人口红利消失 房地产发展转向存量运营

毛大庆 原创 | 2018-09-21 11:29 | 收藏 | 投票 编辑推荐 焦点关注
关键字:房地产 人口红利 

  近年来,人口红利枯竭对中国经济发展影响的话题越来越热。从数据上看,中国的人口红利确实在下降,而基于传统经济发展模式下的中国经济,必将受到影响。站在当前的时间窗口上分析中国的人口问题,具有非常明确的现实意义。我们可以从人口结构性变化的角度解释中国经济增长的原因,同时预测对未来经济社会发展带来的挑战。

  人口结构的变化、经济模式和新技术的创新,又会产生“新的人口红利”,可能孕育出新的发展机会和发展模式,并可能产生更加巨大的经济发展动力。同时,与人口结构有密切关系的房地产行业,也面临着新的挑战与机遇。

  传统人口红利呈下降趋势

  数据显示,中国人口数量从1949年的5.4亿快速增长到2015年的13.7亿,根据联合国人口署的预测,中国人口在2030年将达到14.5亿的峰值,随后开始下降。

  目前,中国主流人群处在39-54岁之间,为主要劳动年龄人口,这一群体决定了目前及未来中国经济结构的各项主要特征。需要注意的是,2022年以后,中国主流劳动力人群将开始到达退休年龄并逐步退出劳动力市场。

  中国人口总和生育率的下降一定程度上符合人口再生产规律。随着收入水平上升,人口自然增长率先升后降呈倒“U”型,由此可见到达顶点之后就是人口的减少。

  按照我国统计数据来看,2014年60岁以上人口占比14.4%,64岁以上占9.1%,分别比2000年提高4.4、2.3个百分点。国际标准,老龄化社会的界定是一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%。按照此标准,中国于2001年进入老龄化社会。

  从劳动年龄人口的增长来看,年龄的15-59岁、15-64岁的劳动年龄人口在2012、2016年第一次出现下降,意味着传统意义上的人口红利逐渐消失。按照之前中国劳动力60岁退休制度,2012年15-59岁劳动年龄人口开始下降,标志着中国人口红利开始消失。

  由于我国近几十年的劳动密集型经济模式,以低人力成本为优势。传统人口红利减少,会导致劳动力短缺现象增加,提升企业用工成本;随着劳动力从农业向非农产业转移速度减缓,也将在一定程度上抑制资源配置效率提高的速度。

  如果按照现在人口增长率,预计未来15年,特别是2021~2030年,我国人口发展将步入关键转折期。既面临诸多问题和潜在风险挑战,同时继续存在劳动力总量充裕、仍处于人口红利期等有利条件,统筹解决人口问题、最大限度地发挥人口对经济社会发展的能动作用,仍有较大的回旋空间。

  传统人口红利下降激发“新人口红利”发展

  传统的人口红利下降不完全等于人口红利消失。这意味着人口结构或劳动力结构的变化,依靠劳动力“数量”的发展将越来越转向为依托劳动力“质量”的发展。

  因此,在劳动年龄人口总量下降和结构老化的趋势下,切实提高出生人口素质,全面提升劳动力质量,努力挖掘各年龄段人口潜能,将成为为经济社会发展提供有效人力资本支撑的关键,传统的人口红利将逐步转变为人才红利。

  首先,要提高新增劳动力供给质量。加快完善国民教育体系,2020年普及高中阶段教育,劳动年龄人口平均受教育年限进一步提升。

  其次,提高现有劳动力供给质量。比如提升农村劳动力就业能力,构建有效的新型职业农民培育制度体系,加快推动传统农民成为新型职业农民。

  此外,当前我国发展正面临着动力转换、方式转变、结构调整的繁重任务。相比之前主要受人口、资源、资本等传统生产要素拉动的工业化进程,各行各业的技术技能及创新型人才,正在成为驱动经济增长和社会进步的重要因素。

  基于中国人口的现状,我国应加大人力资本方面的投资,从教育和培训环节实现人力资本与产业结构的更好结合,促进劳动生产率提高。同时,着力消除劳动力流动的各种制度障碍,实现劳动力资源的合理配置,挖掘劳动力供给潜能。另一方面,国家鼓励创新,向用人主体放权,为人才松绑,充分释放人才的创新创造活力。

  人口红利的下降对房地产的影响

  人口结构变化对城市的影响表现在流入流出差的数据上。在可以预见的未来,只有少数的特大城市、超一线城市能够持续获得人口的流入,而大多数中小城市人口将出现零增长甚至负增长。一些小型城市可能会出现净流出。

  人口是发展的基础,没有人口基础,新设立区域的配套设施很难完善,在这个城市中的人会变得更加不愿意去到这样的地方,而原来已经去到这个地方的人会更加倾向于回到城市中心。当一个城市的人口开始回归,我们会发现城市的发展会在某一个地方停下来,这时会形成城市边界。

  随着城镇住房饱和度的临近,置业人群达到峰值,房地产发展方式不再可能只是通过增量扩张的方式发展。此时需要更多的从存量运营角度挖掘新的需求。

  一方面,需要调整已开发的用地和已建设的房屋用地规划、建设规划,重新发现它的新的价值。

  另一方面,如何将功能布局进行重新调整。北京城市副中心的建设是为调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要,也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的需要而提出的。

  从数据统计看,人口红利消失带来了发展的挑战,同时创造出一些新的发展机遇。我们必须加快推进经济发展方式转变和实行一系列的包括教育制度、人才制度、创新制度、收入分配制度和社会保障制度等等改革,使国民经济和社会发展尽快向创新经济转变。房地产市场对于存量市场的挖掘和创新模式的探索,也成为破解人口红利枯竭问题的重要方向。■

个人简介
优客工场创始人、董事长。东南大学本科毕业,北京大学区域经济学博士后,清华大学深圳研究生院兼职教授,中国对外经济贸易大学客客座教授,东南大学建筑系特聘教授,中科院mba中心客座教授,北京大学法学院校外辅导员。英国皇家…
每日关注 更多
毛大庆 的日志归档
    赞助商广告