专家:确保房产泡沫不破

刘植荣 原创 | 2019-02-18 10:56 | 收藏 | 投票

 清华大学中国经济研究中心主任魏杰在经济论坛上说,首要任务就是要确保居民对财富安全的预期,确保居民财富不缩水。专家的言下之意是“确保房产泡沫不破”!


别再往房产泡沫上涂胶水

作者:刘植荣

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近期,中国房市出现了短暂的暴涨周期,根据国家统计局的数据,20168月份70个大中城市新建住宅销售价格除7个城市外,其他63个城市普遍上涨,合肥市、厦门市的涨幅超过了40%。在这样的背景之下,二十几个城市紧急出台限购等调控政策后,目前房价有所回落。中国房市是百姓茶余饭后的最主要话题,很多人认为“房价只会涨不会跌”,并没有意识到房产泡沫的存在。

中国住房供给与需求的准确数据恐怕谁也说不清楚,因为统计部门不统计住房空置率。购房者中有多少是为居住购房,有多少是为炒房购房,又有多少住房空置,媒体报道的一些数字大都是民间研究机构或研究人员的估算,并没有政府部门的统计。正因为统计部门不统计这些非常重要的经济数据,这才让个别媒体、开发商和房产中介以及无良专家教授有机可乘,不断释放“房价只涨不跌”的烟幕弹,忽悠百姓买房囤房,不但给自己买,还给子孙后代买,导致大量住房长期空置,大量资金被从实体经济中抽离压在了住房上。

住房空置不但浪费了大量资源,还严重污染了环境。钢材、水泥、沙石、玻璃、陶瓷等建筑材料的生产都属于高耗能、重污染产业,可不少建好的房子成了空中楼阁,根本没人居住,消耗的这些资源并未增进居民的幸福感。由此看来,炒房比炒郁金香、炒股票危害更大,因为后者虽然也扰乱了金融秩序,导致众多家庭倾家荡产,但不会浪费资源污染环境。

认真考察世界各大城市的房价历史变化就会发现,根本就不存在“房价只涨不跌”的城市,房地产泡沫涨到一定程度必然破裂。美国标准普尔发布的美国20座大都市的综合房价指数显示,房价指数在20067月为206.52,到20123月跌至134.07,跌去35.1%。法国巴黎从1200年开始就有详尽的房地产市场统计数据,在过去816年里,巴黎房价有22次暴跌。巴黎房价指数2008年第三季度为102.5,到2009年第二季度跌至93.6,跌去8.7%。英国伦敦房价也是涨跌交错。伦敦哈利法克斯房价指数在1983年为100,到1989年涨到251.11995年又跌至194.92007年再次涨到777.6,到2009年又跌至622.0。德国柏林房价在1994年至2005年间跌去45%2007年的房价仅是1978年的87%。日本东京1989年房地产泡沫破裂,短短9个月的时间房价跌去50%,至2004年共跌去70%,又回到了24年前的水平。

目前,中国的房地产泡沫已经被吹得很大。万达集团董事长王健林2016928接受美国有线电视新闻网财经频道采访时就表示“中国房地产目前的市场泡沫史上最大”。最近一些年,这个泡泡被越吹越大,为防止它破裂,还不断向上面涂抹胶水,但涂抹胶水只是延缓泡泡破裂的时间,如果没有强有效的措施,将很难阻止它的破裂。从世界房地产市场规律看,这个泡泡被吹得越大,破裂得越晚,对整体经济伤害越大,复苏起来越难,2008年爆发的世界经济危机等多次经济危机就是房地产巨大泡沫破裂引起的。

中国人口增长很快就会出现拐点,人口减少,住房需求自然也跟着减少,英国的利物浦、美国的底特律、德国的莱比锡等城市,都是随着人口的减少而变成“鬼城”。现在中国的一对年轻夫妇如果有两套住房,将来男女双方父母还要留下两套房子,一个家庭有一两套闲置住房将成为普遍现象,面对一片片空置住房,恐怕很难再把房价炒起来了。(2016年10月24日见报稿)

