房价中位数为180000英镑,居民户收入中位数为24800英镑,中位数乘数为7.3。中位数乘数超过5.1的城市还有伯明翰、布里斯托尔、利物浦、纽卡斯尔、谢菲尔德5个城市。

福尔柯克是英国住房最便宜的城市,该市房价中位数为100000英镑,居民户收入中位数为27700英镑,中位数乘数为3.6。

8.澳大利亚:房价稳定并略有下降,是因居民收入提高

2012年,澳大利亚的中位数乘数有所下降,这是因为居民收入提高,房价稳定并略有下降所致。

麦奎利港住房最贵,房价中位数为387200澳元(1澳元=5.69人民币元),居民户收入中位数为44800澳元,中位数乘数为8.6。下面几个城市的中位数乘数居高不下:悉尼房价中位数为642700澳元,居民户收入中位数为77400澳元,中位数乘数为8.3;墨尔本房价中位数为530000澳元,居民户收入中位数为70700澳元,中位数乘数为7.5;阿德莱德房价中位数为385000澳元,居民户收入中位数为59000澳元,中位数乘数为6.5;珀斯房价中位数为470000澳元,居民户收入中位数为79600澳元,中位数乘数为5.9;布里斯班房价中位数为430000澳元,居民户收入中位数为74000澳元,中位数乘数为5.8。在上个世纪80年代,除了悉尼为4.9外,以上城市的中位数乘数均未超过3.0。

澳大利亚住房最便宜的城市谢珀顿的中位数乘数是4.5,该市房价中位数为230000澳元,居民户收入中位数为51400澳元。

9.新西兰:房价在过去20年里上升较快

新西兰的房价在过去20年里上升较快,全国中位数乘数2012年为5.3,而在20世纪90年代为3.0。

奥克兰是新西兰房子最贵的城市,该市房价中位数为506800新西兰元(1新西兰元=5.15人民币元),居民户收入中位数为75200新西兰元,中位数乘数为6.7。住房第二贵的是基督城,房价中位数为358800新西兰元,居民户收入中位数为54200新西兰元,中位数乘数为6.6。首都惠灵顿的房价中位数为383000新西兰元,居民户收入中位数为70600新西兰元,中位数乘数为5.4。

新西兰住房最便宜的城市是帕墨斯顿,房价中位数为240700新西兰元,居民户收入中位数为55100新西兰元,中位数乘数为4.4。

10.爱尔兰:房地产泡沫破灭后回归理性

房地产泡沫破灭后,爱尔兰的房价回归理性,中位数乘数没有超过3.6的城市。住房最贵的城市是都柏林,房价中位数为203000欧元(1欧元=8.1人民币元),居民户收人中位数为56000欧元,中位数乘数为3.6。住房最便宜的城市是沃特福德,房价中位数为113000欧元,居民户收入中位数为45000欧元,中位数乘数为2.5。

11.香港:研究人员预测,在3至5年内房价将跌去45%

香港的房价在2012年上升很快,中位数乘数从12.6蹿升到13.5,购买一套房子的价格几乎多出一年的收入来。2012年,香港房价中位数为3810000港元(1港元=0.79人民币元),居民户收入中位数为282000港元。

近日,GoHome.com.hk发布的2013年下半年房产市场前景调查显示,74%的受访者表示不会考虑在下半年入市买房,86%受访者认为目前房价过高,无房族认同房价过高的比率超过94%。

高房价也推高了房租,2013年初,香港私产房租金为每月每平方米324港元,租一间实用为24平方米的单间,月租金就要七八千港元,对低收入者来说,工资几乎都交了房租。

凭啥说房价是高是低

作者:刘植荣

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中国房价是高是低,多年来人们一直争论这个话题。2016315日,住房和城乡建设部部长陈政高在“两会”上答记者问时坦承,一线城市和部分二线城市春节后房价上涨过快,他强调:“房价问题是全社会高度关注的问题,因为房价问题事关每一个居民的切身利益,也事关房地产的平稳健康发展,还事关经济社会发展的全局。”

通常来讲,房地产开发商、房产中介、炒房客和被开发商“收买”的专家教授及媒体人总是忽悠“房价不高”“房价只涨不跌”,甚至导演出“裹被子连夜排队购房”的假象,幸好被新华社及时揭穿骗局,避免了更多的人上当受骗。但对于多数靠微薄的劳动收入维持生计的百姓来说,中国不少城市的房价高得让人难以承受,需要用几代人的劳动收入才能购买一套房子。那么,房价是高是低,究竟有没有一个客观、公正的衡量尺度呢?

有。首先,房价高低是相对于收入而言的。如果一个人的年薪是100万元,一套房子400万元对他来说房价并不高,因为他用4年的工资就可以买下这套房子。但如果一个人年薪是4万元,一套房子100万元对他来说房价就很高了,因为他要用25年的工资才能买下这套房子。

各城市之间比较房价高低也是如此,一定要把各个城市的居民收入考虑进去。如果一个城市的居民收入中位数是30万元,房价中位数是150万元,我们就不能说这个城市的房价高,因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是2万元,房价中位数是60万元,我们也不能说这个城市的房价低,因为普通居民要用30年的收入才能购买一套住房。

所以说,房价高低必须参照居民收入,我们把房价中位数与居民收入中位数的比值叫“房价-收入比”,这就是衡量房价高低的一个尺度。

那么,世界公认的合理房价应该是多少呢?联合国认为,合理的“房价-收入比”应在3-6左右,即普通劳动者用3-6年的可支配收入购买一套中等价位的住房。这个比值对很多中国百姓来说似乎是个梦,但世界很多城市的房价确实如此。根据NUMBEO(全球数据库)数据,2015年中期,世界584个大城市中有192个城市的“房价-收入比”低于6,美国居多。

还有一个衡量房价高低的尺度,那就是“房价-房租比”。这是从住房成本角度来衡量的,假定租房住,购买一套房子相当于多少年的房租。需要指出的是,该指标并未考虑房地产的保有成本,如物业费、房地产税等,也未考虑通货膨胀。

“房价-房租比”是高是低,可参照银行利率。假定某个城市一套房子是100万元,再假定长期存款利率税是3%100万元存款23年本息合计200万元,也就是存23年赚回了本钱,此时的“23”就是衡量房价高低的尺度。如果“房价-房租比”大于23,我们就说房价过高,因为此时租房住,月租金低于3623元,租房比买房划算。如果“房价-房租比”小于23,我们就说房价不高,因为此时如果租房住,月租金高于3623元,此时买房比租房划算。同样根据NUMBEO数据,2015年中期,世界584个大城市中有376个城市的中心区“房价-房租比”小于23,有405个城市的非中心区“房价-房租比”低于23

 

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