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凭啥说房价是高是低

作者:刘植荣

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中国房价是高是低,多年来人们一直争论这个话题。2016315日,住房和城乡建设部部长陈政高在“两会”上答记者问时坦承,一线城市和部分二线城市春节后房价上涨过快,他强调:“房价问题是全社会高度关注的问题,因为房价问题事关每一个居民的切身利益,也事关房地产的平稳健康发展,还事关经济社会发展的全局。”

通常来讲,房地产开发商、房产中介、炒房客和被开发商“收买”的专家教授及媒体人总是忽悠“房价不高”“房价只涨不跌”,甚至导演出“裹被子连夜排队购房”的假象,幸好被新华社及时揭穿骗局,避免了更多的人上当受骗。但对于多数靠微薄的劳动收入维持生计的百姓来说,中国不少城市的房价高得让人难以承受,需要用几代人的劳动收入才能购买一套房子。那么,房价是高是低,究竟有没有一个客观、公正的衡量尺度呢?

有。首先,房价高低是相对于收入而言的。如果一个人的年薪是100万元,一套房子400万元对他来说房价并不高,因为他用4年的工资就可以买下这套房子。但如果一个人年薪是4万元,一套房子100万元对他来说房价就很高了,因为他要用25年的工资才能买下这套房子。

各城市之间比较房价高低也是如此,一定要把各个城市的居民收入考虑进去。如果一个城市的居民收入中位数是30万元,房价中位数是150万元,我们就不能说这个城市的房价高,因为普通居民用5年的收入就可以购买一套住房。如果一个城市的居民收入中位数是2万元,房价中位数是60万元,我们也不能说这个城市的房价低,因为普通居民要用30年的收入才能购买一套住房。

所以说,房价高低必须参照居民收入,我们把房价中位数与居民收入中位数的比值叫“房价-收入比”,这就是衡量房价高低的一个尺度。

那么,世界公认的合理房价应该是多少呢?联合国认为,合理的“房价-收入比”应在3-6左右,即普通劳动者用3-6年的可支配收入购买一套中等价位的住房。这个比值对很多中国百姓来说似乎是个梦,但世界很多城市的房价确实如此。根据NUMBEO(全球数据库)数据,2015年中期,世界584个大城市中有192个城市的“房价-收入比”低于6,美国居多。

还有一个衡量房价高低的尺度,那就是“房价-房租比”。这是从住房成本角度来衡量的,假定租房住,购买一套房子相当于多少年的房租。需要指出的是,该指标并未考虑房地产的保有成本,如物业费、房地产税等,也未考虑通货膨胀。

“房价-房租比”是高是低,可参照银行利率。假定某个城市一套房子是100万元,再假定长期存款利率税是3%100万元存款23年本息合计200万元,也就是存23年赚回了本钱,此时的“23”就是衡量房价高低的尺度。如果“房价-房租比”大于23,我们就说房价过高,因为此时租房住,月租金低于3623元,租房比买房划算。如果“房价-房租比”小于23,我们就说房价不高,因为此时如果租房住,月租金高于3623元,此时买房比租房划算。同样根据NUMBEO数据,2015年中期,世界584个大城市中有376个城市的中心区“房价-房租比”小于23,有405个城市的非中心区“房价-房租比”低于23

 

读者在为是否购房拿不定主意时,不妨用这两个衡量尺度与当地房价比较一下,这样就不至于被各种言论忽悠了,做到理性住房消费和房产投资,防止成为“接盘侠”,让自己乃至家庭几代人成为房奴。(2016年3月21日见报稿

泡沫终究是要破裂的

作者:刘植荣

2015年6月26日,上海证券交易所和深圳证券交易所像水库溃堤一般,大量卖单咆哮着泄出,2390只股票狂得跌,其中1500只股票跌停,仅有60只股票上涨。如果没有跌停保护,两市崩盘在所难免。上证指数从上一个交易日的4528点连续跌穿4个百位数整数关口,以4193点收盘,单日跌去7.4%,上证指数从2015年6月12日的5166点至此9个交易日跌去973点,跌幅为19%;深圳成指更惨,从上一个交易日的15692点跌到14399点,跌去1293点,单日跌幅高达8.24%,深圳成指从2015年6月12日的18098点至此9个交易日跌去3699点,跌幅为20%。可就在2015422《人民日报》发表评论员文章称“4000点才是A股牛市的开端”。2015612,证监会主席肖钢还强调:“‘改革牛’理论成立;市场不差钱;实体经济越差股市越涨的判断没道理,牛市建立在政府有能力保7%预期基础上。”

 

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从上证指数的基期1990年12月19日至2015年6月26日共有5998个交易日,这期间有11次牛市熊市周期。第一次牛市最疯狂,上证指数从1990年12月19日的100点涨到1992年5月25日的1422点,涨了1322%,平均单日涨幅0.73%。1993年2月15日到1994年7月29日是跌幅最大的熊市,上证指数跌了78%,平均单日跌幅0.41%。2005年6月3日到2007年10月16日是时间最长的牛市,共575个交易日,上证指数由1014点涨到6092点的历史高位,涨了501%,平均单日涨幅0.31%。2001年6月13日到2005年6月3日是时间最长的熊市,共956个交易日,上证指数由2242点跌到1014点,跌了55%,平均单日跌幅0.08%。1995年5月10日到1995年5月22日是时间最短的牛市,只有8个交易日,上证指数由565点涨到897点,涨了59%,平均单日涨幅5.95%。2013年2月6日到2013年6月27日是时间最短的熊市,有88个交易日,上证指数从2434点跌到1950点,跌了20%,平均单日跌幅0.25%。

中国股市震荡幅度和风险远远大于美国股市。中国24年股市历史上,上证指数有8年涨幅超过50%,有4年跌幅超过20%。而美国在1900-2014年的114年间,道指年度涨幅超过50%的只有2年,年度跌幅超过20%的只有10年。美国道指年度涨幅超过20%就会引来熊市,而中国上证指数年度涨幅一般超过50%才会引来熊市。

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投机市场上所谓的财富都是纸上的数字,这样的财富很容易一夜蒸发。1637年荷兰郁金香泡沫破裂,郁金香价格跌去了99.999%。1720年英国股市泡沫破裂,大部分股票成了废纸。1720年法国密西西比泡沫破灭,许多股民一贫如洗。1929年美国股市泡沫破裂,道指回到33年前。2006年美国房地产泡沫破裂,房价跌到30年前。

炒作恰似一群人围着一个气球向里吹气,这个气球被吹得越来越大,谁都知道它早晚要破裂,但谁都无法预测破裂的准确时间。股市受机构操作、媒体舆论风向、政府政策和重大事件等多种因素影响,这就好比气球破裂受本身质地、气温和气压等因素影响一样,股民炒股的心理活动是不可测度的,所以,股市未来的准确走势是很难预测的。

笔者在2015年6月20日发表的《中国股市的趋势价位是多少》一文中对上证指数变化率与GDP增长率的时间序列进行了回归分析,并据此估算出2015年末上证指数的趋势价位是3617点。由于1990年和2014年这一时间序列的基期和末期都发生在牛市期间,故此,3617点是较乐观的估值。由于股票价格波动是随机和无序的,趋势并不是预测,并不意味着今年末上证指数到达这一点位是个大概率事件,年末的上证指数有可能高于这个点位,也有可能低于这个点位,但都有向这一点位回归的倾向。股市泡沫被吹得过大必然要破裂,倾向于下探这一趋势点位;如果股市崩盘跌得太惨,也必然会逐步热起来,倾向于摸高这一趋势点位。

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刘植荣,独立学者,媒体评论员。 qq:327954416
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